Als je als huurder of verhuurder een  huurovereenkomst wilt opzeggen, is het zaak dat zorgvuldig en dus met inachtneming van alle "spelregels" te doen. De verhuurder van woonruimte en winkelruimte dient bijvoorbeeld de opzeggingsgrond(en) in de opzegging te vermelden en de verhuurder van kantoorruimte dient niet alleen de huur op te zeggen, maar ook de ontruiming aan te zeggen. Huurders behoeven geen opzeggingsgrond in hun opzeggingsbrief op te nemen.

Voor huurders en verhuurders geldt voorts dat de opzegging tijdig dient te geschieden. Dat betekent in dit verband dat de huuropzegging door de andere partij aantoonbaar dient te zijn ontvangen voordat de opzegtermijn ingaat. Dan dient de opzegging uiteraard ook goed te zijn geadresseerd. Dat klinkt logisch maar het levert soms toch problemen op.

De casus
De huurder van bedrijfsruimte zegt bij brief van 22 januari 2016 de huur op per 1 februari 2017. Dan eindigt de eerste huurperiode van 5 jaar. Vermoedelijk einde januari 2016 is de brief echter retour gekomen met de mededeling "foutief adres". Op 30 januari 2016 stuurt de huurder een e-mail naar 1 van de 7 in de huurovereenkomst vermelde verhuurders waarbij de brief van 22 januari 2016 als bijlage wordt bijgevoegd. Op een van de dagen daarna heeft de huurder telefonisch contact met deze verhuurder die zegt dat hij die mail niet heeft ontvangen en dat de verhuurders niet meer gevestigd zijn op het in de huurovereenkomst vermelde adres waarnaar de huuropzegging was verstuurd.

Daarna heeft de gemachtigde van de huurder op 2 februari 2016 de opzeggingsbrief toegestuurd naar de verhuurders die deze brief op 4 februari 2016 hebben ontvangen.

Het oordeel van de kantonrechter
De huurder had gevorderd te verklaren dat hij rechtsgeldig had opgezegd tegen 1 februari 2017. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Hij overwoog dat de opzegging de geadresseerde moet hebben bereikt om zijn werking te kunnen hebben. Dat is de verantwoordelijkheid van de partij die opzegt. Het door de huurder gebruikte adres uit de huurovereenkomst was geen woonplaatskeuze van de verhuurders maar het adres van de verhuurders ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst.

De huurder was ervan op de hoogte dat het bouwbedrijf van de verhuurders failliet was gegaan en dat vanaf medio 2013 niet meer door de verhuurders werd gecorrespondeerd vanaf het in de huurovereenkomst vermelde adres maar vanaf het adres van verhuurder 7. Het in de huurovereenkomst vermelde adres was dan ook geen adres meer waarvan de huurder redelijkerwijs mocht aannemen dat de verhuurders daar konden worden bereikt en dat de opzegging daar is aangekomen. De kantonrechter oordeelde dan ook dat de huurder niet tijdig en niet rechtsgeldig had opgezegd, ook niet met de vermelde mail van 30 januari 2016.

De huurder had subsidiair nog betoogd dat de termijnoverschrijding zo gering was dat de verhuurders zich daar niet op mochten beroepen. De kantonrechter vond dat beroep van de verhuurders op de termijnoverschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid echter niet onaanvaardbaar. De huurder ging in hoger beroep.

