Over de uitvoerbaarheid, complexwaarde en controleerbaarheid van een taxatierapport en het feit dat de gemeente niet blind mag afgaan op het oordeel van de taxateur.
De Afdeling schenkt in een uitspraak van 20 mei 2020 klare wijn over ‘de financiële paragraaf’ (lees: de onderbouwing van de financiële uitvoerbaarheid in de toelichting en het kostenverhaal via het exploitatieplan) bij een ruimtelijk besluit.
Les voor de praktijk:
- Het resultaat in een exploitatieplan zegt op zichzelf niets over de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan.
- Van een complex is geen sprake indien er sprake is van enige samenhang. Er moet voldoende sprake zijn van een ruimtelijke, functionele en financiële samenhang.
- In een taxatierapport opgenomen vergelijkingstransacties moeten controleerbaar zijn.
- Het feit dat een vergelijkingstransactie niet geheel vergelijkbaar is, maakt niet dat dat argument voldoende is om een prijsverhoging ten opzichte van die transactie toe te passen in de taxatie. Daarvoor is meer onderbouwing nodig.
Uitvoerbaarheid
Op grond van artikel 3.1.6 Bro moet een bestemmingsplan inzicht geven in de uitvoerbaarheid in de plantoelichting. In de door de Afdeling gedane uitspraak stond in de plantoelichting dat er sprake was van een negatief exploitatieresultaat. Volgens de appellerende ontwikkelaar stond daarmee vast dat het plan niet uitvoerbaar was. De Afdeling helpt de ontwikkelaar uit de droom door (wederom) uit te leggen dat een exploitatieresultaat niet gelijk staat aan uitvoerbaarheid. De Afdeling overweegt:
“Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar , ECLI:NL:RVS:2012:BY1740, dient het van de exploitatieopzet van een exploitatieplan deel uitmakende saldo van de kosten en de opbrengsten ertoe om het maximaal te verhalen bedrag aan kosten te bepalen als bedoeld in artikel 6.16 van de Wro. Voor het overige biedt dit saldo in beginsel geen inzicht in de financiële gevolgen van de exploitatie. Zo zijn de kosten en de opbrengsten gebaseerd op een rekenkundig model dat er onder meer van uitgaat dat de gemeente alle gronden tegen de geraamde inbrengwaarde ervan verwerft. Voorts worden gemeentelijke bijdragen en subsidies ingevolge artikel 6.2.7 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) niet bij dit saldo betrokken. Gelet op het vorenstaande is een negatief saldo van de kosten en de opbrengsten in de exploitatieopzet van een exploitatieplan op zichzelf nog geen reden om aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te twijfelen.”
Gelet op het voorgaande en gelet op het feit dat de gemeente zelf de ontwikkeling van de gronden ter hand zal nemen, is er volgens de Afdeling geen reden om aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te twijfelen.
Complexwaarde als bedoeld in de Onteigeningswet
Onderdeel van de kosten in een exploitatieopzet in een exploitatieplan zijn de inbrengwaarden van gronden. Op grond van artikel 6.13 lid 5 Wro moet taxatie plaatsvinden op onteigeningsbasis als onteigening aannemelijk is. Dit betekent dat gewerkt moet worden met een complexwaarde als bedoeld in artikel 40d van de Onteigeningswet als gronden tot eenzelfde complex behoren. De appellerende ontwikkelaar stelde dat bij de taxatie van de inbrengwaarde gronden met daarop sportvoorzieningen gelegen buiten het exploitatiegebied ten onrechte niet tot het complex waren gerekend. De Afdeling deelt deze visie niet. Weliswaar bestaat er enige samenhang tussen de ontwikkeling van de gronden gelegen in het bestemmingsplan en de gronden waarvan de ontwikkelaar meende dat deze tot het complex behoorden, maar dat is niet voldoende volgens de Afdeling. Waarom niet? Omdat:
- de nieuwe sportvoorzieningen waren gelegen in de wens om het plangebied in te richten als overgangsgebied tussen de woonbebouwing ten noordoosten daarvan en de A9 ten zuidwesten daarvan. Door het in te richten als recreatiegebied verkrijgt Badhoevedorp op de grens van het woongebied een hoogwaardige parkzone, waarin ook nieuwe accommodaties van sportverenigingen worden ingebed.
