In de aanloop naar het faillissement van Hudson’s Bay is er veel geprocedeerd over de vraag of Hudson’s Bay de deuren van haar vestigingen wel of niet mocht sluiten, vóórdat de huurovereenkomst was beëindigd. In dit blog bespreek ik de exploitatieverplichting zoals deze is opgenomen in de algemene bepalingen bij de ROZ-modelhuurovereenkomsten voor bedrijfsruimten en hoe dit in de praktijk toegepast wordt. Aan de orde komt wat de exploitatie verplichting inhoudt, wat daarvan de ratio is en in welke gevallen nakoming gevorderd kan worden.

De exploitatieverplichting

Wanneer een huurder zoals Hudson’s Bay structureel verlies lijdt, lijkt het soms aantrekkelijker om het gehuurde leeg te laten staan dan om de exploitatie voort te zetten. De huurder moet dan wel huur blijven betalen, maar hoeft geen personeel aanwezig te hebben of voorraden in te kopen. De resulterende leegstand heeft echter allerlei nadelige gevolgen, zoals voor de uitstraling van de omgeving van het gehuurde en de toeloop van publiek. Zeker wanneer bijvoorbeeld een winkelcentrum door één partij wordt verhuurd heeft dit direct nadelige gevolgen voor de andere huurders en zal de verhuurder gebaat zijn bij het streng toezien op de naleving van de exploitatieplicht.

Daarom verplichten de ROZ algemene bepalingen de huurder het gehuurde gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken volgens de in de huurovereenkomst vastgelegde bestemming. Het is dus niet voldoende dat de huurder zijn huur betaalt,  hij dient het gehuurde ook te gebruiken. Niet deels, maar geheel. Bovendien moet hij het gehuurde zélf gebruiken. Handelt de huurder hiermee in strijd, dan is op basis van de ROZ algemene bepalingen een boete per dag verschuldigd.

Vanwege de ruime formulering van de exploitatieverplichting wijken partijen veelvuldig af van deze verplichting. Neem nu de situatie dat de huurder het pand huurt met het de bedoeling dit onder te verhuren. Dan is het zinvol duidelijk vast te leggen dat de huurder het gehuurde zelf exploiteert wanneer hij tot onderverhuur overgaat, en dat (tijdelijke) leegstand geen tekortkoming vormt.

Hoe dan ook, wanneer een huurder het gehuurde (deels) leeg laat staan, kan hij in beginsel door de rechter gedwongen worden het gebruik weer te hervatten en zal hij een boete verschuldigd zijn. In beginsel, want in de rechtspraak zijn gevallen bekend waarin het toch voordelig uitpakte voor de huurder.

“Windowdressing”

Enerzijds zijn er gevallen bekend waarin de rechter oordeelde dat de verplichting toch niet geschonden was. Meestal ging het erom dat de huurder nog een gedeelte van het gehuurde bleef gebruiken, of bijvoorbeeld toch nog enkele dagen per week. In andere gevallen nam de huurder compenserende maatregelen zoals het laten staan van inventaris om een ‘bewoonde’ indruk te geven en/of door onderhoud en bewaking te blijven uitvoeren. Strikt genomen handelt de huurder dan nog steeds in strijd met de letterlijke tekst van de exploitatieverplichting. Evenwel laat de rechtspraak een zekere coulance naar de huurder toe zien, wanneer hij compenserende maatregelen treft die de nadelige gevolgen van leegstand beperken. Indien de verhuurder wil voorkomen dat de huurder op deze manier onder zijn exploitatieplicht uit willen komen, dan verdient het aanbeveling daar in de huurovereenkomst expliciete afspraken over te maken.

Nakoming exploitatieplicht toch niet altijd afdwingbaar

Anderzijds zijn er gevallen bekend waarin de rechter een vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting afwees, ondanks schending van de exploitatieverplichting. Deze afwijzing kan op verschillende juridische grondslagen zijn gebaseerd. Doorgaans past de rechter ofwel het leerstuk van de onmogelijke nakoming toe of acht hij het verlangen van nakoming “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar”. Voor de toepassing van beide leerstukken gelden strenge eisen. De rechtspraak is erg situatie-afhankelijk. Toch zijn er enige lijnen in te ontwaren.

In de gevallen waarin de verhuurder nul op het rekest kreeg ging het vaak om situaties waarin de huurder in rechte aantoonde dat hij structureel, wezenlijke verliezen leed en er geen uitzicht op verbetering was. Ook zijn er gevallen bekend waarin de huurder forse investeringen zou moeten doen om het gehuurde weer in gebruik te kunnen nemen terwijl die investeringen zeer waarschijnlijk niet terugverdiend zouden kunnen worden. Een voorbeeld daarvan ging om een supermarkt die was verhuisd. De huurder zou dure kassa’s en koelcellen moeten plaatsen, terwijl de klanten wel naar zijn nieuwe filiaal zouden blijven gaan. Hetzelfde kan aan de orde zijn wanneer de resterende duur van de huurovereenkomst voorkomt dat de investeringen terugverdiend kunnen worden.

Een laatste categorie van voorbeelden zijn de gevallen waarin de huurder een franchiseorganisatie is en hij geen franchisenemer kan vinden die wil onderhuren. Er is rechtspraak bekend waarin de rechter een vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting afwees wanneer het onder normale marktomstandigheden niet mogelijk is om een onderhuurder te vinden en de bedrijfsorganisatie van de huurder niet gericht was op het zelf drijven van filialen.

De hoofdregel is duidelijk en streng. In beginsel zal een vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting slagen. In de rechtspraak zijn echter tal van voorbeelden te vinden waarin de huurder toch aan zijn exploitatieverplichting ontkwam.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Nino van Deinsen.