Energie- en klimaateisen voor vastgoed(eigenaren)

6 mei 2020 | Blog

Energiebesparing is – naast duurzame opwek en CO2-reductie – één van de pijlers van het klimaat- en energiebeleid. In dit blog zetten wij de wet- en regelgeving voor energiebesparing in de bestaande bouw op hoofdlijnen op een rijt. Deze regelgeving kan vastgoedeigenaren dwingen tot het treffen van maatregelen aan hun vastgoedportefeuille en/of het maken van maatwerkafspraken met hun huurders.

Hierna gaan wij in het bijzonder in op de energiebesparings- en informatieplicht, en de energie-auditplicht. Beide verplichtingen richten zich tot ondernemingen, en zien niet alleen op de bedrijfsvoering en bedrijfsprocessen, maar ook op de gebouwen waarin een onderneming is gevestigd. Die gebouwen worden dikwijls ver- en gehuurd. De vraag komt dan op wie adressant is van de genoemde verplichtingen (voor zover het energieverbruik voor de gebouwen betreft): verhuurder/eigenaar of de huurder/gebruiker.

Energiebesparings- en informatieplicht

Ondernemingen (met een bepaald energiegebruik) dienen in beginsel alle energiebesparende maatregelen te treffen met een terugverdientijd van (minder dan) vijf jaar. Daartoe is per type gebruik (zoals kantoren of detailhandel) bepaald welke maatregelen zijn erkend. Als een maatregel daarop niet voorkomt, kan de terugverdientijd worden bepaald volgens een voorgeschreven rekenmethodiek. Verder dient iedere vier jaar te worden gerapporteerd over de getroffen maatregelen. De verplichtingen gelden in beginsel vanaf een energiegebruik hoger dan 50.000 kWh (elektriciteit) of 25.000 m3 (aardgas).

Omgevingswet

De energiebesparings- en informatieplicht zijn momenteel geregeld in art. 2.15 van het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling. Met inwerkingtreding van de Omgevingswet zullen de verplichtingen worden omgezet naar de daarop gebaseerde regeling (concreet: het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)). Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen maatregelen aan gebouwen, respectievelijk procesgebonden energiebesparende maatregelen (zie 3.84 Bbl respectievelijk art 5.15 Bal). De Omgevingswet stond gepland om te worden ingevoerd per 1 januari 2021. Echter, de Minister heeft inmiddels laten weten dat (ook) die datum niet wordt gehaald en dat de nieuwe streefdatum 1 juli 2021 is. Of dit ook consequenties heeft voor de invoering van de BENG-eisen is nog niet bekend. Wij zullen u verder informeren wanneer dit bekend is, houd hiervoor de website in de gaten.

Energie-auditplicht

Bestaande bouw kan, ten tweede, vallen onder een energie-auditverplichting; ook wel de EED-audit genoemd. De term EED verwijst naar de Europese richtlijn ‘Energy Efficiency Directive’. De auditverplichting geldt alleen voor grote ondernemingen. Grote ondernemingen zijn in dit verband: ondernemingen met (meer dan) 250 fte, een jaaromzet van tenminste €50 miljoen en een jaarlijks balanstotaal van tenminste €43 miljoen. Deze kengetallen gelden op concernniveau.

Een energie-audit is een onderzoek naar het energieverbruik binnen een onderneming en naar de mogelijkheden om (kosteneffectieve) energiebesparende maatregelen te treffen. Het doel van de audit is het in kaart brengen van aanwezig energiebesparingspotentieel. Daarbij gaat het om procesmaatregelen, gebouw- (en installatie)gebonden maatregelen en maatregelen voor vervoer. Maatregelen die reeds gerapporteerd in het kader van de hiervoor genoemde informatieplicht hoeven niet in het auditverslag te worden omgeschreven. Een energie-audit dient eens per vier jaar te worden uitgevoerd.

De eisen voor de auditverplichting worden onder het toepassingsbereik van de Wet implementatie EU-richtlijnen energie-efficientie gebracht. Momenteel wordt dit nog geregeld in de een tijdelijke regeling en loopt hieromtrent een internetconsultatie.

Plicht voor de verhuurder/eigenaar of huurder/gebruiker?

Beide hiervoor genoemde plichten gelden voor de drijver van een inrichting. Dit is een milieurechtelijk begrip. In de praktijk kan het lastig zijn te bepalen hoe ‘de inrichting’ moet worden afgebakend, vooral als het gaat om, bijvoorbeeld, bedrijfsverzamelgebouwen of winkelcentra. Deze gebouwen hebben vaak centrale voorzieningen en gebruik(er)sspecifieke voorzieningen. Om te bepalen wie moet voldoen aan de voornoemde verplichtingen, wordt gekeken naar de technische, de functionele en – vooral – de organisatorische binding tussen verschillende installaties. Zo wordt beoordeeld wie zeggenschap heeft over een gebouw en het nemen van specifieke energiebesparende maatregelen. De afspraken tussen de huurder en de verhuurder in de huurovereenkomst zijn daarbij dikwijls van doorslaggevend belang.

Ook onder de Omgevingswet blijft het van belang om maatwerkafspraken in huurovereenkomsten te maken. Op zich zal dan een onderscheid worden gemaakt tussen procesmaatregelen en gebouwgebonden maatregelen, en wordt het begrip ‘inrichting’ verlaten. Echter, ook dan kunnen, bijvoorbeeld, eisen voor gebouwgebonden maatregelen zich nog steeds richten tot zowel eigenaren als huurders. Ook onder de Omgevingswet blijft het daarom van belang om door middel van onderlinge afspraken te voorkomen dat onduidelijkheid bestaat over de zeggenschap over en de kosten van – door de overheid verplichte – milieubesparende maatregelen.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven