Juridische Update Woningcorporaties - februari 2021

2 februari 2021 | Blog

In deze Juridische Update Woningcorporaties: aandacht voor Vestia, de Monitor Ouderenhuisvesting, verwarring over aanwijzing Aw, wijziging Woningwet die niet controversieel is verklaard en de door de staatssecretaris gewenste kwijtschelding van schulden van door de toeslagenaffaire gedupeerde ouders. Bij vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Eelkje van de Kuilen.

Oplossing Vestia: splitsen en leningenruil

De kranten stonden er de afgelopen weken bol van, de mogelijke oplossing voor Vestia. De oplossing komt neer op het splitsen van Vestia in drie kleinere corporaties en het ruilen van leningen tussen Vestia en de andere corporaties in Nederland. Doel van de oplossingen is om Vestia op het niveau van een sobere maar financieel gezonde corporatie te brengen, met uitzicht op borgbaarheid op een redelijke termijn. Deze oplossing wordt uitgebreider omschreven in het rapport van de ACV en in het plan van Vestia.

Minister Ollongren heeft de Tweede Kamer hier ook over geïnformeerd. Zij is zeer positief over dat de sector zelf is gekomen met een oplossing. De minister erkent in haar brief wel de problematiek die uit het Rapport Opgaven en Middelen blijkt en die bij Vestia ook een rol speelt. Zij zal de Tweede Kamer nog nader informeren over instrumenten waarmee het volgende kabinet niet alleen op sectorniveau, maar ook op regionaal en corporatieniveau opgaven en middelen in balans kan brengen. Overigens was Ollongren dat al in het najaar van 2020 van plan, maar het heeft kennelijk vertraging opgelopen.

Op het Aedes-congres van 9 februari aanstaande wordt het besproken. Als de corporaties deze oplossing steunen zal een bijdrage van alle betrokken partijen, zoals het WSW, Aw, Aedes, Vestia en het Rijk volgens de minister nodig zijn om deze te doen slagen. Het streven is om met alle partijen tot afspraken over de oplossing op hoofdlijnen te komen. Op dit moment wordt in kaart gebracht welke bijdrage nodig is om een duurzame oplossing te faciliteren. De minister hoopt daar op korte termijn overeenstemming op te bereiken. De minister verwacht de Tweede Kamer over de details van deze oplossing en het vervolgtraject in het tweede kwartaal verder te informeren.

De VTW is positief over de oplossing. De VTW vindt het belangrijk dat er nu een structurele en duurzame oplossing komt voor de al lang slepende problematiek van Vestia. Ze staan achter de genoemde oplossingen. De VTW organiseert op 11 en 16 februari a.s. ledenbijeenkomsten voor nadere uitleg.

De komende weken zal duidelijk worden wat het draagvlak is voor de nu voorgestelde oplossing voor Vestia. In de afgelopen jaren is er veel nagedacht over wat te doen met de problematiek bij Vestia. De nu voorgestelde oplossing lijkt het beste alternatief. Ik zal het met veel belangstelling volgen.

Wijziging Woningwet

Na de val van het kabinet werd het even spannend of de Woningwet nog per 1 juli a.s. gewijzigd zou gaan worden of dat dit wetsvoorstel controversieel verklaard zou gaan worden. Dat laatste is gelukkig niet gebeurd. Op 27 januari is het wetsvoorstel niet controversieel verklaard (zie link). De Tweede Kamer gaat nu verder met de inhoudelijke behandeling. Op 8 februari a.s. vindt de procedurevergadering plaats. Hopelijk wordt er daarna snel gestemd over het wetsvoorstel zodat de Eerste Kamer het ook op korte termijn kan gaan behandelen. Het blijft ook nu nog spannend of 1 juli haalbaar is omdat de Eerste Kamer er zich dan over moet buigen. Ook is de herziene versie van het BTIV nog niet bekend, alleen de consultatieversie is naar de Kamer gestuurd.

