Het exploitatierisico; essentieel voor de juridische kwalificatie als ‘huurovereenkomst’

28 juni 2018 | Blog

Aangezien de kwalificatie 'huur' tot (een vorm van) huurbescherming voor een huurder leidt, is de juridische status van een overeenkomst cruciaal voor de rechtspositie van partijen. Het komt dan ook regelmatig voor dat een partij aanvoert dat een overeenkomst dient te worden aangemerkt als een huurovereenkomst. Zo ook in de onderhavige uitspraak van het gerechtshof Den Bosch van 12 juni 2018.

Feiten
Een leverancier levert sinds 1999 brandstof, met daaraan gekoppeld de bruikleen van - onder meer - een bovengrondse tankinstallatie, aan de eigenaar en exploitant van een tankstation.

In 2011 zijn partijen een nieuwe betalingsconstructie voor het tankstation overeengekomen, waardoor de pinbetalingen van klanten van het tankstation niet langer door de eigenaar, maar door de leverancier werden ontvangen. Na aftrek van bepaalde kostenposten draagt de leverancier de betalingen vervolgens af aan de eigenaar. In 2015 besluit de eigenaar het tankstation te verkopen vanwege de slechte bedrijfsresultaten en deelt dit aan de leverancier mede. Daarmee zal de afname van de motorbrandstoffen op termijn worden gestaakt en wordt de leverancier verzocht om het tankstation te ontmantelen en de grond weer aan de eigenaar ter beschikbaar te stellen c.q. te ontruimen.

Stelling van de leverancier
De leverancier verweert zich met de stelling dat in juridische zin sprake is van een huurovereenkomst en dat haar zodoende huurbescherming toekomt. Volgens de leverancier heeft zij in 2011 - onder meer vanwege de gewijzigde betalingsconstructie, maar ook door eerdere investeringen en haar bemoeienis met het prijsbeleid - de exploitatie overgenomen van het tankstation, waardoor de overeenkomst zou kwalificeren als een huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW.

Oordeel Hof
Het hof oordeelt aan de hand van de volgende vijf punten dat er geen sprake is van een huurovereenkomst:

  1. Het exploitatierisico ligt - ook na de nieuwe betalingsconstructie - volgens het hof nog steeds bij de eigenaar aangezien de leverancier na aftrek van bepaalde onkosten de betalingen direct afdraagt aan de eigenaar, waardoor de eigenaar in een periode dat weinig brandstof zou worden verkocht verlies zou leiden op de exploitatie. Volgens het hof is dit een "contra-indicatie voor het kwalificeren van de rechtsverhouding tussen de partijen als een huurovereenkomst", aangezien zo niet kan worden gezegd dat het tankstation aan de leverancier in gebruik/exploitatie is gegeven;
  2. Aangezien de leverancier de investeringen aan het tankstation met name heeft gedaan om te bewerkstelligen dat veel van haar brandstof zou worden doorverkocht, kunnen deze investeringen - in tegenstelling tot wat leverancier aanvoert - niet worden gezien als de voldoening van een prestatie aan de eigenaar;
  3. Dat partijen in overleg aan de leverancier de bevoegdheid hebben toegekend om het prijsbeleid van het tankstation te bepalen, betekent niet dat de eigenaar een bepaalde zaak aan de leverancier in gebruik heeft verstrekt en evenmin dat de leverancier aan de eigenaar een huurprijs verschuldigd is;
  4. Ook de omstandigheid dat de leverancier de door haar aangebrachte bovengrondse tankinstallatie vanaf 12 december 2011 van andere belettering en naamvoering heeft voorzien, brengt niet mee dat dat de leverancier de huurder van het tankstation is;
  5. De omstandigheid dat de leverancier in zelf geproduceerde stukken woorden als "huur" en "huuropbrengst" gebruikt, betekent eveneens dat de rechtsverhouding kwalificeert als huurovereenkomst.

Op basis van het voorgaande oordeelt het hof - ondanks dat de eigenaar zich bij de wijze van exploiteren heeft laten bijstaan door de leverancier en haar bepaalde bevoegdheden heeft gegeven -  dat de eigenaar nog steeds het exploitatierisico loopt, waardoor geen sprake is van het "in exploitatie" geven van het tankstation, zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 10 november 1989, ECLI:NL:HR:1989:AC1687, NJ 1990, 273. De leveringsovereenkomst tussen de leverancier en de eigenaar is volgens het hof, ondanks de gewijzigde betalingsconstructie, dan ook niet van kleur verschoten zodat de rechtsverhouding tussen partijen niet als huur kwalificeert.

Belang voor de praktijk
Deze uitspraak bevestigt dat de wettelijke vereisten van een huurovereenkomst streng worden getoetst. Indien het ontbreekt aan (een van) de essentialia van een huurovereenkomst, te weten 'gebruik' of 'tegenprestatie', dan is er geen sprake van huur. In de onderhavige uitspraak oordeelt het hof dat beide vereisten ontbreken, omdat het exploitatierisico nog bij de eigenaar zou liggen en de door de leverancier gedane investeringen niet kwalificeren als een '(tegen)prestatie' nu de leverancier deze voornamelijk voor eigen gewin zou hebben gedaan. Dit was anders geweest indien partijen, naast een omzet-gerelateerde afdracht, een basisvergoeding overeen waren gekomen voor de (door)verkoop van de brandstof. In dat geval had het exploitatierisico in mindere mate bij de eigenaar gelegen en zou deze basisvergoeding als 'tegenprestatie' kunnen worden aangemerkt.

Partijen die aanspraak willen maken op huurbescherming, dienen zich derhalve goed te realiseren dat het op grond van de overeenkomst duidelijk moet zijn wat het gebruiksrecht inhoudt en waaruit de tegenprestatie bestaat. Daarnaast is het exploitatierisico een belangrijke indicator voor de juridische kwalificatie van de rechtsverhouding of al dan niet sprake is van een huurovereenkomst met bijbehorende huurbescherming.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven