Juridische Update Woningcorporaties

10 oktober 2020 | Nieuws

In deze editie van de Juridische Update Woningcorporaties nieuws over de buitenwerkingstelling marktverkenning, afbouw salderingsregeling zonnepanelen, de verhoging van de overdrachtsbelasting, accountantsprotocol 2020, evaluatie Woningwet en nog veel meer. Veel leesplezier en bij vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Eelkje van de Kuilen.

 

Buitenwerkingstelling marktverkenning;

In de vorige update meldde ik het al. Het voornemen van het ministerie om de marktverkenning voor drie jaar buiten werking te stellen vanwege het tekort aan middeldure huurwoningen. In de deze week gepubliceerde lijst met vragen en antwoorden over de begroting staat meer informatie. Zo geeft de minister aan dat de marktverkenning, en daarmee de goedkeuringsprocedure voor niet-DAEB bezit, voor drie jaar wordt opgeschort. Het lijkt er dus op dat de goedkeuring voor alle niet-DAEB investeringen en niet alleen voor middeldure huurwoningen vervalt. Dit betekent bijvoorbeeld ook dat een corporatie zonder toestemming de commerciële plint in een complex kan bouwen. De opschorting geldt ook als het voornemen van de corporatie start in de driejaarsperiode. Dit betekent volgens de minister dat alle projecten die geïnitieerd worden tijdens de opschorting, ook mogen worden voltooid na de opschortingsperiode. Belangrijk is dan natuurlijk wel dat het voornemen ook goed kenbaar is gemaakt. Over hoe corporaties dat precies kunnen aantonen worden nog werkbare afspraken gemaakt. De minister denkt nu bijvoorbeeld aan het vastleggen van het voornemen in de prestatieafspraken, dPi of het jaarverslag. Concrete informatie over hoe het precies wordt aangepast in de Woningwet en/of BTIV ontbreekt nog. Ook is nog niet zeker wanneer één en ander exact gaat gelden. Mocht je in een concreet project hier vragen over hebben dan kan je altijd tussentijds contact opnemen om de exacte stand van zaken bij mij na te gaan.

 

Corporatiequiz

Ja, het is weer tijd voor een nieuwe quiz! We zitten weer volop thuis te werken en dan is het fijn om tussen al het Teamsen even iets anders te doen. Op dinsdag 13 oktober om 14.00 uur kan je weer meedoen aan de corporatiequiz met allerlei vragen over de sector. Doe mee! Uiteraard is er een prijs, je kan een uur gratis advies van mij winnen. Je kan je opgeven via deze link (de quiz duurt ongeveer 45 minuten).

 

Accountantsprotocol

De Aw publiceerde onlangs het concept Accountantsprotocol 2020. De Aw publiceert het concept nu al, hoewel het ministerie van BZK het protocol nog moet behandelen. De verwachting is dat de uiteindelijke versie qua inhoud niet zal afwijken van het concept. Met instemming van BZK wordt het concept nu al gepubliceerd zodat corporaties en accountants zich kunnen voorbereiden. Dit jaar is er een onderdeel toegevoegd, namelijk de huursomstijging (in verband met het sociaal huurakkoord). Naast wijzigingen in de  bepaling van de totale huursom is voor de situaties van een extra huurverhoging een controle op de juistheid opgenomen. De accountant moet vaststellen dat de gerealiseerde huursomstijging niet hoger is dan de afgesproken huurstijging voor elke gemeente waar een prestatieafspraak is gemaakt over een hogere huursomstijging dan inflatie. Verder zijn passages verduidelijkt en herschreven. Ook is de berekening voor de passendheidsnorm bijgesteld. De Aw schat in dat dit per saldo in zeer geringe mate leidt tot extra werkzaamheden voor de accountant. De Aw merkt trouwens op dat zij een verdere reductie van de controlewerkzaamheden verwacht als de jaarrekening via system to system (SBR) wordt ontvangen en het portaal de zekerheid heeft die nodig is voor het proces. Volgens de Aw kunnen de controlewerkzaamheden op de balans, winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht dan vervallen.

 

Verhoging overdrachtsbelasting

Het houdt de gemoederen fors bezig, de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari a.s. Veel transacties die wij begeleiden komen nu in een stroomversnelling. Iedereen streeft er naar dat de levering voor 1 januari plaatsvindt. Er zijn de nodige vragen gesteld over de gevolgen van de verhoging voor de corporatiesector. De minister gaf pas aan dat de verhoging van de overdrachtsbelasting voor de gehele corporatiesector leidt tot een extra jaarlijkse last van EUR 34 miljoen. De kosten worden volgens de minister vooral gemaakt bij het complexmatig aankopen van woningen van andere corporaties (zoals bij Vestia), het terugkopen van woningen met verkoop-onder-voorwaarden (ook wel: maatschappelijk gebonden eigendom, bijvoorbeeld Koopgarant) en aankoop van woningen ten behoeve van bijvoorbeeld herstructurering. De minister refereert terecht al aan de verkoop onder voorwaarden constructies. De stichting OpMaat heeft bij de minister aandacht gevraagd voor de gevolgen van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor deze constructies. De corporatie blijft na terug- en doorverkoop zitten met een aanzienlijke kostenpost omdat de terugkoop belast gaat worden tegen een tarief van 8%. Het wordt daardoor volgens de stichting financieel onhaalbaar voor corporaties om via ‘verkoop onder voorwaarden’ nog woningen voor koopstarters bereikbaar te maken. Volgens de stichting bedraagt de jaarlijkse extra kostenpost circa EUR 40 miljoen.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft de minister geadviseerd om het voorstel te heroverwegen. Volgens hen draagt het voorstel niet bij aan een structurele oplossing van de woningmarktproblematiek. Zolang het aanbod van woningen achterblijft bij de vraag zullen maatregelen aan de vraagkant van de woningmarkt slechts in beperkte mate effect sorteren. Het is in een verkopersmarkt immers zeer waarschijnlijk dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan verkopers door middel van hogere prijzen van woningen. 

Noch de minister noch de Raad van State schenken aandacht aan een belangrijk neveneffect voor de corporatiesector. De verhoging van de overdrachtsbelasting heeft effect op de waarde van alle woningen van de corporaties. Capital Value geeft aan dat de nu voorgestelde maatregel een enorm neveneffect heeft. De balanswaarde van bestaande woningportefeuilles zal afnemen. Volgens berekeningen van Capital Value zal van de opgebouwde balanswaarde van de huurwoningen van woningcorporaties mogelijk ruim 5,5% verdampen, hetgeen neerkomt op 16,2 miljard euro voor corporaties. Aedes heeft aangegeven dat corporaties op zijn minst gecompenseerd moeten worden voor deze belastingmaatregel.

 

Afbouw salderingsregeling zonnepanelen

De regering is van plan om de salderingsregeling kleinverbruikers voor zonnepanelen af te bouwen, afgelopen week is het wetsvoorstel aan de Tweede Kamer gestuurd.  De salderingsregeling houdt in dat zelf opgewekte energie achter de meter die wordt teruggeleverd aan het net mag worden weggestreept tegen verbruikte energie. Tot 1 januari 2023 verandert er niets voor kleinverbruikers, zoals huishoudens en bedrijven met een laag elektriciteitsverbruik. Vanaf 2031 kan er door het wetsvoorstel niet meer worden gesaldeerd, maar ontvangen consumenten een vergoeding van hun energieleverancier voor de geleverde elektriciteit. De regering geeft aan dat de kosten van zonnepanelen de afgelopen jaren fors zijn gedaald. Hierdoor is het naar verwachting op de lange termijn ook financieel aantrekkelijk om zonder subsidie zonnepanelen te installeren.

Voor corporaties heeft dit ook gevolgen. In de Memorie van Toelichting geeft de regering aan dat de businesscase voor corporaties negatiever zal zijn. Toch meent de regering dat alles overziend er naar verwachting door woningcorporaties geïnvesteerd zal blijven worden in zonnepanelen en dat zowel in de huidige situatie alsook na afbouw van de salderingsregeling het verkrijgen van instemming van de huurder, en de kosten (en moeite) die daarmee gepaard gaan, de grootste hindernis lijkt te zijn in de totstandkoming van zonnepanelen bij huurwoningen. De minister van BZK zal, mede in het licht van de afspraken in het Klimaatakkoord en een motie van de Tweede Kamer terugkomen op dit instemmingsrecht in het kader van het Klimaatakkoord. Ook wordt er verwezen naar de uitwerking van de structurele oplossingsrichtingen voor de corporatiesector in het kader van het Rapport Opgaven en middelen.

 

Prestatieafspraken

Het is weer de tijd dat corporaties volop prestatieafspraken maken met de gemeente(n) en huurdersorganisatie(s). In de prestatieafspraken staan onder meer de plannen om te investeren door de corporatie. Zoals ik eerder al eens opmerkte wordt het minder vanzelfsprekend dat het WSW de corporatie borgt. Het is geen automatisme dat je een geborgde financiering verkrijgt. Ik raad jullie dus aan om in de prestatieafspraken ook een financierings- en borgingsvoorbehoud op te nemen. Voor voorbeeldteksten kan je altijd even contact opnemen. Een ander aandachtspunt is natuurlijk de huursomstijging. De huursom mag met niet meer dan de inflatie stijgen, tenzij je in de prestatieafspraken een verhoging van inflatie met maximaal 1% hebt afgesproken. Ook voor de leefbaarheidsuitgaven is het belangrijk om een basis in de prestatieafspraken te hebben. Interessant om te lezen is trouwens de publicatie van het ministerie van BZK over het thema ‘wonen met zorg’ in de prestatieafspraken (zie deze link).   