Afgelopen weken heb ik een paar keer de vraag gehad over of er nog een cursus zou komen waarin alle komende wijzigingen worden behandeld. Dat doen we graag. Op donderdag 18 februari van 14.00-16.00 uur en op vrijdag 26 februari van 10.00-12.00 organiseren wij een twee uur durende cursus via MS Teams over de komende wijzigingen van de Woningwet. Interesse in alle details? Sluit dan aan, deelname kost EUR 150 ex btw (2 PE punten). Opgeven kan via corporaties@akd.eu.

Monitor Ouderenhuisvesting

Afgelopen maand verscheen de eerste Monitor Ouderenhuisvesting. De Monitor Ouderenhuisvesting bestaat uit een rapport en een openbare databank (55plus.cijfersoverwonen.nl). Het rapport geeft inzicht in ontwikkelingen op macroniveau. Denk aan de ontwikkeling in type huishoudens en verhuisbewegingen die ouderen maken. De databank bevat gegevens op gemeentelijk niveau. Per gemeente staan er gegevens in over het aantal ouderen, inclusief leeftijdscategorie, de vraag van ouderen op woongebied, het woningaanbod en de ondernomen verhuizingen. Jaarlijks zullen het rapport en de databank worden geactualiseerd en uitgebreid. In deze eerste monitor is extra aandacht besteed aan de woonsituatie van ouderen met een fysieke beperking en de woningen die voor deze groep geschikt zijn.

Uit de monitor blijkt onder meer dat het aantal 55+ huishoudens de komende jaren van 3,7 miljoen naar 4,5 miljoen in 2035 zal stijgen. De verhuiswensen van deze groep verschilt sterk, dit hangt onder meer af van de leeftijd. Een aantal ouderen willen graag in een geclusterde woonvorm wonen (daar staat de interactie tussen bewoners centraal). De monitor Geclusterde woonvormen voor ouderen bestaat uit een overzicht van het aanbod, voornamelijk aangeleverd door gemeenten, woningcorporaties en burgerinitiatieven.

In haar brief aan de Tweede Kamer licht minister Ollongren de plannen voor de komende periode toe. Zo is de Taskforce Wonen en Zorg (bestaande uit de ministeries van VWS en BZK de VNG, Aedes en Actiz) bezig om ervoor te zorgen dat medio 2021 in elke gemeente een woonzorganalyse en woonzorgvisie is gemaakt. De woonzorgvisie is het uitgangspunt voor bindende prestatieafspraken met de betrokken organisaties. Er is een ondersteuningsteam Wonen en zorg voor concrete hulpvragen, een handreiking, een leerkring voor gemeenten waarin door beleidsmedewerkers van een gemeente een woonzorgvisie wordt ontwikkeld.

De minister heeft verder voor 2021 en 2022 EUR 20 miljoen per jaar beschikbaar gesteld om de bouw van geclusterde woonvormen voor ouderen te ondersteunen. Voor 1 mei 2021 wordt er meer bekend over de invulling van de regeling. De minister geeft nu aan dat deze subsidie benut kan worden door een financiële tegemoetkoming voor algemene voorzieningen zoals de ontmoetingsruimte. Voor corporaties kan dit een interessante subsidie zijn.

Verwarring over buitenwerkingsstelling marktverkenning

Afgelopen weken heb ik gemerkt dat er verwarring is over hoe ver de aanwijzing aan de Aw voor de buitenwerkingstelling marktverkenning nu strekt. Dus vandaar even nog wat aandacht voor dit artikel. Met de aanwijzing aan de Aw hoef je geen toestemming meer aan de Aw te vragen voor nieuwe niet-DAEB-activiteiten (art. 44c Woningwet). Alle regels over wat je wel en niet mag doen als corporatie blijven in stand. Het is niet zo dat het met de aanwijzing ‘vrijheid, blijheid’ is op elk vlak. Zo heb je nog steeds toestemming nodig als je een activiteit voor een derde (niet TI of verbonden onderneming) wilt uitvoeren. Het betekent ook dat nieuw bedrijfsmatig vastgoed alleen onder voorwaarden is toegestaan. Mocht je hier vragen over hebben, dan kan je contact opnemen.

Kwijtschelding schulden vanwege toeslagaffaire

Een abonnee van deze nieuwsbrief vroeg mij afgelopen week of ik ook nog even aandacht kon geven aan de oproep aan de schuldeisers van door de toeslagenaffaire gedupeerde ouders. Staatssecretaris Van Huffelen heeft onlangs in een Kamerbrief aangegeven dat ze met grote private schuldeisers in overleg is en dat zij goede hoop heeft op eenzelfde oplossing als bij de publieke schuldeisers, namelijk dat zij ook de openstaande schulden van gedupeerde ouders zullen kwijtschelden. Woningcorporaties worden niet expliciet genoemd, maar uit nieuwsberichten blijkt dat deze oproep ook aan corporaties is gericht. Aedes heeft ook al gereageerd. Op haar website schrijft Aedes dat zij welwillend staan tegenover de oproep van de staatssecretaris, maar dat ze eerst overleg willen voeren met haar leden en het ministerie van Financiën. Allereerst vraag ik mij af hoe groot dit probleem is. Vaak zie je dat corporaties juist veel doen aan financieel maatwerk voor hun huurders. Dat zal in de afgelopen jaren ook gebeurd zijn. De omvang van de schulden bij corporaties van deze groep zou wel eens kleiner kunnen zijn dan de staatssecretaris verwacht. Een tweede opmerking is meer juridisch van aard. Met de huidige regelgeving kan de staatssecretaris corporaties niet dwingen om schulden kwijt te schelden. Het is uiteindelijk aan de corporatie om daar zelf een besluit over te nemen. Uiteraard kan je dit doen vanuit welwillendheid, maar het zou de staatssecretaris sieren als ze een wijze van compensatie voor de kwijtscheldende corporaties bedenkt. Met een kwijtschelding verlies je als corporatie immers inkomsten. Daarover zei de staatssecretaris in het RD dat zij niet kon zeggen of zij bedrijven ook financieel zou gaan compenseren voor de kwijt te schelden bedragen. Daarbij merkte ze wel op dat ze niet onmiddellijk iets kon betekenen voor die schuldeisers.

Wet open overheid

De Tweede Kamer heeft afgelopen week de Wet open overheid aangenomen. De wet wordt de opvolger van de Wet openbaarheid bestuur (Wob). De Woo heeft als doel overheden en semioverheden transparanter te maken om zo het belang van openbaarheid van publieke informatie voor de democratische rechtsstaat, de burger, het bestuur en economische ontwikkeling beter te dienen. De indieners van het wetsvoorstel wilden de wet ook van toepassing laten zijn op corporaties. Dat is gelukkig niet gebeurd. Via een amendement is een uitbreiding van deze wet naar de semi-publieke sector ongedaan gemaakt (zie Stemmingen | Tweede Kamer der Staten-Generaal).

Webinars Aw en ministerie

De Aw komt ook dit jaar weer met de Staat van de corporatiesector. Verder komt binnenkort het rapport over de realisatie van nieuwbouw door woningcorporaties. De Aw geeft in een webinar op 10 februari hier aandacht aan. Je kan je opgeven via deze

link. Beide rapporten zijn trouwens nog niet gepubliceerd. Ik ben benieuwd naar de inhoud. Zo verwacht ik dat in beide rapporten aandacht gegeven zal worden aan het door de Aw gewenste volkshuisvestelijke toezicht. De gedachten van Kees van Nieuwamerongen en mijzelf bij deze ontwikkeling kan je beluisteren via deze podcast.

Op 10 februari organiseert ook het ministerie een landelijk webinar Volkshuisvestingfonds (gelukkig niet op hetzelfde tijdstip). Dit webinar is bedoeld voor professionals die werken aan de herstructurering van de bestaande woningvoorraad: bestuurders en medewerkers van provincies, regio’s, gemeenten, corporaties en belangenorganisaties van woningeigenaren, huurders en verhuurders. Opgeven kan via deze link.

