Ervan uitgaande dat is gecontracteerd op basis van de gebruikelijke ROZ-voorwaarden, ziet het juridische speelveld tussen huurder en verhuurder er grofweg als volgt uit.

Waarschijnlijk geen beroep op gebrekenregeling

Een beroep op de gebrekenregeling uit het huurrecht lijkt niet mogelijk. Ten eerste is het maar de vraag of de coronacrisis (en de gevolgen daarvan) een gebrek zijn. Bovendien is huurvermindering contractueel doorgaans alleen mogelijk als de verhuurder een verwijt te maken valt. Dat is hier niet aan de orde.

Mogelijk beroep op onvoorziene omstandigheden

Verder biedt de wet de mogelijkheid om een beroep te doen op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden. Daarvoor moet ten eerste sprake zijn van een omstandigheid waar het contract niet in voorziet, ook niet stilzwijgend. Het gaat er dus niet om of de omstandigheid onvoorzienbaar was. Voorts moet de impact van de onvoorziene omstandigheid zodanig zijn, dat de ene partij (in dit geval: de verhuurder) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van het contract zou verlangen. De rechtspraak gaat hier zeer terughoudend mee om. Trouw aan het gegeven woord blijft immers het uitgangspunt. De rechter zal van geval tot geval moeten bekijken of aan het wettelijke vereiste wordt voldaan. Aan de ene kant wordt de huurder hard getroffen door de impact van de maatregelen die de overheid heeft afgekondigd, aan de andere kant zijn de belangen van de verhuurder bij huurbetaling uiteraard (ook) evident. Tot slot moet de onvoorziene omstandigheid niet voor rekening komen van de partij die zich daarop beroept. Zo laat de rechtspraak het beeld zien dat sterk verslechterde marktomstandigheden als gevolg van de financiële crisis in 2008/2009 tot het ondernemersrisico behoort. Ook hier spelen de omstandigheden van het concrete geval een rol. Voor een branche die in het verleden al de impact van eerdere epidemieën (SARS, Ebola, Zika) heeft ondervonden, zal de beoordeling wellicht anders uitvallen dan voor een branche die daar nooit eerder mee te maken kreeg.  

In de praktijk wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden alleen in hoogst uitzonderlijke situaties gehonoreerd, maar de coronacrisis is dat ook. In die zin lijkt een beroep op onvoorziene omstandigheden niet kansloos. De huurder moet zich wel realiseren dat de bewijslast op hem rust en dat een beroep op onvoorziene omstandigheden grondig moet worden onderbouwd. De rechter zal bovendien steeds naar de omstandigheden van een concreet geval kijken.

Mocht de rechter menen dat een beroep op onvoorziene omstandigheden mogelijk is, dan kan de rechter de overeenkomst aanpassen of ontbinden. Dat kan ook met terugwerkende kracht. Waar de rechter toe bereid zal zijn, hangt ook van de omstandigheden van het geval af. Houd er echter rekening mee dat, als de rechter de huurovereenkomst ten gevolge van de coronacrisis aanpast, hij of zij de pijn over partijen zal willen verdelen.

Zolang het contract niet door de rechter is gewijzigd, dient de huurder “gewoon” de huur te betalen. Als de cashflow van de huurder dat echt niet toelaat, is denkbaar dat een verhuurder een beroep zal doen op de bankgarantie om de huur betaald te krijgen. Als de huurder daarvoor vreest, dan is aan te raden om de verhuurder mede te delen dat een beroep op de bankgarantie onder de huidige omstandigheden onrechtmatig zal zijn en dat de verhuurder aansprakelijk zal zijn voor daaruit voortkomende schade. Of die aansprakelijkheid achteraf inderdaad zal worden aangenomen, valt nog te bezien, maar wellicht voorkomt de aansprakelijkstelling een al te lichtzinnig beroep op de bankgarantie door de verhuurder.

Exploitatieverplichting

De huurder is meestal contractueel verplicht het gehuurde in gebruik te nemen en te houden. Indien de huurder zijn exploitatie heeft gestaakt op last van de overheid, is sprake van overmacht en kan de verhuurder niet van de huurder verlangen om de exploitatie te hervatten. Als de huurder eigener beweging over is gegaan tot sluiting, kan – zo blijkt uit de rechtspraak – het naar maatschaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de huurder te verplichten de exploitatie te hervatten. De mate waarin de exploitatie verlieslatend is, speelt daarbij een belangrijke rol. In dat licht lijkt het niet waarschijnlijk dat een verhuurder zijn huurder onder de huidige omstandigheden kan verplichten het gehuurde te blijven gebruiken of te heropenen.