Is kostenverhaal in het kader van gebiedsontwikkeling hetzelfde als economische uitvoerbaarheid? De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zegt in een uitspraak van 21 juni 2017: neen!
Volledig kostenverhaal borgt geen economische uitvoerbaarheid
In een bitter juridisch gevecht met een eigenaar van een landgoed Haarendael, wijzigde de gemeente de bestemming om daarop een onderwijscampus te kunnen huisvesten. De gemeente had in dat kader een prijsvraag uitgeschreven en een ontwikkelaar geselecteerd. De gemeente stelde dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar was omdat haar kosten door de ontwikkelaar gedekt zouden worden. De Afdeling maakt terecht - duidelijk dat dit niet betekent dat daarmee het plan economisch uitvoerbaar is. Een plan is pas economisch uitvoerbaar als het ook daadwerkelijk uitgevoerd kan worden. De Afdeling overweegt (citaat):
Wat betreft de financiële uitvoerbaarheid van het plan overweegt de Afdeling als volgt. Uit de plantoelichting volgt dat de kosten voor de aankoop van het landgoed en ontwikkeling van het landgoed tot een onderwijscampus worden verhaald op de initiatiefnemer, het Platform Haarendael. De omstandigheid dat voor de gemeente zelf geen kosten zijn verbonden aan de aankoop en de ontwikkeling van het landgoed, ontslaat de raad niet van de verplichting de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan in de plantoelichting op te nemen. Ter zitting heeft de raad verklaard dat het Platform Haarendael overleg heeft gehad met enkele onderwijsinstellingen, tuinders en bedrijven over het realiseren van een onderwijscampus op het landgoed. De raad heeft in de plantoelichting noch ter zitting geconcretiseerd wie het Platform Haarendael is of hoe dit platform is samengesteld. De raad heeft overigens ter zitting verklaard dat hij bij de vaststelling van het plan niet over een bedrijfsplan of een haalbaarheidsstudie van de initiatiefnemer beschikte. Gelet op de omstandigheid dat onduidelijk is wie de initiatiefnemer is en of deze, mede gelet op de hoogte van de kosten voor de aankoop van het landgoed, kan beschikken over middelen voor het realiseren van de beoogde ontwikkeling, kon de raad in de plantoelichting, wat betreft de uitvoerbaarheid, niet volstaan met de enkele opmerking dat de door de gemeente te maken kosten worden meegenomen in de verkoopprijs en dat daarmee verzekerd is dat alle projectgebonden kosten worden verhaald op de initiatiefnemer.
Les voor de praktijk
Kostenverhaal en economische uitvoerbaarheid zijn twee te onderscheiden zaken. Het feit dat niet alle kosten zijn verhaald, maakt niet dat het plan economisch niet uitvoerbaar is. Andersom geldt dat volledig kostenverhaal niet borgt dat het plan wel economisch uitvoerbaar is.
Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Egbert de Groot.
Is kostenverhaal in het kader van gebiedsontwikkeling hetzelfde als economische uitvoerbaarheid? De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zegt in een uitspraak van 21 juni 2017: neen!
Volledig kostenverhaal borgt geen economische uitvoerbaarheid
In een bitter juridisch gevecht met een eigenaar van een landgoed Haarendael, wijzigde de gemeente de bestemming om daarop een onderwijscampus te kunnen huisvesten. De gemeente had in dat kader een prijsvraag uitgeschreven en een ontwikkelaar geselecteerd. De gemeente stelde dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar was omdat haar kosten door de ontwikkelaar gedekt zouden worden. De Afdeling maakt terecht - duidelijk dat dit niet betekent dat daarmee het plan economisch uitvoerbaar is. Een plan is pas economisch uitvoerbaar als het ook daadwerkelijk uitgevoerd kan worden. De Afdeling overweegt (citaat):
Wat betreft de financiële uitvoerbaarheid van het plan overweegt de Afdeling als volgt. Uit de plantoelichting volgt dat de kosten voor de aankoop van het landgoed en ontwikkeling van het landgoed tot een onderwijscampus worden verhaald op de initiatiefnemer, het Platform Haarendael. De omstandigheid dat voor de gemeente zelf geen kosten zijn verbonden aan de aankoop en de ontwikkeling van het landgoed, ontslaat de raad niet van de verplichting de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan in de plantoelichting op te nemen. Ter zitting heeft de raad verklaard dat het Platform Haarendael overleg heeft gehad met enkele onderwijsinstellingen, tuinders en bedrijven over het realiseren van een onderwijscampus op het landgoed. De raad heeft in de plantoelichting noch ter zitting geconcretiseerd wie het Platform Haarendael is of hoe dit platform is samengesteld. De raad heeft overigens ter zitting verklaard dat hij bij de vaststelling van het plan niet over een bedrijfsplan of een haalbaarheidsstudie van de initiatiefnemer beschikte. Gelet op de omstandigheid dat onduidelijk is wie de initiatiefnemer is en of deze, mede gelet op de hoogte van de kosten voor de aankoop van het landgoed, kan beschikken over middelen voor het realiseren van de beoogde ontwikkeling, kon de raad in de plantoelichting, wat betreft de uitvoerbaarheid, niet volstaan met de enkele opmerking dat de door de gemeente te maken kosten worden meegenomen in de verkoopprijs en dat daarmee verzekerd is dat alle projectgebonden kosten worden verhaald op de initiatiefnemer.
Les voor de praktijk
Kostenverhaal en economische uitvoerbaarheid zijn twee te onderscheiden zaken. Het feit dat niet alle kosten zijn verhaald, maakt niet dat het plan economisch niet uitvoerbaar is. Andersom geldt dat volledig kostenverhaal niet borgt dat het plan wel economisch uitvoerbaar is.
Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Egbert de Groot.