Regeling specifieke uitkering herstructurering volkshuisvesting

De minister kondigde het eind vorig jaar al aan, er komt een fonds van EUR 450 miljoen voor. De consultatie  voor de Regeling specifieke uitkering herstructurering volkshuisvesting is afgelopen week gestart. Met deze regeling worden specifieke uitkeringen aan gemeenten verstrekt om de woonkwaliteit en leefomgeving in de meest kwetsbare gebieden te verbeteren om zo te komen tot een leefbare en duurzame woonomgeving. Alle gemeenten kunnen een aanvraag indienen voor een bijdrage voor herstructureringsprogramma. Omdat de leefbaarheid in de 16 stedelijke vernieuwingsgebieden en 13 grens- en krimpregio’s (anticipeergebieden), 5 het sterkst onder druk staat, krijgen deze gebieden prioriteit.

Corporaties kunnen profiteren van deze regeling. De bijdrage kan door gemeenten bijvoorbeeld ingezet worden om corporaties te steunen voor het inponden van particuliere woningen, het subsidiëren van bewoners om zelf de eigen woning te verbeteren en/of voor maatregelen in de openbare ruimte. Om een beroep te kunnen doen op een specifieke uitkering moeten eventuele onderhandelingen tussen een gemeente, woningcorporaties en eventuele andere marktpartijen – als regulier onderdeel van de woningbouwprocedure – volgens de wetgever in een vergevorderd stadium zijn. Zo wordt geborgd dat het programma binnen twee jaar kan starten. Aandachtspunt bij het uitkeren van gelden door gemeenten aan corporaties is staatssteun. In de toelichting van de conceptregeling is hier aandacht voor. Terecht wordt opgemerkt dat er sprake kan zijn van staatssteun als de specifieke uitkering wordt gebruikt om inponding door woningcorporaties te subsidiëren en hen daardoor in staat te stellen de woning te verwerven tegen een niet-marktconforme prijs. Hetzelfde geldt voor het financieren van sloop en nieuwbouw. Daarbij kan, voor zover het de financiering van de nationale DAEB-activiteiten van woningcorporaties betreft, gebruik worden gemaakt van de regels over staatssteun ter compensatie van de kosten voor het beheer van DAEB. De wetgever merkt op dat er wel een aanvullende DAEB door de gemeente nodig zal zijn.

De einddatum van de consultatie is 9 februari aanstaande.

Verslag toezicht WSW 2019, strategisch programma en governance corporatiesector

De minister heeft onlangs diverse vragen van de Kamer beantwoord over toezicht WSW 2019, strategisch programma WSW en governance corporatiesector (zie link). De minister gaat onder andere in op de kredietwaardigheid van het WSW en de laatste positieve ratingrapporten. Aan de orde komt ook de stand van zaken van het Strategisch Programma. De minister meldt daarover dat zij afgelopen december de nieuwe beleidsregels van het WSW ontving. De Aw adviseert de minister daarover, waarna zij zal besluiten of ze wel of niet met de nieuwe beleidsregels kan instemmen. Dat besluit vormt volgens de minister het sluitstuk van het Strategisch Programma. Ook beantwoordt de minister de vragen van de Kamerleden over Vestia. Zo geeft ze aan dat het WSW momenteel niet voorziet dat Vestia op korte termijn beroep zal doen op het WSW of de achtervang.

Verdiepingssessie Strategisch Programma WSW

Het Strategisch Programma wordt in het tweede en derde kwartaal van dit jaar geïmplementeerd. In het webinar van 19 januari jl. hebben we stilgestaan bij de belangrijkste onderwerpen van het Strategisch Programma. Voor de liefhebbers bieden Johan Conijn en ik een verdiepingscursus. In de twee uur durende cursus gaan we onder meer in op de volgende vragen:

-        Hoe bepaalt het WSW het benodigde kapitaal van elke corporatie?

