In een veelheid aan rechtszaken – zoals bij onteigening en nadeelcompensatie - speelt het advies van een deskundige een belangrijk rol. Zo ook in deze lijvige maar lezenswaardige uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 juni 2021. In deze uitspraak laat de Afdeling zien dat er (en terecht!) hoge eisen zijn te stellen aan een deskundigenrapport waarvan een rechtszoekende afhankelijk is. 

Les voor de praktijk

Met taxatierapporten die ten grondslag liggen aan besluiten of rechterlijke oordelen mag niet lichtvaardig worden omgegaan. Niet alleen kennis, ervaring en intuïtie van de taxateur, maar vooral ook (!) de onderbouwing en motivering van de waarderingsmethode, alsook het verstrekken van inzage in de onderliggende stukken zijn van doorslaggevende betekenis. Het rapport van de deskundige moet (in ieder geval): alle relevante feiten bevatten, goed gemotiveerd zijn, onderbouwd zijn met relevante gegevens en het oordeel moet tot de feiten en gegevens herleidbaar zijn. Zo niet, dan kan de rechter of een bestuursorgaan niet op het rapport afgaan.

Wat speelde er?

Een eigenaar stelt waardedaling van zijn dijkwoning te ondervinden en diende bij de minister van I&W een verzoek om nadeelcompensatie in, welk verzoek op basis van een advies van een eenkoppige commissie vanwege actieve risicoaanvaarding werd afgewezen. De rechtbank oordeelde anders: er was sprake van een substantiële afwijking van het tracé die op het moment van aankoop van de woning niet voorzienbaar was en de minister werd opgedragen een nieuw besluit te nemen. Dezelfde eenkoppige commissie mocht adviseren en deze werd, om de omvang van de schade te berekenen, uitgebreid met een taxateur. Het nader deskundigenadvies en onderliggend taxatierapport vormden de basis voor het nieuwe besluit van de minister, waartegen de eigenaar van de dijkwoning beroep instelde. Interessant voor onder meer ook de onteigeningspraktijk is hetgeen de Afdeling in deze zaak oordeelt ten aanzien van de uitgevoerde taxatie. Het navolgende spitst zich dan ook louter daarop toe.

Wat overwoog de Afdeling?

De Afdeling is van mening dat de minister niet mocht afgaan op (onder meer) het taxatierapport. Waarom niet? Voor wat betreft de waarde van het perceel onder het oude planologische regime waren niet alle onderliggende referentietransacties in het taxatierapport vermeld. Evenmin was aangegeven op welke wijze in de taxatie rekening is gehouden met de verschillen tussen referentiepercelen en het perceel van de eigenaar. Ook was niet toegelicht op welke wijze de taxateur op basis van de referentietransacties en overige informatie tot de waarde van het perceel is gekomen.

De Afdeling overweegt daarnaast dat de minister ook voor wat betreft de waarde onder het nieuwe planologische regime (onder meer) het taxatierapport niet aan zijn besluit ten grondslag mocht leggen. Omdat voor het bepalen van de waardevermindering geen rekenmodellen voorhanden zijn, had de taxateur aansluiting gezocht bij jurisprudentie van de Afdeling en de waardevermindering op basis van een percentage van de onderhandse verkoopwaarde vastgesteld. Uit rechtspraak van de Afdeling volgt, zo benadrukt de Afdeling, echter dat de waardedaling van een onroerende zaak als gevolg van een planologische wijziging niet louter op basis van percentages kan worden bepaald; deze moeten worden toegelicht en gemotiveerd en dienen in beginsel slechts ter controle van een waardedaling gebaseerd op een taxatie. De taxateur heeft weliswaar de schadefactoren geluidhinder, luchtkwaliteit, uitzicht en aantasting situeringswaarde bij de taxatie van de waardevermindering betrokken, maar heeft in zijn taxatierapport de waardering van deze schadefactoren en de wijze waarop het perceel is getaxeerd onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Evenmin blijkt volgens de Afdeling uit het taxatierapport waarom de schade zich kwalificeert als ‘zwaar’ en niet als ‘bovenmatig’.

Waar leidt dit alles toe?

De Afdeling voorziet zelf in de zaak en stelt op basis van het STAB-verslag de hoogte van de schade en de schadevergoeding vast. Daar waar de deskundigencommissie een bedrag van € 9.250,- aan nadeelcompensatie adviseerde, stelt de Afdeling vast dat, onder aftrek van een normaal maatschappelijk risico van 2,5% van de waarde van het perceel, aan de eigenaar een bedrag van € 66.250,- toekomt, welk bedrag wordt vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

Juridisch advies of meer informatie?

Als u vragen heeft neem dan contact op met Egbert de Groot of Jeanny Romme.