Het aanbieden van flexibele kantoorruimte, zogenaamde "flexplekken", komt steeds vaker voor. Vooral startende ondernemers zijn vaak op zoek naar bedrijfsruimte waarbij de mogelijkheid bestaat de ruimte voor een korte periode (soms zelfs per dag of dagdeel) te gebruiken. Er zijn verschillende bedrijven die zich specialiseren in het aanbieden van flexplekken, maar ook 'traditionele' verhuurders van bestaande kantoorruimte bieden flexplekken aan. Ondanks dat partijen geen huurovereenkomst aangaan voor de flexplekken, bestaat er discussie over de vraag of er toch sprake is van een huurrelatie. Dit zal hieronder worden toegelicht.

In plaats van een huurovereenkomst wordt vaak een 'serviceovereenkomst' gebruikt bij flexibele verhuur. Meestal bieden deze overeenkomsten een soort abonnement op grond waarvan iemand gebruik kan maken van de flexplekken. Deze overeenkomsten zijn op korte termijn opzegbaar en bieden de gebruikers weinig tot geen bescherming als de aanbieder beslist de overeenkomst te beëindigen.

Voorwaarden huur en wettelijke bescherming
Voornamelijk de aanbieder van flexplekken heeft geen behoefte aan een huurovereenkomst, omdat er voor huurders wettelijke bescherming bestaat. Zo kan een huurder van kantoorruimte niet zomaar uit een gebouw worden gezet, omdat er sprake is van wettelijke ontruimingsbescherming. Deze bescherming gaat logischerwijs niet goed samen met de gewenste flexibiliteit.

Het aanbieden van een abonnement op grond waarvan tegen betaling gebruik kan worden gemaakt van een bepaalde ruimte, lijkt natuurlijk veel op huur. Uit vaste rechtspraak blijkt dat als een overeenkomst inderdaad voldoet aan alle (wettelijke) voorwaarden van huur, er ook daadwerkelijk sprake is van een huurovereenkomst ongeacht het "etiket" dat op het contract is geplakt. De huurder kan dan aanspraak maken op de wettelijke bescherming, terwijl dit niet de bedoeling was bij het aangaan van de overeenkomst.

Rechterlijke uitspraken over dit onderwerp zijn tot nu toe schaars. Slechts twee uitspraken van de rechtbank Amsterdam geven enig inzicht in hoe de rechter deze flexplekken kwalificeert.

Uitspraak Rechtbank Amsterdam 15 juli 2010, zaaknummer CV 09-45426
De kantonrechter oordeelt in dit geval dat er sprake was van een huurovereenkomst, ondanks dat partijen een serviceovereenkomst hadden afgesloten voor het gebruik van twee werkplekken. De kantonrechter stelt voorop dat de naam die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven niet relevant is voor de beoordeling, maar dat de inhoud van die overeenkomst bepalend is. Vervolgens concludeert de kantonrechter dat de serviceovereenkomst voldoet aan alle wettelijke vereisten voor een huurovereenkomst, namelijk (1) het in gebruik verstrekken van een zaak of gedeelte daarvan en (2) een tegenprestatie.

Voornamelijk het eerste vereiste is van belang voor de kwalificatie van flexplekken. Aan dit vereiste is voldaan indien de in gebruik verstrekte zaak behoorlijk geïdentificeerd is. De kantonrechter kwam tot de conclusie dat hiervan sprake was, omdat de overeenkomst recht geeft op twee flexwerkplekken waarvan voldoende duidelijk was waar de gehuurde zaak zich bevond (namelijk in het kantoor van de aanbieder). Het feit dat de gebruiker iedere dag een andere werkplek aangewezen kreeg, was volgens de kantonrechter niet relevant. Volgens de kantonrechter was de serviceovereenkomst dus in feite een huurovereenkomst. Deze uitspraak geldt uiteraard alleen voor dit specifieke geval en kan niet als algemene regel worden gezien voor de kwalificatie van flexplekken.

Uitspraak Rechtbank Amsterdam 31 augustus 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:67431
Vorig jaar heeft de rechtbank Amsterdam heeft zich in een kort geding procedure ook gebogen over het gebruik van een flexibele werkplek in een bedrijfsverzamelgebouw. De rechter kwam in deze procedure tot de conclusie dat de gebruiker mogelijk een beroep kon doen op ontruimingsbescherming. Hoewel de rechter niet definitief kon vaststellen of aan de vereisten van een huurovereenkomst was voldaan, kon ook niet uitgesloten worden dat er sprake was van een huurovereenkomst. Onder deze omstandigheden en rekening houdend met de belangen van de gebruiker, werd in dit kort geding de vordering van de aanbieder tot ontruiming van de flexplek afgewezen en is de aanbieder verplicht om de overeenkomst voort te zetten met een periode van twee maanden. Dat is de wettelijke termijn waarbinnen de "huurder" een verzoekschrift tot ontruimingsbescherming bij de kantonrechter kan indienen. Als de huurder dit verzoek indient, mag hij het gehuurde in elk geval blijven gebruiken totdat op zijn verzoek is beslist.

Conclusie
Uit de uitspraken van de rechtbank Amsterdam blijkt dat er bij flexibele werkplekken sprake kan zijn van een huurovereenkomst. Dit heeft gevolgen hebben voor de beoogde flexibiliteit en de afspraken die partijen hebben gemaakt in de (service)overeenkomst. Ondanks dat nog geen vaste lijn is te ontdekken in de rechtspraak, is het voor de aanbieders van belang om bij het opstellen van contracten hiermee rekening te houden en extra aandacht te besteden aan de omschrijving van de flexibele werkplek.

Juridisch advies of meer informatie? 

Heeft u naar aanleiding van dit blog vragen? Neem dan contact op met Joost Kil.