 

WSW: behoefte aan meer inzicht verwerking kabinetsplannen (eenmalige huurverlaging dure scheefwoners)

De regering is onder meer van plan om een eenmalige huurverlaging voor dure scheefwoners (zie vorige update) en een korting op de verhuurderheffing door te voeren. De Aw en het WSW geven in een deze week gepubliceerd bericht aan dat zij graag inzicht willen hoe corporaties zijn omgegaan met deze kabinetsplannen. De Aw en het WSW vragen corporaties nu om duidelijk in de meerjarenbegroting aan te geven of hierin rekening is gehouden met deze kabinetsplannen. Ze willen bij voorkeur dat de maatregelen worden verwerkt in de verwachting (formele pad in de meerjarenbegroting) en in de aan te leveren dPi. Als corporaties de plannen nog niet in de dPi hebben verwerkt, zullen de Aw en het WSW vragen om – indien mogelijk – via een afzonderlijk scenario in de meerjarenbegroting de impact hiervan zichtbaar te maken. Dit is echter wel ingewikkeld omdat je niet exact weet hoeveel huurders bij jouw corporatie recht zullen hebben op deze huurverlaging. Zo mogen huurders op grond van het wetsvoorstel ook zelf om een huurverlaging vragen, bepalend is dan welk inkomen de huurder had in de zes maanden voorafgaand aan het verzoek. Dit is lastig nu te beoordelen. Corporaties moeten trouwens ook proactief handelen. Ze moeten een huurverlagingsvoorstel doen aan de huurders die voldoen aan de gestelde voorwaarden. Woningcorporaties vragen bij de Belastingdienst een verklaring aan waarin staat dat het huishoudinkomen 2019 behoort tot de “categorie lagere inkomens”. Op basis van deze verklaring kunnen zij bepalen of het inkomen van de huurders onder de inkomensgrens voor passend toewijzen valt. Dat doen woningcorporaties alleen voor woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. Als de huur hoger ligt dan aftoppingsgrens en uit de verklaring blijkt dat het huishoudinkomen laag is, stelt de woningcorporatie een huurverlaging voor naar de toepasselijke aftoppingsgrens. Dit moet voor 1 april.

 

Vraag uit de praktijk

Een nieuwe rubriek om jullie een inkijkje te geven in onze brede praktijk (die trouwens gaat van herstructureringsprojecten, contracten voor warmtenetten, discussies met de Aw en het WSW, fusies, integriteitskwesties en nog veel meer). Een actuele vraag die een corporatie mij stelde: De Aw dwingt mij om een verbinding met een BV te beëindigen. Ben ik dat verplicht? Het antwoord is simpel: nee, in beginsel ben je dat niet verplicht. De Aw kan niet afdwingen dat je een verbinding beëindigt. Je mag je aandelen in BV’s houden. De Woningwet verbiedt dat niet.

 

Besluitvorming RvC

In het voorjaar hebben we aandacht gegeven aan de besluitvorming van RvC’s die vanwege de coronacrisis niet fysiek bij elkaar konden zitten. Nu dat vaak weer een feit is, even een herhaling. In deze bijdrage aan de VTW-nieuwsbrief uit april van dit jaar gaven we aan dat een spoedwet het mogelijk maakte dat dat vergaderingen van onder meer de RvC virtueel worden gehouden. Wel blijft het belangrijk dat er ook bij een virtuele vergadering bewijs is dat een besluit is genomen. We raden u nog steeds aan om naast de notulen van elke commissaris een mail te ontvangen waarin hij of zij zijn of haar mening geeft over de besluiten. De hiervoor aangehaalde spoedwet is trouwens verlengd tot 1 december (zie deze publicatie), de verwachting is dat deze verder verlengd gaat worden.

 

Warmtewet 2

Op 22 juni zijn de consultatieversie van de tekst van de ‘Wet collectieve warmtevoorziening’ en bijbehorende toelichting gepubliceerd. In de volksmond wordt dit ook wel de Warmtewet 2 genoemd. Duidelijk is dat er veel gaat veranderen voor alle betrokken partijen: voor verbruikers, warmtebedrijven, de ACM en gemeenten. Mijn collega Keesjan Meijering publiceert binnenkort een digitaal boekje over de wijzigingen, je kan alvast je bij hem aanmelden (kmeijering@akd.eu). Keesjan en ik verzorgen verder op 20 november van 9.00-11.00 uur een cursus over de Warmetwet 2. Wat gaat er nu veranderen voor corporaties? Waar moet je rekening mee houden? Je kan je aanmelden voor deze cursus bij Keesjan of bij mij, er zijn nog een paar plekken. De kosten zijn EUR 150 ex btw (2 PE punten).

 

Pilot gemeente Rijswijk voor bouw middeldure huurwoningen

Afgelopen week zag ik een nieuwsbericht dat de gemeente Rijswijk zelf huurwoningen in het middensegment (EUR 737-1000) wil gaan bouwen vanwege de problemen op de woningmarkt. De gemeente start met een pilot met ongeveer 90 woningen. Bij de uitwerking van de pilot zijn projectontwikkelaar Dura Vermeer en de woningcorporatie Rijswijk Wonen betrokken. Een sluitende business case moet volgens de gemeente leiden tot een woonfonds waarmee de gemeente wellicht in staat is om ook op andere locaties in Rijswijk huurwoningen te ontwikkelen en deze voor langere tijd beschikbaar te houden in dat middensegment. Dit is een bijzondere ontwikkeling, ik ben benieuwd naar de uitkomsten van de pilot in Rijswijk.

 

Heffingen

De Aw heeft elke corporatie weer een brief gestuurd over de bijdrageheffingen. Per saldo is de bijdrageheffing voor de kosten Aw 2020 vastgesteld op totaal EUR 12.984.438,-. Dit totaalbedrag is verdeeld over alle corporaties. Het WSW gaf onlangs aan dat de hoogte van de saneringsheffing dit jaar nihil is. Corporaties hoeven dit jaar dus geen bijdrage in het saneringsfonds te storten.

 

dPi 2020

Het is weer zover, de dPi 2020 mag weer ingediend worden. Komende maandag 12 oktober wordt het portaal van SBR-wonen opengesteld. De bekende deadline is ook dit jaar 15 december. SBR-wonen geeft aan dat de werkwijze en het proces grotendeels hetzelfde zijn als vorig jaar. Inhoudelijk zijn er enkele veranderingen. Een uitgebreid overzicht van alle wijzigingen van de dPi2020 ten opzichte van de dPi2019 zijn op onderdeel- en paragraafniveau opgenomen in het  Overzicht wijzigingen dPi2020

 

Rondetafelgesprek derivaten

Eind juni dit jaar publiceerde het WSW de aangepaste richtlijn derivaten. Graag organiseer ik binnenkort een rondetafel gesprek met corporaties over hun ervaringen met deze nieuwe richtlijn. Werken gemeenten makkelijk mee met de door het WSW verlangde instemming? Hoe gaat het met de samenwerking met het WSW? In de afgelopen maanden heb ik van diverse corporaties hoe één en ander (niet altijd geheel naar wens) verliep. Het lijkt mij nuttig om met elkaar de ervaringen te delen. Interesse om aan te sluiten? Je kan dan even contact opnemen.

 

Opleidingspunten al behaald?

Ondanks de coronacrisis is het aantal verplicht te behalen opleidingspunten voor bestuurders en commissarissen niet aangepast. Opleiding blijft ook in deze tijd van belang. Afgelopen periode heb ik bijvoorbeeld online een corporatie bijgepraat over de actualiteiten en komende wijzigingen van de Woningwet. In de komende periode verzorg ik diverse cursussen voor RvC’s inhouse (zowel coronaproof fysiek als via Teams). Ook interesse in een cursus? Je kan altijd even contact opnemen.

Verder geven we op 2 november om 10.00 uur weer een Introductiecursus Woningwet. Welke partijen spelen welke rol in de corporatiesector? Wanneer is een woning DAEB of niet-DAEB? Wat valt er nu precies onder maatschappelijk onroerend goed op grond van de Woningwet? Moet je een verzorgingstehuis bijvoorbeeld zien als MOG? Wat komt er bij kijken als je toestemming wilt voor een nieuwe niet-DAEB activiteit? Al deze vragen komen aanbod tijdens deze cursus. Je kan deelnemen aan deze cursus voor een bedrag ad EUR 125 exclusief btw (2 PE-punten). Er zijn nog een paar plaatsen. Opgeven kan door mij een mailtje te sturen (evandekuilen@akd.eu).

En twee dagen later mag ik bij KPMG bij een online kennissessie over goed bestuur en toezicht bij samenwerking aanschuiven. Waar begint en eindigt de verantwoordelijkheid van de bestuurder? En, welke vragen stel je als RvC om goed toezicht te houden bij samenwerking? Aanmelden kan via deze link.

 

Abonneren

Mocht je interesse hebben om deze nieuwsbrief direct te ontvangen, dan kan je je abonneren. Stuur daarvoor even een mailtje naar evandekuilen@akd.eu Ik zet je dan op de mailinglist.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven