De gemeente verkoopt bouwrijpe percelen. Vervolgens verkoopt de gemeente achterliggende hoger gelegen gronden ten behoeve van woningbouw en staat daarop woningbouw toe. Heeft de gemeente een zorgplicht hoogteverschillen te voorkomen? Antwoord van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: Neen.

Inleiding

In bepaalde delen van ons – voornamelijk vlakke -  land is het een vast onderdeel van het landschap: heuvels, beekdalen en naar Nederlands begrip steile hellingen. Hoewel dit voor velen een aantrekkelijk landschap is, kan het ook nadelen bieden. Privacy is minder geborgd wanneer vanaf hoger gelegen percelen in de tuin gekeken kan worden, en hoogteverschillen kunnen leiden tot wateroverlast. Bij nieuwbouw kan hiermee rekening worden gehouden, doordat hoogteverschillen worden verminderd of zelfs weggenomen. De vraag is of een gemeente die de gronden bouwrijp maakt hiertoe ook verplicht is. In een recente uitspraak boog het Hof Arnhem-Leeuwarden zich over de vraag of de gemeente bij de feitelijke inrichting van een bouwplan maatregelen moet nemen om natuurlijke hoogteverschillen (van het vloerpeil) tussen woningen te voorkomen.

Wat speelt er?

Het geschil in deze zaak speelde zich af in Drenthe. Daar loopt de Hondsrug, een langgerekte zandrug die van Emmen tot aan Groningen loopt. In de loop van 2012 werden een aantal nieuwe woningen betrokken door hun nieuwe bewoners. Achter de woningen bevond zich op dat moment een straat, met daarachter een braakliggend terrein. De straat lag hoger dan de woningen, en het braakliggende terrein lag hoger dan de straat. In de jaren na 2012 werd het braakliggende terrein bebouwd. De vloerpeilhoogten van deze woningen werden 25 centimeter boven de weg gelegd. De bewoners van de lagergelegen woningen hebben met de gemeente en het bouwbedrijf vervolgens uitgebreid overlegd over de wateroverlast en inkijk vanuit de hoger gelegen woningen die zij zouden ervaren. Uiteindelijk stellen de bewoners de gemeente aansprakelijk voor de waardevermindering van hun woningen als gevolg van het hoogteverschil.

Oordeel van het Hof: zorgplicht wegnemen hoogteverschil?

Het Hof stelt ten eerste vast dat er in ieder geval niet een geschreven plicht voor de gemeente bestaat om de hoogteverschillen weg te nemen. Het zal dus moeten gaan om een ongeschreven norm. Voor het aannemen van zo’n norm is niet voldoende dat de bewoners nadeel ondervinden door de hoogteverschillen. De ligging van elke woning kent immers voor- en nadelen. Zo zal er in een bos sprake zijn van schaduwwerking, en in heuvelachtig gebied zal er sprake zijn van natuurlijke hoogteverschillen. De gemeente is niet gehouden om een bouwterrein af te leveren waaraan geen nadelen verbonden zijn, zeker niet wanneer die nadelen onderdeel zijn van de natuurlijke situatie.

De bewoners hebben in dit geval wel aangegeven dat sprake is van onaanvaardbare hoogteverschillen, maar hebben niet aangegeven waar de grens van de onaanvaardbaarheid ligt (hoeveel hoogteverschil is aanvaardbaar?). Het is het Hof niet gebleken dat het in de bouwpraktijk gebruikelijk is om natuurlijke hoogteverschillen te verkleinen of weg te nemen, en als dat al gebeurt welk verschil dan wel aanvaardbaar is. In bepaalde regio’s zou dat bovendien praktisch erg lastig zijn, omdat daar veel en grote hoogteverschillen voorkomen.

Zelfs als de hoogteverschillen nadelig zijn en beter weggewerkt kunnen worden, betekent dat nog niet dat dit wegwerken van de gemeente gevergd kan worden. Daarvoor is van belang of dit überhaupt mogelijk is, en hoeveel inspanningen dit zou vergen. Het is aanmerkelijk dat het in dit geval erg duur zou zijn. Bovendien zouden de te nemen maatregelen weer negatieve gevolgen kunnen hebben voor andere woningen, en is het de vraag in hoeverre de maatregelen daadwerkelijk de overlast zullen wegnemen.

Het Hof komt daarmee tot de conclusie dat de eerdergenoemde ongeschreven norm niet bestaat; de gemeente hoeft de hoogteverschillen niet weg te nemen.

Bouwrijp ondanks hoogteverschil?

Of een perceel bouwrijp is, hangt af van hetgeen partijen daaronder verstaan hebben en dat hangt af van de omstandigheden van het geval. Volgens het Hof ’s-Hertogenbosch moet onder bouwrijp in het algemeen worden verstaan dat een perceel is ontsloten, ontwaterd, dat het is aangesloten op nutsvoorzieningen, dat de grond niet is verontreinigd, dat er geen vreemde obstakels in de grond zitten en dergelijke. Dat een perceel – vanwege hoogteverschillen – nog moet worden opgehoogd, betekent volgens het Hof nog niet dat het niet bouwrijp is. Hebben partijen in de definitie van bouwrijp wel wat opgenomen over het bouwpeil, dan kan het zijn dat de verkoper (deels) de kosten moet dragen van ophoging (zie bijvoorbeeld deze uitspraak van de rechtbank Zutphen). Onder omstandigheden kan de rechter het ontbreken van een definitie aan de (bouwrijpe grond) verkopende partij toerekenen en waardoor die partij ‘met de brokken komt te zitten’.

Conclusie en lessen voor de praktijk

1. Er bestaat geen ongeschreven norm die stelt dat de gemeente natuurlijke hoogteverschillen tussen aangrenzende percelen in een bouwplan moet wegnemen of verminderen.
2. Het is van groot belang om in overeenkomsten een adequate definitie van het begrip bouwrijp op te nemen; wie doet wat? Doet men dat niet dan kan men voor niet voorziene risico’s komen te staan omdat bij gebreke van definitie, men is overgeleverd aan het oordeel van de rechter. Hoe dat uitvalt is vaak niet op voorhand eenvoudig te voorspellen.