Het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam van 6 maart 2018
Het hof gaat allereerst in het algemeen in op de wettelijke regeling met betrekking tot het doen van mededelingen aan een bepaalde persoon die gericht zijn op het bewerkstelligen van een bepaald gevolg (zoals de huuropzegging die beoogt een huurovereenkomst te laten eindigen). In de wettekst, noch in de bijbehorende toelichting, staat het antwoord op de vraag wanneer kan worden gezegd dat een verklaring door de geadresseerde is ontvangen. Het hof overweegt vervolgens dat, als de ontvangst van de opzegging wordt betwist, een redelijke op de behoefte van de praktijk afgestemde uitleg meebrengt dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de opzegging door hem is verstuurd naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde daar door hem kon worden bereikt en dat de opzegging aldaar is aangekomen. Als zo'n adres kan volgens het hof in beginsel worden aangemerkt de woonplaats van de geadresseerde, dan wel, als het (zoals in dit geval) een zakelijke kwestie betreft, het zakelijke adres van de geadresseerde en voorts het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze daar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld zijn postbus, zijn mailadres of een ander adres dat bij recente contacten tussen partijen door de geadresseerde is gebruikt.

Vervolgens gaat het hof nader in op de zaak in kwestie.

In de huurovereenkomst wordt vermeld dat de verhuurder zelf als beheerder optreedt en dat opzegging aan de beheerder mocht plaatsvinden. Het hof oordeelt op grond daarvan dat de huurder de opzegging aan het in de huurovereenkomst vermelde adres van verhuurders mocht toezenden waarbij het hof overweegt dat de opzegging een zakelijke kwestie betreft en dat de opzegging in beginsel aan het zakelijke adres van de verhuurders mag worden verstuurd. Dat zou volgens het hof anders zijn als de verhuurders voor de verzending van de opzegging uitdrukkelijk aan de huurder te kennen zouden hebben gegeven geen verdere correspondentie meer op het in de huurovereenkomst vermelde adres te willen ontvangen. De verhuurders hebben in dit verband weliswaar wel gesteld een adreswijziging naar de huurder te hebben gestuurd, maar huurder heeft de ontvangst daarvan betwist en de verhuurders hebben van het verzenden van die adreswijziging geen of onvoldoende specifiek bewijs aangeboden. Het hof ging daarom aan de stelling van de verhuurders over de verzonden adreswijziging voorbij.

De conclusie van het hof was dat de huurder de opzegging heeft verstuurd naar het adres waarvan de huurder redelijkerwijs mocht aannemen dat de verhuurders daar konden worden bereikt en dat deze brief daar tijdig is aangekomen gelet op de datum van retournering.  De huur is derhalve volgens het hof rechtsgeldig opgezegd en het hof wijst de daarop gerichte vordering van de huurder toe. Zo ontsnapt de huurder in hoger beroep alsnog aan de verplichting om nog 5 jaar huur te betalen.

Welke les valt hier uit te trekken?
Bij het verzenden van een huuropzegging gaat het erom dat de opzeggende partij zo nodig dient aan te tonen dat de opzegging door de andere partij is ontvangen. Op welk adres dat gebeurt is in feite niet van belang. Maar om te bewerkstelligen dat de geadresseerde de huuropzegging ook daadwerkelijk ontvangt, is het uiteraard zaak het adres op het moment van verzending op juistheid te controleren. Het aangetekend verzenden van de huuropzegging is veelal in de huurovereenkomst voorgeschreven. Het biedt de mogelijkheid om via track en trace te controleren of de opzegging tijdig is ontvangen. Als dat enkele dagen voor de uiterste datum waarop de huuropzegging door de geadresseerde dient te zijn ontvangen, nog niet kan worden vastgesteld dan is het raadzaam een kopie van de huuropzegging alsnog tijdig per deurwaardersexploit bij de geadresseerde te laten bezorgen. Daarbij geldt de datum van bezorgen door de deurwaarder als datum van ontvangst door de geadresseerde, ook als de deurwaarder zijn exploit met daarbij de huuropzegging in de brievenbus van de geadresseerde achterlaat omdat hij niemand aantreft. Het is raadzaam om in een huuropzeggingsbrief altijd te vragen om de ontvangst van de brief te bevestigen. Met een ontvangstbevestiging staat in ieder geval vast dat de opzegging is ontvangen.

Juridisch advies of meer informatie?
Heeft u naar aanleiding van dit blog vragen? Neem dan contact op met Nico Broers.