Het circulair leasen van een keuken: hoe zit dat goederenrechtelijk?

11 december 2018 | Blog

De maatschappij verandert. Ruimte in steden wordt schaarser en huurprijzen stijgen daardoor excessief. Als gevolg van onze 24-uurs-economie wordt ook tijd schaarser.

Vanwege deze maatschappelijke ontwikkeling realiseren ontwikkelaars in toenemende mate woningen van 20 tot 50 vierkante meter. Deze 'microwoningen' worden niet altijd opgeleverd met een keuken. Vooral jongeren eten met regelmaat buiten de deur of op bestelling. Als gevolg hiervan rijst de vraag of de maatschappij in de toekomst dezelfde invulling geeft aan het verwachtingspatroon bij een 'woning'.

In een verschuiving van een lineaire naar een circulaire economie zullen ook keukens demontabel worden ontworpen, zodat deze - in verband met de herbruikbaarheid van materialen - gemakkelijk uit elkaar kunnen worden gehaald. Ook is het goed denkbaar dat een dergelijke keuken dan geen eigendom meer is van de woningeigenaar maar eigendom blijft van van de producent. In deze blog gaan wij in op de (on)mogelijkheid om keukens in de toekomst te kunnen leasen.

De verkeersopvatting van een keuken in een woning
Waarschijnlijk denken nog veel mensen bij een woning zonder keuken dat die woning niet "compleet" is. Daarom wordt een keuken op grond van de verkeersopvatting als bedoeld in artikel 3:4 Burgerlijk Wetboek ("BW") als bestanddeel gezien. Maar met de ontwikkeling die in ons land gaande is, zal men zich moeten afvragen of dit in de toekomst nog wel verdedigbaar is. Immers, wanneer op grote schaal woningen zonder keukens worden ontwikkeld, kan dit leiden tot een verandering in de maatschappelijke opvatting (de 'verkeersopvatting') over het antwoord op de vraag wanneer een woning compleet is.

Zelfstandige of onzelfstandige zaak?
Wanneer de maatschappelijke opvatting zodanig verandert dat een woning zonder keuken toch als compleet kan worden beschouwd, zou men kunnen betogen dat een keuken niet langer als bestanddeel in de zin van artikel 3:4 lid 1 BW kwalificeert, maar als een zelfstandige zaak. Indien een keuken kan worden verwijderd zonder dat aan de keuken en de woning schade wordt toegebracht, is een keuken naar onze mening ook niet op grond van het tweede lid van artikel 3:4 BW een bestanddeel. Het gevolg hiervan is dat dan niet langer kan worden aangenomen dat een eigenaar van een woning ook automatisch eigenaar van de keuken in die woning is.

Het vestigen van een opstalrecht voor een keuken
In de literatuur is de thans heersende leer dat het niet mogelijk is om een opstalrecht voor een bestanddeel te vestigen. Omdat een keuken wordt aangemerkt als een bestanddeel van een woning ('een woning zonder keuken is niet compleet'), wordt aangenomen dat hier nu dus geen opstalrecht voor kan worden gevestigd. Wanneer de maatschappelijke opvatting echter verandert en een woning zonder keuken wel als compleet wordt beschouwd, zou dit in de toekomst wellicht leiden tot andere opvattingen. De leverancier verliest in dat geval zijn eigendom niet door bestanddeelvorming (zoals hierboven beschreven). De leverancier kan zijn eigendom nog wel verliezen als gevolg van natrekking. Het verlies van eigendom van de keuken door natrekking kan dan echter worden voorkomen door het vestigen van een opstalrecht. Hierdoor wordt de eigendom van de keuken juridisch van de eigendom van de woning gescheiden.

Het "circular leasen" van een keuken
Het veranderen van de maatschappelijke opvatting kan tot gevolg hebben dat een woningeigenaar een keuken niet meer hoeft te kopen (meestal voor een woningeigenaar een grote investering), maar de keuken huurt ('least') van de keukenleverancier. Door het vestigen van een opstalrecht wordt de keuken eigendomstechnisch afgescheiden van de woning. De opstaller (de 'keukenleverancier') kan onder meer een hypotheek op het opstalrecht vestigen. Ook in geval van faillissement van de woningeigenaar is de keukenleverancier goed beschermd: de zaken waarvoor een opstalrecht is gevestigd kunnen niet worden uitgewonnen om zo de vorderingen van crediteuren van de woningeigenaar (bijvoorbeeld een bank) te voldoen. Met dit in dit achterhoofd, zou men voor keukens dus constructies kunnen bedenken waardoor de (juridische) eigendom van een keuken na de plaatsing in een woning niet overgaat naar de woningeigenaar. In een circulaire economie waarbij het idee is dat producenten eigenaar blijven van het product en een dergelijk product aan het einde van de levensduur weer terugnemen, lijkt het wenselijk, en bij verandering van de maatschappelijke opvatting over wanneer een woning compleet is, is het aannemelijk dat keukens in de toekomst ook kunnen worden geleased waarbij het opstalrecht een grote rol kan spelen.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven