Op het eerste gezicht hebben huurprijswijziging en indeplaatsstelling niet zoveel met elkaar te maken. Soms wordt het minnelijk regelen van een huurprijsherziening echter ook benut om nieuwe afspraken te maken over de duur van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld als de huurovereenkomst op dat moment voor onbepaalde tijd loopt. Dat kan dan impliciet en onbedoeld gevolgen hebben met betrekking tot de materiele mogelijkheden van een indeplaatsstelling. Het is zaak je als verhuurder daarvan bewust te zijn.
Wettelijke regeling huurprijsherziening
Artikel 7:303 Burgerlijk Wetboek (BW) bevat een regeling voor de periodieke herziening van de huurprijs voor bedrijfsruimte die valt onder het regime van artikel 7:290 BW. Dat regime geldt, kort gezegd, voor de huur van winkelruimten, horecaruimten en ruimten waarin een ambacht wordt uitgeoefend (bijvoorbeeld de fietsenmaker, de garage). Herziening van de huurprijs is dan in beginsel mogelijk na de overeengekomen (eerste) bepaalde tijd (meestal vijf jaar of tien jaar) en vervolgens elke vijf jaar na de laatste huurprijsherziening. Het wettelijke criterium voor de huurprijsherziening is ook in de wet opgenomen: het gemiddelde van de huurprijzen die de afgelopen vijf jaar voor vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse zijn betaald. Herziening kan door zowel de verhuurder als de huurder worden geïnitieerd en kan dus ook tot huurverlaging leiden. Als partijen, zo nodig na het inschakelen van een deskundige, geen overeenstemming bereiken over de huurprijsherziening, kan de rechter worden ingeschakeld om de nieuwe huurprijs vast te stellen.
Indeplaatsstelling
De indeplaatsstelling wordt geregeld in artikel 7:307 BW. Historische achtergrond van de regeling is dat de huurder van de winkelruimte er belang bij heeft zijn onderneming (voorraad, goodwill, inventaris) bij bijzondere omstandigheden (bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheid, het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd) te kunnen verkopen. Een reële koopprijs is dan alleen mogelijk indien de winkelier ook het huurcontract van zijn winkel kan overdragen aan de koper.
Indien de verhuurder niet bereid is aan een indeplaatsstelling van de koper in de huurovereenkomst mee te werken, kan de huurder de rechter om machtiging verzoeken de koper in zijn plaats te stellen in de huurovereenkomst. De rechter beslist daarover met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, maar er dient in ieder geval sprake te zijn van een overdracht van het bedrijf door de huurder aan de nieuwe huurder, terwijl de huurder ook een "zwaarwichtig" belang bij de overdracht van zijn bedrijf dient te hebben. De rechter kan het verzoek om machtiging afwijzen als de nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor het nakomen van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst waaronder vooral ook de verplichting om de huur te betalen. De rechter dient hier dus ook de belangen van de verhuurder te bewaken. Dat is ook gerechtvaardigd want in feite is indeplaatsstelling een vorm van gedwongen contractsoverneming. Het vormt een inbreuk op de contractsvrijheid die aan ons rechtsstelsel ten grondslag ligt.
De praktijk
Herziening van de huurprijs wordt in het overgrote deel van de gevallen in der minne tussen partijen geregeld, al dan niet nadat een gezamenlijk ingeschakelde of door de rechter benoemde deskundige een advies heeft uitgebracht over wat de nieuwe huurprijs zou moeten zijn. Bij dat overleg tussen partijen worden er in voorkomend geval ook nieuwe afspraken gemaakt over de duur van de huurovereenkomst. Dat kan als de huurovereenkomst inmiddels voor onbepaalde tijd loopt maar ook indien de laatste in de huurovereenkomst vastgelegde termijn van vijf jaar is ingegaan. Partijen zijn vrij in het maken van deze verlengingsafspraken. Verschillende factoren kunnen daarbij een rol spelen. Bij een voor onbepaalde tijd lopende huurovereenkomst kan de verhuurder hechten aan meer zekerheid met betrekking tot de duur waarbij de verhuurder soms bereid is met iets minder huur genoegen te nemen. Voor de ene huurder kan het bezwaarlijk zijn zich weer voor vijf jaar of langer te binden maar voor de andere huurder kan dat weer aantrekkelijk zijn: enerzijds omdat de verhuurder dan soms genoegen neemt met een iets lagere huur en anderzijds omdat dit de verkoopbaarheid van zijn onderneming ten goede komt. Bij het verkopen van zijn onderneming dient immers ook het huurcontract over te gaan middels een indeplaatsstelling. Naarmate de huurder aanspraak heeft op meer huurjaren, zal een koper bereid zijn meer te betalen voor de onderneming van de huurder. In verband hiermee laat zich denken dat een huurder soms ook iets meer huur wil betalen indien er ook nieuwe afspraken kunnen worden gemaakt over de verlenging van de huur met bijvoorbeeld vijf jaar plus vijf jaar.
Belang verhuurder
In een markt met oplopende huurprijzen leidt een huurprijsherziening nooit tot een verhoging naar het niveau van de markthuurwaarde. Toepassing van de wettelijk voorgeschreven referentieperiode van vijf jaar heeft zogezegd een matigende werking op de verhoging van de huurprijs bij een huurprijsherziening.
Al naar gelang de courantheid van het gehuurde heeft de verhuurder soms geen belang bij een indeplaatsstelling maar kan hij dit in de praktijk nauwelijks tegenhouden. Als de huurprijs ook na herziening relevant achterloopt bij de markthuurwaarde, wordt het belang van de verhuurder het best gediend indien de huurovereenkomst eindigt door opzegging door de huurder. Daarna kan de verhuurder dan immers de markthuurwaarde realiseren.
Door bij een huurprijsherziening ook nieuwe afspraken te maken over de het verlengen van de huurovereenkomst met bijvoorbeeld vijf plus vijf jaar, neemt de kans toe dat de huurder op enig moment met een verzoek tot indeplaatsstelling komt. De kans dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging van de huurder wordt dienovereenkomstig kleiner.
Een verhuurder doet er goed aan dit effect mee te nemen bij zijn afweging om in het kader van een minnelijke huurprijsherziening ook nieuwe afspraken te maken over een verlenging van de huurovereenkomst.
Op het eerste gezicht hebben huurprijswijziging en indeplaatsstelling niet zoveel met elkaar te maken. Soms wordt het minnelijk regelen van een huurprijsherziening echter ook benut om nieuwe afspraken te maken over de duur van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld als de huurovereenkomst op dat moment voor onbepaalde tijd loopt. Dat kan dan impliciet en onbedoeld gevolgen hebben met betrekking tot de materiele mogelijkheden van een indeplaatsstelling. Het is zaak je als verhuurder daarvan bewust te zijn.
Wettelijke regeling huurprijsherziening
Artikel 7:303 Burgerlijk Wetboek (BW) bevat een regeling voor de periodieke herziening van de huurprijs voor bedrijfsruimte die valt onder het regime van artikel 7:290 BW. Dat regime geldt, kort gezegd, voor de huur van winkelruimten, horecaruimten en ruimten waarin een ambacht wordt uitgeoefend (bijvoorbeeld de fietsenmaker, de garage). Herziening van de huurprijs is dan in beginsel mogelijk na de overeengekomen (eerste) bepaalde tijd (meestal vijf jaar of tien jaar) en vervolgens elke vijf jaar na de laatste huurprijsherziening. Het wettelijke criterium voor de huurprijsherziening is ook in de wet opgenomen: het gemiddelde van de huurprijzen die de afgelopen vijf jaar voor vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse zijn betaald. Herziening kan door zowel de verhuurder als de huurder worden geïnitieerd en kan dus ook tot huurverlaging leiden. Als partijen, zo nodig na het inschakelen van een deskundige, geen overeenstemming bereiken over de huurprijsherziening, kan de rechter worden ingeschakeld om de nieuwe huurprijs vast te stellen.
Indeplaatsstelling
De indeplaatsstelling wordt geregeld in artikel 7:307 BW. Historische achtergrond van de regeling is dat de huurder van de winkelruimte er belang bij heeft zijn onderneming (voorraad, goodwill, inventaris) bij bijzondere omstandigheden (bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheid, het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd) te kunnen verkopen. Een reële koopprijs is dan alleen mogelijk indien de winkelier ook het huurcontract van zijn winkel kan overdragen aan de koper.
Indien de verhuurder niet bereid is aan een indeplaatsstelling van de koper in de huurovereenkomst mee te werken, kan de huurder de rechter om machtiging verzoeken de koper in zijn plaats te stellen in de huurovereenkomst. De rechter beslist daarover met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, maar er dient in ieder geval sprake te zijn van een overdracht van het bedrijf door de huurder aan de nieuwe huurder, terwijl de huurder ook een "zwaarwichtig" belang bij de overdracht van zijn bedrijf dient te hebben. De rechter kan het verzoek om machtiging afwijzen als de nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor het nakomen van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst waaronder vooral ook de verplichting om de huur te betalen. De rechter dient hier dus ook de belangen van de verhuurder te bewaken. Dat is ook gerechtvaardigd want in feite is indeplaatsstelling een vorm van gedwongen contractsoverneming. Het vormt een inbreuk op de contractsvrijheid die aan ons rechtsstelsel ten grondslag ligt.
De praktijk
Herziening van de huurprijs wordt in het overgrote deel van de gevallen in der minne tussen partijen geregeld, al dan niet nadat een gezamenlijk ingeschakelde of door de rechter benoemde deskundige een advies heeft uitgebracht over wat de nieuwe huurprijs zou moeten zijn. Bij dat overleg tussen partijen worden er in voorkomend geval ook nieuwe afspraken gemaakt over de duur van de huurovereenkomst. Dat kan als de huurovereenkomst inmiddels voor onbepaalde tijd loopt maar ook indien de laatste in de huurovereenkomst vastgelegde termijn van vijf jaar is ingegaan. Partijen zijn vrij in het maken van deze verlengingsafspraken. Verschillende factoren kunnen daarbij een rol spelen. Bij een voor onbepaalde tijd lopende huurovereenkomst kan de verhuurder hechten aan meer zekerheid met betrekking tot de duur waarbij de verhuurder soms bereid is met iets minder huur genoegen te nemen. Voor de ene huurder kan het bezwaarlijk zijn zich weer voor vijf jaar of langer te binden maar voor de andere huurder kan dat weer aantrekkelijk zijn: enerzijds omdat de verhuurder dan soms genoegen neemt met een iets lagere huur en anderzijds omdat dit de verkoopbaarheid van zijn onderneming ten goede komt. Bij het verkopen van zijn onderneming dient immers ook het huurcontract over te gaan middels een indeplaatsstelling. Naarmate de huurder aanspraak heeft op meer huurjaren, zal een koper bereid zijn meer te betalen voor de onderneming van de huurder. In verband hiermee laat zich denken dat een huurder soms ook iets meer huur wil betalen indien er ook nieuwe afspraken kunnen worden gemaakt over de verlenging van de huur met bijvoorbeeld vijf jaar plus vijf jaar.
Belang verhuurder
In een markt met oplopende huurprijzen leidt een huurprijsherziening nooit tot een verhoging naar het niveau van de markthuurwaarde. Toepassing van de wettelijk voorgeschreven referentieperiode van vijf jaar heeft zogezegd een matigende werking op de verhoging van de huurprijs bij een huurprijsherziening.
Al naar gelang de courantheid van het gehuurde heeft de verhuurder soms geen belang bij een indeplaatsstelling maar kan hij dit in de praktijk nauwelijks tegenhouden. Als de huurprijs ook na herziening relevant achterloopt bij de markthuurwaarde, wordt het belang van de verhuurder het best gediend indien de huurovereenkomst eindigt door opzegging door de huurder. Daarna kan de verhuurder dan immers de markthuurwaarde realiseren.
Door bij een huurprijsherziening ook nieuwe afspraken te maken over de het verlengen van de huurovereenkomst met bijvoorbeeld vijf plus vijf jaar, neemt de kans toe dat de huurder op enig moment met een verzoek tot indeplaatsstelling komt. De kans dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging van de huurder wordt dienovereenkomstig kleiner.
Een verhuurder doet er goed aan dit effect mee te nemen bij zijn afweging om in het kader van een minnelijke huurprijsherziening ook nieuwe afspraken te maken over een verlenging van de huurovereenkomst.