Ervan uitgaande dat is gecontracteerd op basis van de gebruikelijke ROZ-voorwaarden, ziet het juridische speelveld tussen huurder en verhuurder er grofweg als volgt uit.
Waarschijnlijk geen beroep op gebrekenregeling mogelijk
Een beroep voor de huurder op de gebrekenregeling uit het huurrecht lijkt niet mogelijk. Ten eerste is het maar de vraag of de coronacrisis (en de gevolgen daarvan) een gebrek zijn. Bovendien is huurvermindering contractueel doorgaans alleen mogelijk als de verhuurder een verwijt te maken valt. Dat is hier niet aan de orde.
Mogelijk beroep op onvoorziene omstandigheden
Verder biedt de wet de mogelijkheid om een beroep te doen op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden. Daarvoor moet ten eerste sprake zijn van een omstandigheid waar het contract niet in voorziet, ook niet stilzwijgend. Het gaat er dus niet om of de omstandigheid onvoorzienbaar was. Voorts moet de impact van de onvoorziene omstandigheid zodanig zijn, dat de ene partij (in dit geval: de verhuurder) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van het contract zou verlangen. De rechtspraak gaat hier zeer terughoudend mee om. Trouw aan het gegeven woord blijft immers het uitgangspunt. De rechter zal van geval tot geval moeten bekijken of aan het wettelijke vereiste wordt voldaan. Aan de ene kant wordt de huurder hard getroffen door de impact van de maatregelen die de overheid heeft afgekondigd, aan de andere kant zijn de belangen van de verhuurder bij huurbetaling uiteraard (ook) evident. Tot slot moet de onvoorziene omstandigheid niet voor rekening komen van de partij die zich daarop beroept. Zo laat de rechtspraak het beeld zien dat sterk verslechterde marktomstandigheden als gevolg van de financiële crisis in 2008/2009 tot het ondernemersrisico behoort. Ook hier spelen de omstandigheden van het concrete geval een rol. Voor een branche die in het verleden al de impact van eerdere epidemieën (SARS, Ebola, Zika) heeft ondervonden, zal de beoordeling wellicht anders uitvallen dan voor een branche die daar nooit eerder mee te maken kreeg.
In de praktijk wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden alleen in hoogst uitzonderlijke situaties gehonoreerd, maar de coronacrisis is dat ook. In die zin lijkt een beroep op onvoorziene omstandigheden niet kansloos. De huurder moet zich wel realiseren dat de bewijslast op hem rust en dat een beroep op onvoorziene omstandigheden wel grondig moet worden onderbouwd. De rechter zal bovendien steeds naar de omstandigheden van een concreet geval kijken.
Mocht de rechter menen dat een beroep op onvoorziene omstandigheden mogelijk is, dan kan de rechter de overeenkomst aanpassen of ontbinden. Dat kan ook met terugwerkende kracht. Waar de rechter toe bereid zal zijn, hangt ook van de omstandigheden van het geval af. Houd er echter rekening mee dat, als de rechter de huurovereenkomst ten gevolge van de coronacrisis aanpast, hij of zij de pijn over partijen zal willen verdelen.
Zolang het contract niet door de rechter is gewijzigd, dient de huurder “gewoon” de huur te betalen. Mocht de verhuurder de bankgarantie claimen, dan is het mogelijk dat een beroep op een bankgarantie achteraf – als de huurverplichting door de rechter verminderd wordt – onrechtmatig zal blijken.
Let wel: het is relevant of de bedrijfsvoering van de huurder neerkomt op exploitatie van het gehuurde. Denk aan winkels, bioscopen, horeca. Deze huurders worden direct geraakt door de impact van het coronavirus. Huurders van kantoren zullen doorgaans indirect geraakt worden, zodat een beroep op onvoorziene omstandigheden voor die huurders minder kansrijk lijkt.
Exploitatieverplichting
De huurder is meestal contractueel verplicht het gehuurde in gebruik te nemen en te houden. Indien de huurder zijn exploitatie heeft gestaakt op last van de overheid, is sprake van overmacht en kan de verhuurder niet van de huurder verlangen om de exploitatie te hervatten. Als de huurder eigener beweging over is gegaan tot sluiting, kan – zo blijkt uit de rechtspraak – het naar maatschaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de huurder te verplichten de exploitatie te hervatten. De mate waarin de exploitatie verlieslatend is, speelt daarbij een belangrijke rol. In dat licht lijkt het niet waarschijnlijk dat een verhuurder zijn huurder onder de huidige omstandigheden kan verplichting het gehuurde te blijven gebruiken of te heropenen.
Verdere suggesties
Inventariseer als verhuurder uw zekerheidsrechten
Controleer of de huurder daadwerkelijk alle vereiste zekerheden heeft gesteld. Als er een concerngarantie is verstrekt, controleer dan of deze dekking biedt voor schade door leegstand na faillissement. Controleer bij een garantie van een buitenlandse moeder welk recht op de garantie van toepassing is en welke rechter bevoegd is. Bespreek of een huurder zijn huur kan betalen door middel van het incasseren van de bankgarantie door de verhuurder. Probeer dan wel af te spreken dat de huurder te zijner tijd een nieuwe bankgarantie moet afgeven.
Houd de vinger aan de pols
Niet alle overheden in Europa hanteren dezelfde maatregelen. Bovendien worden de maatregelen mogelijk nog opgeschaald en – op enig moment – ook weer afgeschaald. Het zal veel huurders tijd kosten om hun business op het oude niveau te krijgen. De ene huurder zal daar langer over doen dan de andere. De vraag is of een verhuurder zich jegens de achterblijvers coulant moet en wil blijven opstellen.
Converteer de huur in een later terug te betalen schuld
Er kunnen goede redenen zijn voor een verhuurder om er mee in te stemmen dat de huurder zijn huur tijdelijk niet betaalt. Overweeg dan om de huur niet direct kwijt te schelden maar om deze om te zetten in een lening die over de resterende huurperiode (als de crisis weer is afgewend) wordt terugbetaald, mogelijk onder de voorwaarde dat alleen terugbetaalt dient te worden als het resultaat van de huurder dat toelaat. Maak daar dan duidelijke, schriftelijke, afspraken over.
Ga in gesprek met uw financiers
Overweeg om met financiers in gesprek te gaan over aanpassingen van het aflossingsschema en de rentebetalingen. In een eventuele procedure over huurvermindering (op grond van onvoorziene omstandigheden) staat u sterker als u gedocumenteerd kunt aangeven wat voor ruimte u als verhuurder wel of niet krijgt van uw financiers.
Ervan uitgaande dat is gecontracteerd op basis van de gebruikelijke ROZ-voorwaarden, ziet het juridische speelveld tussen huurder en verhuurder er grofweg als volgt uit.
Waarschijnlijk geen beroep op gebrekenregeling mogelijk
Een beroep voor de huurder op de gebrekenregeling uit het huurrecht lijkt niet mogelijk. Ten eerste is het maar de vraag of de coronacrisis (en de gevolgen daarvan) een gebrek zijn. Bovendien is huurvermindering contractueel doorgaans alleen mogelijk als de verhuurder een verwijt te maken valt. Dat is hier niet aan de orde.
Mogelijk beroep op onvoorziene omstandigheden
Verder biedt de wet de mogelijkheid om een beroep te doen op het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden. Daarvoor moet ten eerste sprake zijn van een omstandigheid waar het contract niet in voorziet, ook niet stilzwijgend. Het gaat er dus niet om of de omstandigheid onvoorzienbaar was. Voorts moet de impact van de onvoorziene omstandigheid zodanig zijn, dat de ene partij (in dit geval: de verhuurder) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van het contract zou verlangen. De rechtspraak gaat hier zeer terughoudend mee om. Trouw aan het gegeven woord blijft immers het uitgangspunt. De rechter zal van geval tot geval moeten bekijken of aan het wettelijke vereiste wordt voldaan. Aan de ene kant wordt de huurder hard getroffen door de impact van de maatregelen die de overheid heeft afgekondigd, aan de andere kant zijn de belangen van de verhuurder bij huurbetaling uiteraard (ook) evident. Tot slot moet de onvoorziene omstandigheid niet voor rekening komen van de partij die zich daarop beroept. Zo laat de rechtspraak het beeld zien dat sterk verslechterde marktomstandigheden als gevolg van de financiële crisis in 2008/2009 tot het ondernemersrisico behoort. Ook hier spelen de omstandigheden van het concrete geval een rol. Voor een branche die in het verleden al de impact van eerdere epidemieën (SARS, Ebola, Zika) heeft ondervonden, zal de beoordeling wellicht anders uitvallen dan voor een branche die daar nooit eerder mee te maken kreeg.
In de praktijk wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden alleen in hoogst uitzonderlijke situaties gehonoreerd, maar de coronacrisis is dat ook. In die zin lijkt een beroep op onvoorziene omstandigheden niet kansloos. De huurder moet zich wel realiseren dat de bewijslast op hem rust en dat een beroep op onvoorziene omstandigheden wel grondig moet worden onderbouwd. De rechter zal bovendien steeds naar de omstandigheden van een concreet geval kijken.
Mocht de rechter menen dat een beroep op onvoorziene omstandigheden mogelijk is, dan kan de rechter de overeenkomst aanpassen of ontbinden. Dat kan ook met terugwerkende kracht. Waar de rechter toe bereid zal zijn, hangt ook van de omstandigheden van het geval af. Houd er echter rekening mee dat, als de rechter de huurovereenkomst ten gevolge van de coronacrisis aanpast, hij of zij de pijn over partijen zal willen verdelen.
Zolang het contract niet door de rechter is gewijzigd, dient de huurder “gewoon” de huur te betalen. Mocht de verhuurder de bankgarantie claimen, dan is het mogelijk dat een beroep op een bankgarantie achteraf – als de huurverplichting door de rechter verminderd wordt – onrechtmatig zal blijken.
Let wel: het is relevant of de bedrijfsvoering van de huurder neerkomt op exploitatie van het gehuurde. Denk aan winkels, bioscopen, horeca. Deze huurders worden direct geraakt door de impact van het coronavirus. Huurders van kantoren zullen doorgaans indirect geraakt worden, zodat een beroep op onvoorziene omstandigheden voor die huurders minder kansrijk lijkt.
Exploitatieverplichting
De huurder is meestal contractueel verplicht het gehuurde in gebruik te nemen en te houden. Indien de huurder zijn exploitatie heeft gestaakt op last van de overheid, is sprake van overmacht en kan de verhuurder niet van de huurder verlangen om de exploitatie te hervatten. Als de huurder eigener beweging over is gegaan tot sluiting, kan – zo blijkt uit de rechtspraak – het naar maatschaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de huurder te verplichten de exploitatie te hervatten. De mate waarin de exploitatie verlieslatend is, speelt daarbij een belangrijke rol. In dat licht lijkt het niet waarschijnlijk dat een verhuurder zijn huurder onder de huidige omstandigheden kan verplichting het gehuurde te blijven gebruiken of te heropenen.
Verdere suggesties
Inventariseer als verhuurder uw zekerheidsrechten
Controleer of de huurder daadwerkelijk alle vereiste zekerheden heeft gesteld. Als er een concerngarantie is verstrekt, controleer dan of deze dekking biedt voor schade door leegstand na faillissement. Controleer bij een garantie van een buitenlandse moeder welk recht op de garantie van toepassing is en welke rechter bevoegd is. Bespreek of een huurder zijn huur kan betalen door middel van het incasseren van de bankgarantie door de verhuurder. Probeer dan wel af te spreken dat de huurder te zijner tijd een nieuwe bankgarantie moet afgeven.
Houd de vinger aan de pols
Niet alle overheden in Europa hanteren dezelfde maatregelen. Bovendien worden de maatregelen mogelijk nog opgeschaald en – op enig moment – ook weer afgeschaald. Het zal veel huurders tijd kosten om hun business op het oude niveau te krijgen. De ene huurder zal daar langer over doen dan de andere. De vraag is of een verhuurder zich jegens de achterblijvers coulant moet en wil blijven opstellen.
Converteer de huur in een later terug te betalen schuld
Er kunnen goede redenen zijn voor een verhuurder om er mee in te stemmen dat de huurder zijn huur tijdelijk niet betaalt. Overweeg dan om de huur niet direct kwijt te schelden maar om deze om te zetten in een lening die over de resterende huurperiode (als de crisis weer is afgewend) wordt terugbetaald, mogelijk onder de voorwaarde dat alleen terugbetaalt dient te worden als het resultaat van de huurder dat toelaat. Maak daar dan duidelijke, schriftelijke, afspraken over.
Ga in gesprek met uw financiers
Overweeg om met financiers in gesprek te gaan over aanpassingen van het aflossingsschema en de rentebetalingen. In een eventuele procedure over huurvermindering (op grond van onvoorziene omstandigheden) staat u sterker als u gedocumenteerd kunt aangeven wat voor ruimte u als verhuurder wel of niet krijgt van uw financiers.