Les voor de praktijk
In een recente uitspraak is de Hoge Raad ingegaan op de bescherming tegen onvolledigheid van de openbare registers na een ruilverkaveling. Op grond van de Landinrichtingswet (nu de Wet inrichting landelijk gebied) gaan zekerheidsrechten over op het toegedeelde perceel. Als dat niet wordt ingeschreven in de openbare registers heeft de derde geen bescherming.
Wat is er gebeurd?
De betrokkene in deze zaak is in 1997 eigenaar geworden van een woonboerderij met bijbehorende grond. Over de jaren heen vestigt hij in totaal drie hypotheekrechten op het perceel, ten behoeve van de Rabobank. In 2011 vindt ruilverkaveling plaats, op grond van de Landinrichtingswet (‘Liw’) (nu de Wet inrichting landelijk gebied). De betrokkene wordt daarmee eigenaar van een vervangend perceel. Op grond van de Liw zien de drie hypotheekrechten daarom van rechtswege toe op het vervangende perceel. Uit deze wet volgt daarnaast dat in de openbare registers moet worden aangetekend dat de hypothecaire inschrijvingen voortaan toezien op het vervangende perceel. Dat gebeurt echter ten onrechte niet. Na de ruilverkaveling vestigt de betrokkene vervolgens, in juli 2011, een nieuw hypotheekrecht op het vervangende perceel, ten behoeve van een andere hypotheekverstrekker. In augustus 2011 wordt de wettelijke schuldsaneringsregeling op hem van toepassing verklaard.
Vervolgens ontstaat discussie tussen de Rabobank en de tweede hypotheekverstrekker: welke hypotheken zijn nu het hoogste in rang? De tweede hypotheekverstrekker beroept zich op art. 3:24 BW: hij zou beschermd worden tegen de onvolledigheid of onjuistheid van de openbare registers. Daarom zou zijn hypotheekrecht in rang gaan vóór die van de Rabobank, die eerder zijn gevestigd. Dat artikel bepaalt in het eerste lid: “Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling tot verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel in de registers wordt ingeschreven, een eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit niet met betrekking tot dat registergoed ingeschreven was, kan dit feit aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij hij het kende.”
Wat beslist de Hoge Raad: bescherming tegen de onvolledigheid van de registers?
Bij de Hoge Raad gaat de discussie om de vraag of hier eigenlijk wel sprake was van een ‘voor inschrijving in de registers vatbaar feit’, een van de vereisten voor de bescherming. Of sprake is van een voor inschrijving vatbaar feit, blijkt uit art. 3:17 BW: daarin is een opsomming opgenomen van dergelijke feiten. Een van die categorieën is ‘rechtshandelingen die een verandering in de rechtstoestand van registergoederen brengen, of in enig ander opzicht voor die rechtstoestand van belang zijn’. Daarvan blijkt geen sprake te zijn. De Hoge Raad overweegt dat op grond van art. 160 lid 3 Liw (thans artikel 60 lid 3 Wet inrichting landelijk gebied), de hypotheekrechten op het vervangende perceel zijn gaan rusten. Die zaaksvervanging is niet het gevolg van een aantekening in de registers, maar is het rechtstreekse gevolg van die wetsbepaling. Daarmee valt de onderhavige situatie niet onder deze categorie. Hij valt ook niet onder de andere categorieën feiten die in de registers hadden kunnen worden ingeschreven. Dat betekent dat de tweede hypotheekverstrekker geen bescherming toekomt tegen onvolledigheid van de registers. Hij kan dus niet op die manier alsnog voorrang bemachtigen voor zijn hypotheekrecht.
Welke lessen kunnen we trekken uit deze uitspraak?
In het handelsverkeer zal soms een beroep moeten worden gedaan op de openbare registers. Het kan dan voorkomen dat die registers niet compleet zijn, of er kunnen zelfs fouten in voorkomen. Iemand die dan vertrouwt op de juistheid en volledigheid van de registers, wordt onder omstandigheden beschermd door de wet. Die bescherming is echter niet onbeperkt. Uit deze uitspraak blijkt bijvoorbeeld maar weer dat die bescherming niet per definitie geldt voor elk feit dat in de registers genoemd kan worden, omdat zo’n feit niet per se een ‘voor inschrijving in de registers vatbaar feit’ is.
Les voor de praktijk
In een recente uitspraak is de Hoge Raad ingegaan op de bescherming tegen onvolledigheid van de openbare registers na een ruilverkaveling. Op grond van de Landinrichtingswet (nu de Wet inrichting landelijk gebied) gaan zekerheidsrechten over op het toegedeelde perceel. Als dat niet wordt ingeschreven in de openbare registers heeft de derde geen bescherming.
Wat is er gebeurd?
De betrokkene in deze zaak is in 1997 eigenaar geworden van een woonboerderij met bijbehorende grond. Over de jaren heen vestigt hij in totaal drie hypotheekrechten op het perceel, ten behoeve van de Rabobank. In 2011 vindt ruilverkaveling plaats, op grond van de Landinrichtingswet (‘Liw’) (nu de Wet inrichting landelijk gebied). De betrokkene wordt daarmee eigenaar van een vervangend perceel. Op grond van de Liw zien de drie hypotheekrechten daarom van rechtswege toe op het vervangende perceel. Uit deze wet volgt daarnaast dat in de openbare registers moet worden aangetekend dat de hypothecaire inschrijvingen voortaan toezien op het vervangende perceel. Dat gebeurt echter ten onrechte niet. Na de ruilverkaveling vestigt de betrokkene vervolgens, in juli 2011, een nieuw hypotheekrecht op het vervangende perceel, ten behoeve van een andere hypotheekverstrekker. In augustus 2011 wordt de wettelijke schuldsaneringsregeling op hem van toepassing verklaard.
Vervolgens ontstaat discussie tussen de Rabobank en de tweede hypotheekverstrekker: welke hypotheken zijn nu het hoogste in rang? De tweede hypotheekverstrekker beroept zich op art. 3:24 BW: hij zou beschermd worden tegen de onvolledigheid of onjuistheid van de openbare registers. Daarom zou zijn hypotheekrecht in rang gaan vóór die van de Rabobank, die eerder zijn gevestigd. Dat artikel bepaalt in het eerste lid: “Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling tot verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel in de registers wordt ingeschreven, een eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit niet met betrekking tot dat registergoed ingeschreven was, kan dit feit aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij hij het kende.”
Wat beslist de Hoge Raad: bescherming tegen de onvolledigheid van de registers?
Bij de Hoge Raad gaat de discussie om de vraag of hier eigenlijk wel sprake was van een ‘voor inschrijving in de registers vatbaar feit’, een van de vereisten voor de bescherming. Of sprake is van een voor inschrijving vatbaar feit, blijkt uit art. 3:17 BW: daarin is een opsomming opgenomen van dergelijke feiten. Een van die categorieën is ‘rechtshandelingen die een verandering in de rechtstoestand van registergoederen brengen, of in enig ander opzicht voor die rechtstoestand van belang zijn’. Daarvan blijkt geen sprake te zijn. De Hoge Raad overweegt dat op grond van art. 160 lid 3 Liw (thans artikel 60 lid 3 Wet inrichting landelijk gebied), de hypotheekrechten op het vervangende perceel zijn gaan rusten. Die zaaksvervanging is niet het gevolg van een aantekening in de registers, maar is het rechtstreekse gevolg van die wetsbepaling. Daarmee valt de onderhavige situatie niet onder deze categorie. Hij valt ook niet onder de andere categorieën feiten die in de registers hadden kunnen worden ingeschreven. Dat betekent dat de tweede hypotheekverstrekker geen bescherming toekomt tegen onvolledigheid van de registers. Hij kan dus niet op die manier alsnog voorrang bemachtigen voor zijn hypotheekrecht.
Welke lessen kunnen we trekken uit deze uitspraak?
In het handelsverkeer zal soms een beroep moeten worden gedaan op de openbare registers. Het kan dan voorkomen dat die registers niet compleet zijn, of er kunnen zelfs fouten in voorkomen. Iemand die dan vertrouwt op de juistheid en volledigheid van de registers, wordt onder omstandigheden beschermd door de wet. Die bescherming is echter niet onbeperkt. Uit deze uitspraak blijkt bijvoorbeeld maar weer dat die bescherming niet per definitie geldt voor elk feit dat in de registers genoemd kan worden, omdat zo’n feit niet per se een ‘voor inschrijving in de registers vatbaar feit’ is.