-        Zit er niet te veel prudentie in de berekening van het benodigd kapitaal door het WSW?

-        Waarom moeten we een addendum bij de bestaande leningsovereenkomsten ondertekenen? Is dat nu echt nodig?

-        Staat het bedrag van de obligolening na ondertekening van de leningsovereenkomst vast of kan het WSW tussentijds verhoging van de lening vragen?

-        Hoe wordt de positie van de Deelnemersraad versterkt?

De cursus wordt via MS Teams gegeven op de volgende data: 4 maart van 10.30-12.30 uur en 9 maart van 14.00-16.00 uur. Deelname kost EUR 150 excl. btw (2 PE-punten). Opgeven kan via corporaties@akd.eu.

Handreiking ‘De gemeente en visitatie van woningcorporaties’

De SVWN heeft samen met de VNG in december een handreiking gepubliceerd om wethouders, raadsleden en ambtenaren handvatten te geven voor het visitatiegesprek. Juist in een visitatie kan er aandacht gegeven worden aan het volkshuisvestelijk functioneren van de corporatie.

Vraag uit de praktijk: Samenwerking corporaties/ontwikkelaars

Afgelopen week organiseerde Aedes een webinar over samenwerking met commerciële ontwikkelaars voor nieuwbouwprojecten. Mooi om te horen dat de deelnemende corporaties en ontwikkelaars het eens zijn over de succesfactoren voor zo’n samenwerking. Zo is het belangrijk om elkaars competenties te erkennen en open te staan voor elkaars belangen. In de praktijk zien wij dat dit goed verloopt bij de start van een strategische samenwerking. Het wordt echter lastiger als niet helemaal duidelijk is wie welke verplichting heeft (bijv. welke nieuwbouwprojecten worden er ingebracht) of als één partij uit de samenwerking wil stappen. En mag je zomaar alle concurrentiegevoelige informatie met elkaar delen? Goede afspraken vóóraf (bijvoorbeeld in een samenwerkingsovereenkomst) kunnen discussies voorkomen. We adviseren regelmatig corporaties die een-op-een afspraken maken met een ontwikkelaar, maar we zijn ook betrokken als meerdere woningcorporaties gezamenlijk die afspraken maken. Daarbij is het adagium trouwens wel ‘keep it simple’, van lange ingewikkelde overeenkomsten worden maar weinig mensen blij. Heb je hier vragen over, laat het mij dan gerust weten.

Cursussen

We hebben weer de nodige cursussen op de planning staan (zie hiervoor al de cursussen over de komende wijzigingen van de Woningwet en de verdiepingssessie over het Strategisch Programma). Op 9 maart aanstaande geven we weer van 10.00-12.00 uur een introductiecursus Woningwet. Een handige cursus als je meer wilt weten over de juridische spelregels voor corporaties. Wat mag je bijvoorbeeld wel/niet als corporatie? Wat is nu de rol van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW? De kosten voor deze cursus bedragen EUR 125 exclusief btw (2 PE-punten).

Eind november hebben we een cursus over aanbestedingsbeleid voor corporaties gegeven. Een paar mensen konden daar toen niet bij aanhaken. Naar aanleiding van mijn laatste nieuwsbrief hebben zich nog een aantal mensen gemeld met interesse. Graag hoor ik of er ook nog anderen interesse hebben in deze cursus. Zo ja, dan zullen we nog een keer geven en een nieuwe datum prikken. Dit kan je laten weten via corporaties@akd.nl. Kosten zijn EUR 150 exclusief btw per persoon (2 PE-punten).  

Bundeling updates

Een enthousiaste lezer heeft weer al mijn juridische updates van het afgelopen jaar gebundeld en in een doorzoekbaar pdf-bestand gezet (64 pagina’s lang). Dat bestand kan je bij mijn secretaresse Saskia opvragen (svanderlee@akd.nl).

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven