Juridische update Woningcorporaties – januari 2020

21 januari 2020 | Nieuws

In 2020 zal er veel veranderen voor corporaties. In dit blog bespreek ik de updates over de eerste drie weken van het nieuwe jaar.

Uitstel wijziging markttoets

Iedereen dacht dat per 1 januari de Woningwet zou wijzigen en dat de corporatie vanaf dan alleen nog maar toestemming nodig had als de corporatie niet-DAEB onroerend goed ging verwerven of doen bouwen. De wetswijziging is helaas uitgesteld. Dit volgt uit een besluit van de Minister. Uit het besluit volgt ook dat de Staten-Generaal de met deze wetswijziging benodigde wijzigingen in het BTIV nog niet heeft kunnen behandelen. De minister vindt het niet wenselijk om de Woningwet te wijzigen, terwijl het BTIV nog niet is gewijzigd. Om die reden wordt de wetswijziging uitgesteld. Ik vermoed echter dat een reden voor uitstel ook de wens om afschaffing van de markttoets kan zijn. Het is niet duidelijk wanneer de wet wel wordt gewijzigd. Zodra er meer bekend is zal hier uiteraard een blog over verschijnen.

Governancecode 2020

In de vorige update kwam het al aan de orde, de Governancecode is gewijzigd (zie deze link). Elke corporatie moet wel aan de slag met de nieuwe Governancecode. Het is nieuw dat er een gezamenlijke visie op besturen en toezicht houden van het bestuur en RvC moet zijn. Het realiseren van maatschappelijke waarde op lange termijn staat daarbij voorop (principe 1.1). De visies worden in de praktijk meestal apart opgesteld, nu moet het gezamenlijk. Verder is ook nieuw dat de Governancecode voorschrijft dat je een aanbestedingsbeleid opstelt. Volgens het nieuwe principe 5.3 dienen het bestuur en RvC een visie op opdrachtgeverschap en beleid van aanbestedingen te hebben. Ook moeten corporaties een beleggingsstatuut en een verbindingenstatuut hebben (principe 5.2). Dit geldt ook wanneer je geen of nauwelijks verbindingen hebt. Graag denken we mee met het aanbestedingsbeleid en verbindingenstatuut. Wij hebben een model voor een eenvoudig verbindingenstatuut ontwikkeld, bij interesse in dit model kan je contact opnemen.

Warmtewet per 1 januari a.s.: betaal je als corporatie nu niet teveel?

Het nieuwe jaar is begonnen en er geldt een nieuwe Warmtewet. De planning voor de inwerkingtreding van de Warmtewet 2.0 is 1 januari 2022. Maar volgens de minister is dit ‘uiterst ambitieus’, en tot die tijd moeten we het met de huidige Warmtewet doen. En die is op 1 januari 2020 dus op een paar punten ingrijpend gewijzigd.  Allereerst is de definitie van ‘verbruiker’ behoorlijk verruimd. Je bent vanaf 1 januari ook verbruiker als je warmte afneemt van een warmtenet (of een inpandig leidingstelsel) en een centrale aansluiting hebt van meer dan 100 kilowatt en warmte levert aan iemand met een individuele aansluiting van maximaal 100 kilowatt en verhuurder bent van die persoon waaraan je warmte levert (die dan dus ‘jouw huurder’ is). Corporaties kunnen dus in bepaalde situaties aangemerkt worden als verbruiker en aanspraak maken op de voor verbruikers geldende bescherming. Koop je bijvoorbeeld als verhuurder met een centrale aansluiting warmte in om aan je huurders door te leveren, dan geldt voor die (ingekochte) warmte een door de ACM vast te stellen maximumtarief (art. 3 lid 4 Warmtebesluit). Overeengekomen tarieven die hoger zijn dan dit maximumtarief, worden dan automatisch op het maximumtarief gesteld (art. 5 lid 4 Warmtewet). Het teveel betaalde (lees: het meerdere boven wat je zou moeten betalen op grond van het door de ACM vastgestelde maximumtarief) kan dan worden teruggevorderd. Of de tarieven vóór of na 1 januari 2020 zijn overeengekomen, maakt niet uit. We raden corporaties aan om hun tarieven te controleren, als het meer is dan het geldende maximumtarief kan een corporatie mogelijk aanspraak maken op het lagere tarief. Verder zijn er flinke wijzigingen in de tariefregulering doorgevoerd. Meer lezen over de wijzigingen in de Warmtewet? Lees dan het blog van mijn collega Keesjan Meijering. 

Consultatie wijziging Woningwet en BTIV (evaluatie)

Vrijdag 17 januari was de laatste dag om te reageren op de conceptvoorstellen wijziging Woningwet en BTIV (evaluatie), zie hier mijn ingezonden reactie.. Een aantal voorgenomen aanpassingen zijn positief, maar over het algemeen vind ik dat er meer aanpassingen nodig zijn. De door de minister beloofde ruimte voor de lokale driehoek en vermindering van administratieve lasten komt onvoldoende uit de verf, ik verwacht zelfs dat de administratieve lasten door deze wetswijziging zullen toenemen. Daarnaast heb ik mijn zorgen bij het voorgenomen principle-based toezicht van de Aw. Er zijn wel openbare beoordelingskaders van de Aw vereist in geval dit wil slagen. Als corporatie is het anders onduidelijk hoe de afweging bij de Aw zal uitvallen. Het ministerie gaat nu aan de slag met de reacties, de planning is om voor de zomer een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer in te dienen.

Wetsvoorstel huursomstijging

In december heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel huursomstijging aangenomen, .de Eerste Kamer moet het nu gaan behandelen. De memorie van antwoord is vrijdag 17 januari gepubliceerd. De minister geeft in de memorie aan dat de wijzigingen niet met terugwerkende kracht kunnen gaan gelden. Een dergelijke inwerkingtredingsbepaling ontbreekt. Het is daarom niet mogelijk om de voorgestelde wijzigingen met terugwerkende kracht in werking te laten treden. De minister geeft wel aan dat het nog mogelijk is om de voorgestelde wijzigingen op een zodanig tijdstip in werking te laten treden dat ze nog voor het kalenderjaar 2020 effect kunnen sorteren. De wijzigingen moeten dan voor 1 april a.s. in werking kunnen treden. Of dat haalbaar is, is de vraag. De Eerste Kamer bespreekt dinsdag 21 januari de nadere procedure. Als de wijzigingen na 1 april a.s. in werking treden, wordt het percentage van de maximale huursomstijging voor 2020 alsnog bepaald op het percentage van de inflatie + 1%.

Stimuleringsregeling Aardgasvrije Huurwoningen

In de vorige update kwam de Stimuleringsregeling Aardgasvrije Huurwoningen al aan de orde. Op 14 december 2019 is de internetconsultatie van de SAH gepubliceerd. Deze regeling is bedoeld om de kosten te verlagen voor verhuurders voor het aardgasvrij maken van bestaande huurwoningen in Nederland. Van 1 april t/m 31 december 2020 kunnen verhuurders een subsidieaanvraag indienen voor het aansluiten van huurwoningen op warmtenetten, en het aardgasvrij maken van huurwoningen die al zijn aangesloten op een warmtenet. Hierbij geldt de volgorde van binnenkomst. Het is dus van belang om op tijd/direct een complete & goede aanvraag in te dienen, anders bestaat de kans dat je achter het net vist. Een van de vereisten is het overleggen van een overeenkomst met een warmtebedrijf. Als aansluiting van de huurwoningen op het warmtenet alleen betaalbaar en realiseerbaar is als subsidie wordt verleend, is het aan te raden om daar in de overeenkomst een voorziening voor op te nemen. Denk hierbij ook alvast na hoe partijen de kosten verdelen als de subsidie uiteindelijk lager wordt vastgesteld (bijvoorbeeld doordat aansluiting langer dan 3 jaar duurt). Schematisch ziet de regeling er als volgt uit:

Voor meer informatie, zie dit blog.

Informatie opvraag WSW

Het WSW heeft de afgelopen maand informatie bij corporaties opgevraagd. Allereerst vragen zij corporaties om gegevens aan te leveren over de liquide middelenpositie ultimo 2019. Ook moet er weer een bestuursverklaring aangeleverd worden. Het WSW heeft dat vorig jaar niet gedaan, maar het lijkt erop alsof zij weer jaarlijks om een verklaring gaan vragen. Het WSW vraagt verder de corporaties om te controleren of de bij hen bekende informatie over de leningportefeuille ultimo 2019 juist is. Zie voor meer informatie dit bericht.

Uitstel BENG-eisen

De eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) worden per 1 januari 2021 ingevoerd. Dit is een half jaar later dan verwacht. Om de BENG-eisen te kunnen berekenen is software nodig. Deze rekensoftware wordt door de markt ontwikkeld. Die software was eind 2019 nog niet gereed. Neprom, NVB-Bouw, Bouwend Nederland, Aedes, IVBN en BNA hebben daarom gevraagd om de BENG-eisen per 1 januari 2021 in te laten gaan in plaats van 1 juli 2020. Omdat zorgvuldigheid voorop staat bij de invoering en om de partijen voldoende tijd te geven om zich voor te bereiden op de nieuwe regels heeft de regering hiermee ingestemd. Omdat dezelfde bepalingsmethode en rekensoftware nodig is om het nieuwe energielabel te kunnen berekenen wordt die ook per 1 januari 2021 ingevoerd. Zie voor meer informatie dit bericht.

