Een zelfbewoningsplicht: mag dat of mag dat niet?

24 februari 2020 | Blog

In de strijd om woningen en behoud voor de doelgroep, kan een zelfbewoningsplicht een effectief middel zijn. De vraag is echter, mag je dat wel voorschrijven? Is dit wel of niet in strijd met de huisvestingswet of recht op vrije vestiging?

Zelfbewoningsplicht is vorm van antispeculatie
In een recent arrest (zie rechtsoverweging 5.2.2.) bevestigt de Hoge Raad dat een zelfbewoningsplicht een vorm van antispeculatie is. Eerder heeft de Hoge Raad duidelijk gemaakt dat het voorschrijven daarvan niet ongeoorloofd is. In een arrest uit 2006 overwoog de Hoge Raad:

In overeenkomsten naar burgerlijk recht vervatte anti-speculatiebedingen bij de uitgifte van bouwgrond die niet zien op de verdeling van woonruimte en die geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging zijn, naar uit hetgeen in 3.7.4 is overwogen volgt, niet in strijd met het systeem en de strekking van de Huisvestingswet. De onderhavige anti-speculatiebedingen strekken (..) ertoe (…) te voorkomen dat, gelet op de destijds bestaande woningmarktomstandigheden, de door de Gemeente "geboden woningbouwmogelijkheden onderwerp van speculatie worden". Zij houden niet in dat aan de kring van kopers toelatingseisen worden gesteld die verband houden met hun economische of andersoortige maatschappelijke binding. De bedingen voorzien (…) tevens in de mogelijkheid ontheffing te verlenen van de verplichting tot zelfbewoning en het verbod op doorverkoop, waartoe niet als voorwaarde wordt gesteld dat de woning wordt verkocht aan een woningzoekende die voldoet aan de in de Huisvestingswet bedoelde bindingseisen. Tegen deze achtergrond heeft de rechtbank miskend dat de onderhavige anti-speculatiebedingen niet een onaanvaardbare beperking aanbrengen in de kring van personen die worden toegelaten tot woonruimte boven de koopprijsgrens en dat deze dus niet op ontoelaatbare wijze ingrijpen in het recht van vrije vestiging. De omstandigheid dat, zoals de rechtbank in rov. 5.3 heeft overwogen, de bouwkavels slechts beschikbaar komen voor woningzoekenden die zich voor een periode van vijf jaar willen en kunnen vastleggen maakt dit niet anders; deze omstandigheid houdt immers geen verband met de bedoelde toelatingseisen. De rechtbank heeft voorts miskend dat, zo de bedingen al enige beperking van de doorstroming op de woningmarkt teweegbrengen, de Huisvestingswet op dat aspect niet specifiek betrekking heeft.

Het antwoord op de in de aanhef gestelde vraag is aldus: het voorschrijven van zelfbewoning teneinde speculatie tegen te gaan, is toegestaan.

Wet ruimtelijke ordening en omgevingswet hoe zit dat? Mag je ertoe verplichten?
Bij uitgifte van gronden kan gezien het voorgaande de eigenaar, ook als de een gemeente is, een zelfbewoningsplicht opleggen. So far so good, maar mag dat ook voorgeschreven worden aan grondeigenaren? Het antwoord is ja en ligt gesloten in het Bro. Artikel 6.2.10 f. Het Bro bepaalt namelijk dat een exploitatieplan regels kan bevatten ‘betreffende het tegengaan van speculatie met betrekking tot sociale huur- en koopwoningen’.

De regel uit het Bro treft men in artikel 8.19 van het Omgevingsbesluit niet meer tegen, maar dat betekent niet dat de mogelijkheid komt te vervallen onder de Omgevingswet. In de Memorie van toelichting (p.153):  Ten derde komen de regels voor regie bij grondexploitatie, zoals de eisen over de inrichting van het exploitatiegebied, niet terug in de regeling van het kostenverhaal maar kunnen wel worden gesteld op grond van de in hoofdstuk 4 van de Omgevingswet opgenomen bevoegdheden. Hiermee komt tot uiting dat de regeling alleen betrekking heeft op het verhalen van kosten op initiatiefnemers. Zelfde mogelijkheid dus, maar niet als onderdeel van de titel grondexploitatie. 

Les voor de praktijk
Het voorschrijven van een zelfbewoningsplicht is een vorm van antispeculatie die rechtens is toegestaan en die als onderdeel van de gereedschapskist voor het voeren van effectief volkshuisvestingsbeleid, mogelijk één van de instrumenten kan zijn om ervoor te zorgen dat goedkope woningen niet verdwijnen uit de doelgroep. Lees goedkope woningen kunnen niet (te snel), door verkoop aan meer draagkrachtige kopers - onderwerp worden van speculatie.

Bent u ontwikkelaar of werkzaam bij een gemeente en heeft u te maken met vraagstukken op dit gebied? Neem contact op met Egbert de Groot.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven