Het gezegde "koop breekt geen huur" is een van de bekendste spelregels in het huurrecht. Kort gezegd houdt dit gezegde in dat bij verkoop van het gehuurde, de nieuwe eigenaar aan de huurovereenkomst gebonden blijft: hij koopt het gehuurde in verhuurde staat en aanvaardt daarmee ook de uit de huurovereenkomst voor de verhuurder voortvloeiende rechten en verplichtingen, met ingang van de datum waarop hij het gehuurde in eigendom verkrijgt. Vanaf die datum heeft de nieuwe eigenaar derhalve ook pas aanspraak op betaling van de huurpenningen. Als er op de datum van de eigendomsovergang een huurachterstand was, blijft de aanspraak op betaling daarvan bij de oude eigenaar, tenzij de vordering tot betaling van de huurachterstand separaat aan de nieuwe eigenaar wordt overgedragen.

"Koop breekt geen huur" wettelijk geregeld
De wettelijke regeling met betrekking tot "koop breekt geen huur" is te vinden in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek. Het eerste lid van dit artikel bevat de kern van de regeling. Er staat ook in dat "koop breekt geen huur" ook geldt indien op de verhuurde zaak een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal wordt gevestigd en voorts ook indien een dergelijk zakelijk recht wordt overgedragen.

Het tweede lid bepaalt dat het ook geldt bij overdracht van de verhuurde zaak door een schuldeiser van de verhuurder: indien een schuldeiser van de verhuurder executoriaal beslag legt ten laste van de verhuurder op een verhuurd pand en dat pand vervolgens in het openbaar verkoopt, dan is de koper derhalve ook gebonden aan de huurovereenkomst. Dit geldt ook indien het verhuurde pand verkocht wordt door de hypotheekhouder die zijn recht van hypotheek pas heeft verkregen nadat de huurovereenkomst al was ingegaan.

Het derde lid van artikel 7:226 BW bevat een beperking op de werking van "koop breekt geen huur": de nieuwe eigenaar wordt slechts gebonden door de bedingen in de huurovereenkomst die "onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie." Voorbeelden van bedingen die geen onmiddellijk verband hebben met het gebruik van het gehuurde tegen de overeengekomen huurprijs, zijn een koopoptie en een voorkeursrecht voor het geval de verhuurder het pand tijdens de duur van de huurovereenkomst wil verkopen. De verhuurder verplicht zich middels zo'n voorkeursrecht om het gehuurde dan allereerst aan de huurder aan te bieden. Een dergelijk beding met een verplichting voor de verhuurder gaat bij eigendomsoverdracht niet over naar de nieuwe verhuurder. Ook aan een koopoptie is de nieuwe verhuurder niet gebonden tenzij er in de huurprijs expliciet een component is opgenomen in verband met de koopoptie.

De wettelijke regeling "koop breekt geen huur" is van dwingend recht bij gebouwde onroerende zaken, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Dit betekent dat er met betrekking tot dergelijke objecten niet rechtsgeldig in de huurovereenkomst van de wettelijke regeling kan worden afgeweken. Zo'n contractuele afwijking is wel mogelijk bij huurovereenkomsten voor een ongebouwde onroerende zaak (een perceel grond) en roerende zaken.

Gedeeltelijke overdracht van het gehuurde
In de wet is echter niets geregeld over de vraag hoe om te gaan met "koop breekt geen huur" indien het verhuurde gedeeltelijk wordt verkocht aan een nieuwe eigenaar / verhuurder. De Hoge Raad heeft daar in een arrest van 6 oktober 2017 voor het eerst over moeten oordelen. Aan de hand van de wetsgeschiedenis oordeelde de Hoge Raad dat door een extensieve uitleg van de wettelijke regeling kan worden voorzien in de bescherming van de huurder bij een gedeeltelijke overdracht van het gehuurde. Dit impliceert dat de huurverhouding dan wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten, waarbij volgens de Hoge Raad van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of zo'n splitsing tot een "zinnig resultaat" leidt. Wat er dient te gebeuren indien splitsing niet tot een zinnig resultaat leidt, wordt aan de praktijk overgelaten. In de door de Hoge Raad beoordeelde kwestie leidde de splitsing wel tot een zinnig resultaat.

Splitsing houdt in dat ook de huurprijs dient te worden gesplitst. Dat is uiteraard niet de taak van de huurder. In zijn arrest formuleert de Hoge Raad nog een aantal algemene uitgangspunten als leidraad voor de betrokken partijen indien een verhuurde zaak gedeeltelijk is of wordt overgedragen:

• Zo lang de huurder niet van de overdracht van een gedeelte van het gehuurde heeft kennisgenomen, kan hij in beginsel de gehele huurprijs "bevrijdend" aan zijn oorspronkelijke verhuurder betalen. Ofwel: zo lang huurder geen weet heeft van de gedeeltelijke overdracht, kan hij de huur gewoon aan zijn verhuurder betalen;
• Na kennisneming van de overdracht is de huurder gerechtigd betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk (of ieder apart mits de mededelingen maar met elkaar in overeenstemming zijn) hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst, danwel op welke rekening de totale huursom ten behoeve van beide verhuurders moet worden gestort. Ofwel: de huurder hoeft dan voorlopig de huur niet te betalen totdat de splitsing van de huurprijs deugdelijk is geregeld. Zodra dat is geregeld, dient hij alsnog de voorlopig niet betaalde huur te voldoen;
• De huurder kan niet verantwoordelijk zijn voor het aanbrengen van de splitsing in de huurprijs. Indien de verhuurders daar geen overeenstemming over bereiken, is het aan de verhuurders om zich tot de rechter te wenden om een splitsing van de huurprijs te laten vaststellen.

Conclusie
Het is op zich mogelijk een verhuurde zaak gedeeltelijk aan een derde te verkopen en in eigendom over te dragen. Indien dit in de woorden van de Hoge Raad tot een zinnig resultaat leidt, dient de huurovereenkomst en met name de huurbetalingsverplichting te worden gesplitst. Het is aan de verhuurders de splitsing te regelen. Met de door de Hoge Raad op een rij gezette uitgangspunten is het voor de betrokken partijen duidelijk hoe te handelen tot de splitsing is geregeld. Daarbij is voor de huurder vooral ook van belang te weten dat hij geen wanprestatie levert met betrekking tot zijn huurbetalingsverplichting indien hij deze betalingsverplichting opschort totdat er door de verhuurders duidelijkheid is verstrekt over de wijze waarop de huurprijs wordt gesplitst. 

Juridisch advies of meer informatie?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Nico Broers.