- de bestaande sportvoorzieningen niet langer toereikend waren en het gebied de mogelijkheid biedt om hier meerdere (sport)functies te situeren en dat bij de ontwikkeling rekening kan worden gehouden met uitbreidingswensen van de sportverenigingen.
- de voorziene sportaccommodaties bedoeld zijn voor heel Badhoevedorp en niet alleen voor de deelgebieden uit het masterplan.
Om voormelde redenen heeft de raad zich, aldus de Afdeling, in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat tussen de gebieden onvoldoende sprake is van een ruimtelijke, functionele en financiële samenhang en derhalve kunnen oordelen dat geen sprake is van een complex.
Controleerbaarheid taxatie
Het is heersende jurisprudentie dat aan de in de exploitatieopzet van een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag moet liggen. Dat is echter niet voldoende. Indien daarin de vergelijkingsmethode is gebruikt om inbrengwaarden te ramen, vereist de controleerbaarheid daarvan dat de objecten die in de vergelijking zijn betrokken kenbaar zijn. In deze zaak voldeed het taxatierapport aan dit vereiste omdat onder meer de locatie, de betrokken partijen, de transactiedatum, de overeengekomen grondprijs en enkele voor de desbetreffende transacties naar voren gekomen relevante feiten als het oogmerk van de aankoop en de bestemming zijn vermeld.
Vergelijkingstransacties en prijscorrectie voor verschillen
Dat een gemeente niet blind mag afgaan op een taxatierapport maakt de Afdeling in de uitspraak voornoemd pijnlijk duidelijk. In het taxatierapport stond dat transactie G rechtstreeks vergelijkbaar en marktconform is. Gezien de beperkte oppervlakte, de ligging, de kavelvorm en de ontsluiting is de grondprijs echter lager gewaardeerd. Het rapport duidt deze transactie aan als een min of meer zuivere vergelijkingstransactie. De Afdeling overweegt dat ter zitting is gebleken dat transactie G ongunstiger was gelegen en verkaveld, maar dat dit gegeven op zich nog niet duidelijk maakt waarom dit een aanzienlijk hogere inbrengwaarde rechtvaardigt. Daarom is het exploitatieplan niet conform de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen.
Over de uitvoerbaarheid, complexwaarde en controleerbaarheid van een taxatierapport en het feit dat de gemeente niet blind mag afgaan op het oordeel van de taxateur.
De Afdeling schenkt in een uitspraak van 20 mei 2020 klare wijn over ‘de financiële paragraaf’ (lees: de onderbouwing van de financiële uitvoerbaarheid in de toelichting en het kostenverhaal via het exploitatieplan) bij een ruimtelijk besluit.
Les voor de praktijk:
- Het resultaat in een exploitatieplan zegt op zichzelf niets over de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan.
- Van een complex is geen sprake indien er sprake is van enige samenhang. Er moet voldoende sprake zijn van een ruimtelijke, functionele en financiële samenhang.
- In een taxatierapport opgenomen vergelijkingstransacties moeten controleerbaar zijn.
- Het feit dat een vergelijkingstransactie niet geheel vergelijkbaar is, maakt niet dat dat argument voldoende is om een prijsverhoging ten opzichte van die transactie toe te passen in de taxatie. Daarvoor is meer onderbouwing nodig.
Uitvoerbaarheid
Op grond van artikel 3.1.6 Bro moet een bestemmingsplan inzicht geven in de uitvoerbaarheid in de plantoelichting. In de door de Afdeling gedane uitspraak stond in de plantoelichting dat er sprake was van een negatief exploitatieresultaat. Volgens de appellerende ontwikkelaar stond daarmee vast dat het plan niet uitvoerbaar was. De Afdeling helpt de ontwikkelaar uit de droom door (wederom) uit te leggen dat een exploitatieresultaat niet gelijk staat aan uitvoerbaarheid. De Afdeling overweegt:
“Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in haar , ECLI:NL:RVS:2012:BY1740, dient het van de exploitatieopzet van een exploitatieplan deel uitmakende saldo van de kosten en de opbrengsten ertoe om het maximaal te verhalen bedrag aan kosten te bepalen als bedoeld in artikel 6.16 van de Wro. Voor het overige biedt dit saldo in beginsel geen inzicht in de financiële gevolgen van de exploitatie. Zo zijn de kosten en de opbrengsten gebaseerd op een rekenkundig model dat er onder meer van uitgaat dat de gemeente alle gronden tegen de geraamde inbrengwaarde ervan verwerft. Voorts worden gemeentelijke bijdragen en subsidies ingevolge artikel 6.2.7 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) niet bij dit saldo betrokken. Gelet op het vorenstaande is een negatief saldo van de kosten en de opbrengsten in de exploitatieopzet van een exploitatieplan op zichzelf nog geen reden om aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te twijfelen.”
