Huisvestingsverordeningen Amsterdam en Nijmegen gedeeltelijk onverbindend verklaard

3 maart 2020 | Blog

Volgens artikel 22 van de Grondwet moet de overheid de woongelegenheid bevorderen. Die zorgplicht is uitgewerkt in de Huisvestingswet 2014: de gemeenteraad kan op grond van die wet maatregelen treffen om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. Met de huidige schaarste aan woonruimte proberen veel gemeenten de beschikbare woonruimtevoorraad te beschermen. Dat dat niet altijd goed gaat, blijkt uit twee recente uitspraken waarbij de huisvestingsverordeningen van Amsterdam en Nijmegen gedeeltelijk onverbindend zijn verklaard.

Noodzaak tot aanwijzing woonruimte moet onderbouwd worden

Om te voorkomen dat woonruimte wordt onttrokken kan een gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen dat daarvoor een vergunningplicht geldt. In de verordening wordt dan vastgelegd op welke (categorieën) van woningen het vergunningvereiste van toepassing is. Daarbij gaat het om het gebied en de hoogte van de huur- en koopprijs van de woonruimte. Om zo’n vergunningenstelsel in het leven te kunnen roepen, moet worden onderbouwd dat de aangewezen woonruimte (1) schaars is en (2) die schaarste tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten leidt.

Nijmegen onderbouwt schaarste en onrechtvaardige effecten onvoldoende

In Nijmegen geldt dat voor het omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen voor kamerverhuur een vergunning nodig is. In de huisvestingsverordening heeft de gemeenteraad alle woonruimte in de gemeente aangewezen. Hoewel dat op zichzelf geen probleem is, moet dan wel goed onderbouwd worden waarom dit noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Die onderbouwing ontbrak. Tegen de weigering van een vergunning voor het omzetten van woonruimte voor ‘verkamering’ is een aanvrager in beroep gegaan. De rechtbank heeft op 24 januari 2020 geoordeeld dat het Nijmeegse vergunningenstelsel in het geheel onverbindend is. Dat de onderbouwing voor het instellen van een vergunningplicht vaker ontoereikend is, blijkt uit een uitspraak van de rechtbank over de verordening van Rotterdam.

Ook Amsterdam handelt in strijd met Huisvestingswet

In Amsterdam is, net als in Nijmegen, de hele gemeente aangewezen als gebied waarbinnen voor het onttrekken van woonruimte een vergunning nodig is. Maar een dergelijke vergunning is niet vereist voor vakantieverhuur, zo lang de bewoner – in aanvulling op enkele andere voorwaarden – de verhuur telkens aan de gemeente meldt. Aan een verhuurder die dit naliet, werd een boete van €6.000 opgelegd. In hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hield deze boete geen stand. De Afdeling oordeelt dat de Huisvestingswet 2014 de gemeenteraad geen ruimte biedt om een uitzondering op de vergunningplicht te maken. Als de raad een vergunningplicht in het leven roept, dan geldt deze dus in alle gevallen. In veel gemeenten bestaat een stelsel waarbij woningverhuur aan toeristen vergunningvrij is, voor zover daarbij bepaalde randvoorwaarden in acht worden genomen. Zo’n meldingenstelsel is volgens deze uitspraak dus in strijd met de wet. Voor overtreding van die meldplicht kon dan ook geen boete worden opgelegd.

Inmiddels heeft de gemeente Amsterdam voor €400.000,- aan boetes teruggedraaid die waren opgelegd wegens schending van de meldplicht. Maar dit betekent niet dat de gemeente überhaupt geen boetes meer mag opleggen voor het onttrekken van woonruimte voor toeristische verhuur. Zo is het, indien een woning wordt verhuurd aan toeristen zonder onttrekkingsvergunning, nog steeds mogelijk een boete op te leggen vanwege het handelen in strijd met de vergunningplicht. Wel zal de gemeente moeten oppassen met het opleggen van boetes in gevallen waarin weliswaar geen vergunning is verkregen maar wel wordt voldaan aan de ‘uitzonderingsvoorwaarden’ in de huisvestingsverordening. Zolang de huisvestingsverordening niet is aangepast, zou het rechtszekerheidsbeginsel aan het opleggen van de boete in de weg kunnen staan. Heeft een inwoner daarentegen geen onttrekkingsvergunning én wordt voor een langere periode en/of aan meer personen verhuurd dan in de huisvestingsverordening is toegestaan, dan staat er in beginsel niets aan het opleggen van een boete in de weg.

Wetsvoorstel ‘toeristische verhuur woningen’ biedt mogelijkheden

Met de meldingsplicht in Amsterdam werd beoogd inzichtelijk te krijgen waar en door wie woonruimte aan toeristen wordt verhuurd. Maar de Huisvestingswet 2014 biedt geen mogelijkheid om zo’n meldingenstelsel in de huisvestingsverordening op te nemen. Dat gaat mogelijk veranderen. De regering heeft het wetsvoorstel ‘toeristische verhuur woningen’ bij de Tweede Kamer aanhangig gemaakt, nadat de Raad van State in oktober positief adviseerde. Dit wetsvoorstel moet het (alsnog) mogelijk maken om in de huisvestingsordening een registratie- en meldplicht op te nemen; daarbij kan ook gewerkt worden met een dagencriterium, zodat de woonruimte per jaar slechts gedurende een maximumaantal nachten verhuurd mag worden.

Het wetsvoorstel zou de in veel gemeenten – waaronder Amsterdam – gehanteerde praktijk alsnog van een wettelijke grondslag kunnen voorzien. De huisvestingsverordeningen zullen dan moeten worden herzien om bij de gewijzigde Huisvestingswet aan te sluiten. In de tussentijd geldt gewoon de vergunningplicht en is het – strikt genomen – niet toegestaan om zonder vergunning woonruimte te verhuren aan toeristen. Of er ook gehandhaafd wordt, terwijl wordt voldaan aan de in de huisvestingsverordening opgenomen voorwaarden, is uiteindelijk aan de gemeenten. Amsterdam heeft bijvoorbeeld laten weten te blijven handhaven indien langer dan 30 nachten per kalenderjaar of aan meer dan 4 personen wordt verhuurd.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven