Bij verplicht kostenverhaal kennen wij het vrijwillig spoor waarbij kostenverhaal plaatsvindt door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Daarnaast kennen we, als zo'n overeenkomst niet tot stand komt, het exploitatieplan als basis voor kostenverhaal. Daarin staat een exploitatieopzet die de basis vormt voor het kostenverhaal bij een omgevingsvergunning of posterieure overeenkomst. Noch over de anterieure noch over de posterieure overeenkomst wordt veel geprocedeerd. Rechtspraak is dan ook schaars. De afgelopen periode verschenen echter een tweetal interessante vonnissen.
Anterieure overeenkomst
Nog niet zo lang geleden oordeelde de rechtbank Noord-Nederland over een klacht dat een gemeente teveel had gevraagd voor een planwijziging. Volgens de klagers had de gemeente misbruik van haar bevoegdheid gemaakt. De rechtbank oordeelt over deze klacht als volgt:
- Betaalplanologie is niet toegestaan.
- Een definitie voor betaalplanologie ontbreekt.
- Naar oordeel van de rechtbank is sprake van betaalplanologie als bij het aangaan van een anterieure overeenkomst aantoonbaar meer en substantieel hogere kosten worden bedongen dan mogelijk is in een exploitatieplan. In dat geval is er sprake van misbruik van bevoegdheid, tenzij een afwijking deugdelijk wordt gemotiveerd.
Dit oordeel van de rechtbank maakt het een klager niet gemakkelijk om betaalplanologie te bewijzen. Behalve voor plan- en apparaatskosten waarvoor een plankostenscan voorhanden is die ingevuld kan worden, zal een klager om te bewijzen dat sprake is van betaalplanologie, welhaast een fictief exploitatieplan moeten uitwerken om aan te tonen dat er te veel is betaald. Immers, bij het bestaan van een anterieure overeenkomst ontbreekt veelal een exploitatieplan.
Het vonnis van de rechtbank is niet alleen interessant omdat het gaat over betaalplanologie, maar ook omdat de rechtbank duidelijk maakt dat het sluiten van een anterieure overeenkomst ook is toegestaan als er geen verplichting is tot kostenverhaal c.q geen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan. Dit volgt uit de toelichting op artikel 6.2.1. sub d Bro: Overwogen wordt daar: Voor bouwplannen onder de grens kan een gemeente wel afspraken maken in een exploitatieovereenkomst, maar geen exploitatieplan vaststellen. In artikel 6.12, eerste en tweede lid, van de wet is bepaald in welke situatie een exploitatieplan gemaakt moet worden. Hoewel niet expliciet is aangegeven dat een exploitatieplan niet mag worden gemaakt, wanneer die situatie zich niet voordoet, kan uit het systeem van de wet en de nadrukkelijke koppeling van het exploitatieplan aan bouwplannen in het eerste lid van artikel 6.12 worden afgeleid, dat het de bedoeling is dat alleen een exploitatieplan gemaakt kan worden, wanneer de wet dat voorschrijft.
Posterieure overeenkomst
Rechtspraak over anterieure overeenkomsten is schaars. Voor posterieure overeenkomsten geldt dat deze een speld in een hooiberg vormt. Recent echter wees de rechtbank Den Haag vonnis over een zaak waarin een ontwikkelaar weigerde te betalen omdat de kosten de opbrengsten overschreden. In een dergelijk geval geldt dat de macroaftopping in een exploitatieplan verhindert dat er meer betaald moet worden dan het plan opbrengt.
De ontwikkelaar meende zich op die regel te kunnen beroepen. Hij had daarbij echter, zoals de rechtbank terecht oordeelde, over het hoofd gezien dat het moment van het sluiten van de posterieure overeenkomst van belang is. Als er op dat moment een exploitatieplan geldt waarin de opbrengsten hoger zijn geraamd dan de kosten, is dat het uitgangspunt voor de berekening. Dat het dan later tegenvalt, komt voor rekening van de ontwikkelaar. Deze moest dus gewoon betalen. Verzuimd was namelijk om een afrekenbeding op te nemen in de posterieure overeenkomst. Dergelijke bedingen ontbreken vaker omdat de wens van een ontwikkelaar om minder te betalen als de opbrengsten tegenvallen, veelal gepaard gaat met de wens van de gemeente om meer te ontvangen als de kosten tegenvallen.
Les voor de praktijk
- In het vrijwillig spoor is een gemeente niet gebonden aan de regels die gelden bij het opstellen van een exploitatieplan, maar als zij teveel uit de pas loopt, ligt misbruik van bevoegdheid op de loer.
- Als men in het kader van een posterieure overeenkomst bij tegenvallende opbrengst een correctie wenst van het overeengekomen bedrag, dan zal daartoe een afrekenbeding in de overeenkomst opgenomen moeten worden.
Juridisch advies of meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Egbert de Groot.