Gelet op het voorgaande en gelet op het feit dat de gemeente zelf de ontwikkeling van de gronden ter hand zal nemen, is er volgens de Afdeling geen reden om aan de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te twijfelen.
Complexwaarde als bedoeld in de Onteigeningswet
Onderdeel van de kosten in een exploitatieopzet in een exploitatieplan zijn de inbrengwaarden van gronden. Op grond van artikel 6.13 lid 5 Wro moet taxatie plaatsvinden op onteigeningsbasis als onteigening aannemelijk is. Dit betekent dat gewerkt moet worden met een complexwaarde als bedoeld in artikel 40d van de Onteigeningswet als gronden tot eenzelfde complex behoren. De appellerende ontwikkelaar stelde dat bij de taxatie van de inbrengwaarde gronden met daarop sportvoorzieningen gelegen buiten het exploitatiegebied ten onrechte niet tot het complex waren gerekend. De Afdeling deelt deze visie niet. Weliswaar bestaat er enige samenhang tussen de ontwikkeling van de gronden gelegen in het bestemmingsplan en de gronden waarvan de ontwikkelaar meende dat deze tot het complex behoorden, maar dat is niet voldoende volgens de Afdeling. Waarom niet? Omdat:
- de nieuwe sportvoorzieningen waren gelegen in de wens om het plangebied in te richten als overgangsgebied tussen de woonbebouwing ten noordoosten daarvan en de A9 ten zuidwesten daarvan. Door het in te richten als recreatiegebied verkrijgt Badhoevedorp op de grens van het woongebied een hoogwaardige parkzone, waarin ook nieuwe accommodaties van sportverenigingen worden ingebed.
- de bestaande sportvoorzieningen niet langer toereikend waren en het gebied de mogelijkheid biedt om hier meerdere (sport)functies te situeren en dat bij de ontwikkeling rekening kan worden gehouden met uitbreidingswensen van de sportverenigingen.
- de voorziene sportaccommodaties bedoeld zijn voor heel Badhoevedorp en niet alleen voor de deelgebieden uit het masterplan.
Om voormelde redenen heeft de raad zich, aldus de Afdeling, in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat tussen de gebieden onvoldoende sprake is van een ruimtelijke, functionele en financiële samenhang en derhalve kunnen oordelen dat geen sprake is van een complex.
Controleerbaarheid taxatie
Het is heersende jurisprudentie dat aan de in de exploitatieopzet van een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag moet liggen. Dat is echter niet voldoende. Indien daarin de vergelijkingsmethode is gebruikt om inbrengwaarden te ramen, vereist de controleerbaarheid daarvan dat de objecten die in de vergelijking zijn betrokken kenbaar zijn. In deze zaak voldeed het taxatierapport aan dit vereiste omdat onder meer de locatie, de betrokken partijen, de transactiedatum, de overeengekomen grondprijs en enkele voor de desbetreffende transacties naar voren gekomen relevante feiten als het oogmerk van de aankoop en de bestemming zijn vermeld.
Vergelijkingstransacties en prijscorrectie voor verschillen
Dat een gemeente niet blind mag afgaan op een taxatierapport maakt de Afdeling in de uitspraak voornoemd pijnlijk duidelijk. In het taxatierapport stond dat transactie G rechtstreeks vergelijkbaar en marktconform is. Gezien de beperkte oppervlakte, de ligging, de kavelvorm en de ontsluiting is de grondprijs echter lager gewaardeerd. Het rapport duidt deze transactie aan als een min of meer zuivere vergelijkingstransactie. De Afdeling overweegt dat ter zitting is gebleken dat transactie G ongunstiger was gelegen en verkaveld, maar dat dit gegeven op zich nog niet duidelijk maakt waarom dit een aanzienlijk hogere inbrengwaarde rechtvaardigt. Daarom is het exploitatieplan niet conform de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen.