Deze bijdrage verscheen als annotatie in het tijdschrift Nederlandse Jurisprudentie 2023/259.

Waar gaat het arrest van de Hoge Raad van 24 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:459) over?

In het hierboven weergeven arrest staat de vraag centraal of huurderving (schade) die is geleden vóór de datum van inschrijving van een onteigeningsvonnis (de peildatum) en dus eigendomsovergang, gecompenseerd kan worden met een voordeel erin bestaande dat na de eigendomsovergang door onteigening, een pand gekocht kan worden waarvoor een hogere huur gevraagd kan worden.

Bij het voorgaande en lezing van het onderstaande zijn de navolgende onteigeningsrechtelijke uitgangspunten van belang:

• De onteigeningschadeloosstelling wordt begroot per datum van eigendomsovergang. De feiten en omstandigheden op dát moment zijn (in beginsel) bepalend voor de omvang van de schade (zie artikel 40a Onteigeningswet en voor meer informatie J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel e.a., Handboek Onteigening, paragraaf 6.25 over de peildatum).
• Van een onteigende kan, behoudens bijzondere omstandigheden, niet verwacht worden dat deze vóór de peildatum schadebeperkende handelingen verricht om diens schade te beperken (zie HR 22 december 2009, NJ2010/17).
• Voordelen die een rechtstreeks gevolg zijn van de onteigening kunnen, behoudens met de werkelijke waarde, verrekend worden met nadelen in dezelfde categorie (vermogensvoordelen met vermogensnadelen en inkomensvoordelen met inkomensnadelen) die daarvan het direct en noodzakelijk gevolg zijn van de onteigening (zie voor meer informatie J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel e.a., Handboek onteigening, paragraaf 6.7 over compensatie).

Wat was er aan de hand?

De onteigende was eigenaar van appartementen en verhuurde die. Verhuur vond plaats tegen een ‘sociale huurprijs’. De eigenaar kon meer vragen, maar verkoos dat niet te doen. Vóór de onteigening maakte de onteigenende gemeente afspraken over het vertrek van de huurder zodat per peildatum geen sprake meer was van verhuur. Omtrent dat laatste punt had de rechter geoordeeld dat die niet aan de onteigende kon worden toegerekend, maar gezien moest worden als een direct en noodzakelijk gevolg van (uiteindelijk) de onteigening. Gevolg van deze constatering is dat er tussen de huurbeëindiging en de peildatum sprake was van schade ten gevolge van de onteigening. De rechtbank oordeelde dat deze schade volledig voldaan moest worden door de onteigenaar en niet gecompenseerd kon worden met het voordeel van een na onteigening te behalen hogere huur. Redengevend is voor de rechtbank dat van een onteigende voor onteigening niet verwacht kan worden dat deze schadebeperkende maatregelen neemt. De gemeente is het met dit standpunt niet eens en komt (onder meer) daartegen op in cassatie.

Wat oordeelt de Hoge Raad?

De Hoge Raad oordeelt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat geen sprake kon zijn van compensatie. Volgens de Hoge Raad vormt het feit dat van de onteigende schadebeperkende maatregelen verwacht mogen worden voor de peildatum, geen reden om het door de onteigening opkomende voordeel van een hogere huurprijs niet te verrekenen met het nadeel van de huurderving voor de peildatum. Het zijn, althans zo kan het oordeel van de Hoge Raad begrepen worden, twee aparte niet met elkaar te verwarren zaken: actieve schadebeperking voor de peildatum en een door de onteigening ontstaan voordeel.

Tot slot

In deze zaak koos de onteigende bewust voor het verhuren tegen sociale huurprijzen. De onteigende deed dat vóór de onteigening en was dat ook van plan ná de onteigening. De vraag kan gesteld worden of het rechtens voor juist te houden is dat de onteigende het lid op de neus krijgt als het gaat om deze keuze. Ik zou menen van niet en dan met name in het geval dat het aantoonbaar is dat deze keuze tot het bestendige gedrag of beleid van de onteigende behoort. De rechter in eerste aanleg oordeelde daar echter anders over. De rechtbank overwoog dat het de onteigende vrij stond deze keus te maken en dat het anders dan de onteigende stelde, niet onredelijk was om de gevolgen van deze keuze voor haar eigen rekening te laten komen. Tegen dit oordeel is in cassatie niet opgekomen en dat verklaart waarom de Hoge Raad op dit punt niet tot een oordeel kan komen.

Voor de geïnteresseerde lezer wijs ik nog op enige interessante overwegingen in de conclusie van de P-G waar de Hoge Raad op grond van artikel 81 RO niet aan toekomt. Het gaat dan om de overwegingen over de zogenaamde premie uit handen breken en dan met name om de overwegingen over de vergoeding om als belegger ‘in de markt te komen’ en over de vraag of dit een nieuw leerstuk zou zijn. Voor meer informatie verwijs ik naar nr. 3.1 t/m 3.12 van de conclusie en dan met name nr. 3.9.