Bij verplicht kostenverhaal kennen wij het vrijwillig spoor waarbij kostenverhaal plaatsvindt door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Daarnaast kennen we, als zo'n overeenkomst niet tot stand komt, het exploitatieplan als basis voor kostenverhaal. Daarin staat een exploitatieopzet die de basis vormt voor het kostenverhaal bij een omgevingsvergunning of posterieure overeenkomst. Noch over de anterieure noch over de posterieure overeenkomst wordt veel geprocedeerd. Rechtspraak is dan ook schaars. De afgelopen periode verschenen echter een tweetal interessante vonnissen.
Anterieure overeenkomst
Nog niet zo lang geleden oordeelde de rechtbank Noord-Nederland over een klacht dat een gemeente teveel had gevraagd voor een planwijziging. Volgens de klagers had de gemeente misbruik van haar bevoegdheid gemaakt. De rechtbank oordeelt over deze klacht als volgt:
- Betaalplanologie is niet toegestaan.
- Een definitie voor betaalplanologie ontbreekt.
- Naar oordeel van de rechtbank is sprake van betaalplanologie als bij het aangaan van een anterieure overeenkomst aantoonbaar meer en substantieel hogere kosten worden bedongen dan mogelijk is in een exploitatieplan. In dat geval is er sprake van misbruik van bevoegdheid, tenzij een afwijking deugdelijk wordt gemotiveerd.
Dit oordeel van de rechtbank maakt het een klager niet gemakkelijk om betaalplanologie te bewijzen. Behalve voor plan- en apparaatskosten waarvoor een plankostenscan voorhanden is die ingevuld kan worden, zal een klager om te bewijzen dat sprake is van betaalplanologie, welhaast een fictief exploitatieplan moeten uitwerken om aan te tonen dat er te veel is betaald. Immers, bij het bestaan van een anterieure overeenkomst ontbreekt veelal een exploitatieplan.
Het vonnis van de rechtbank is niet alleen interessant omdat het gaat over betaalplanologie, maar ook omdat de rechtbank duidelijk maakt dat het sluiten van een anterieure overeenkomst ook is toegestaan als er geen verplichting is tot kostenverhaal c.q geen verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan. Dit volgt uit de toelichting op artikel 6.2.1. sub d Bro: Overwogen wordt daar: Voor bouwplannen onder de grens kan een gemeente wel afspraken maken in een exploitatieovereenkomst, maar geen exploitatieplan vaststellen. In artikel 6.12, eerste en tweede lid, van de wet is bepaald in welke situatie een exploitatieplan gemaakt moet worden. Hoewel niet expliciet is aangegeven dat een exploitatieplan niet mag worden gemaakt, wanneer die situatie zich niet voordoet, kan uit het systeem van de wet en de nadrukkelijke koppeling van het exploitatieplan aan bouwplannen in het eerste lid van artikel 6.12 worden afgeleid, dat het de bedoeling is dat alleen een exploitatieplan gemaakt kan worden, wanneer de wet dat voorschrijft.
Posterieure overeenkomst
Rechtspraak over anterieure overeenkomsten is schaars. Voor posterieure overeenkomsten geldt dat deze een speld in een hooiberg vormt. Recent echter wees de rechtbank Den Haag vonnis over een zaak waarin een ontwikkelaar weigerde te betalen omdat de kosten de opbrengsten overschreden. In een dergelijk geval geldt dat de macroaftopping in een exploitatieplan verhindert dat er meer betaald moet worden dan het plan opbrengt.
De ontwikkelaar meende zich op die regel te kunnen beroepen. Hij had daarbij echter, zoals de rechtbank terecht oordeelde, over het hoofd gezien dat het moment van het sluiten van de posterieure overeenkomst van belang is. Als er op dat moment een exploitatieplan geldt waarin de opbrengsten hoger zijn geraamd dan de kosten, is dat het uitgangspunt voor de berekening. Dat het dan later tegenvalt, komt voor rekening van de ontwikkelaar. Deze moest dus gewoon betalen. Verzuimd was namelijk om een afrekenbeding op te nemen in de posterieure overeenkomst. Dergelijke bedingen ontbreken vaker omdat de wens van een ontwikkelaar om minder te betalen als de opbrengsten tegenvallen, veelal gepaard gaat met de wens van de gemeente om meer te ontvangen als de kosten tegenvallen.
Les voor de praktijk
- In het vrijwillig spoor is een gemeente niet gebonden aan de regels die gelden bij het opstellen van een exploitatieplan, maar als zij teveel uit de pas loopt, ligt misbruik van bevoegdheid op de loer.
- Als men in het kader van een posterieure overeenkomst bij tegenvallende opbrengst een correctie wenst van het overeengekomen bedrag, dan zal daartoe een afrekenbeding in de overeenkomst opgenomen moeten worden.
Juridisch advies of meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Egbert de Groot.