Onjuiste indexatie grensbedrag omzet verlicht regime

Onder voorwaarden komen corporaties in aanmerking voor het verlicht scheidingsregime. De netto jaaromzet moet dan onder een bepaalde grens blijven. Het bedrag van die grens wordt jaarlijks geïndexeerd. Die indexatie is in de op 23 december jl. gepubliceerde regeling verkeerd gegaan. Er staat nu€ 30.780.000 als grensbedrag, maar dat moet €33.466.534 zijn. Dit wordt waarschijnlijk in januari aangepast.

Consultatie Besluit Woningbouwimpuls 2020

En weer een nieuwe consultatie. Recent is de consultatie gestart voor het Besluit Woningbouwimpuls 2020. Met dit besluit wordt de grondslag gecreëerd voor specifieke uitkeringen aan gemeenten om het woningtekort in te lopen en de bouwproductie meerjarig hoog te houden. Deze Rijksbijdrage moet leiden tot een versnellingseffect – zonder bijdrage zou de bouw pas later zijn gestart - of een realisatie effect – zonder bijdrage zou de bouw niet of niet op deze manier zijn gestart. Projecten die zonder bijdrage kunnen starten komen niet in aanmerking. De regio’s met een substantiële woningschaarste komen prioritair aan bod. Dat zijn de woningbouwlocaties van de woondeals en NOVI, en naast deze prioritaire regio’s ook andere gebieden met een woningtekort en toename van de woningbehoefte hoger dan het landelijk gemiddelde. De Rijksbijdrage moet bijdragen aan de bouw van een netto toevoeging van betaalbare woningen met een geschikte prijs voor onder meer starters en mensen met een middeninkomen. Dat kunnen koopwoningen zijn tot de NHG-kostengrens, een middenhuurwoning en sociale huurwoningen. De consultatie staat nog open tot 8 februari 2020.

Bericht Aw over wijzigen aflossing en rente op interne lening

De Aw heeft aan haar website uitgebreide informatie toegevoegd over wanneer er toestemming van de Aw nodig is voor de wijziging van de aflossing op de interne lening ten opzichte van het goedgekeude scheidingsbesluit.

Agenda

De komende tijd worden cursussen gegeven over de wijzigingen die de wetgever naar aanleiding van de evaluatie wil doorvoeren in de Woningwet. Allereerst in Eindhoven op 28 januari van 15.00-17.00 uur. Op 27 februari geef ik de cursus bij Woonconcept in Meppel van 14.00 – 16.00 uur. Bij veel animo zal ik de cursus ook organiseren in Amsterdam.

Benieuwd naar alle wijzigingen van alle consultatiestukken? In twee uur tijd word je bijgepraat over de voorgenomen wijzigingen. Je ontvangt twee PE-punten. De kosten per deelnemer zijn €175 exclusief BTW. Opgeven kan via een mail aan svanderlee@akd.nl. De agenda wordt verder gevuld met allerlei (inhouse) cursussen voor corporaties en RvC’s (uiteraard met PE-punten). Onderwerpen zijn onder meer wat wel en wat niet aan leefbaarheid is toegestaan, governance en de verhouding tussen corporaties en gemeenten. De Governancecode 2020 komt natuurlijk ook aan bod. Voor meer informatie kun je contact opnemen.  

Kennis-app Woningwet

De juridische wereld voor corporaties is complex. In de praktijk merk ik dagelijks dat het voor veel corporaties onduidelijk is aan welke regels ze precies moeten voldoen. Samen met Fully in Control werk ik aan een initiatief om met een aantal corporaties een ‘kennis-app’ te ontwikkelen gericht op de belangrijkste wet- en regelgeving. We beginnen met de Woningwet. Onderdelen daarbij zijn:

  • Slimme vragenlijsten die helpen de Woningwet op de juiste manier toe te passen;
  • Slimme vragenlijsten waarmee knelpunten gesignaleerd kunnen worden;
  • Een systeem waar allerlei documentatie opgeslagen kan worden om de mate van voldoen aan de wet- en regelgeving vast te stellen.

We zoeken nog een paar corporaties die interesse hebben om mee te doen met de ontwikkeling. Naast een financiële bijdrage gaat het vooral om het leveren van feedback. Wil je meer weten? Neem dan contact op met Geert Haisma (g.haisma@fullyincontrol.nl) of mij.

Abonneren?

Mocht je interesse hebben om deze informatie direct als nieuwsbrief te ontvangen, dan kan je je abonneren. Stuur daarvoor een mail naar evandekuilen@akd.nl.

Zijn er vragen of opmerkingen naar aanleiding van deze update, laat ze mij gerust weten.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven