Ruilverkaveling en het verrekenen van kwaliteitsverschillen, het is bepaald geen makkelijke materie!

22 september 2020 | Blog

De algemene les voor de praktijk lijkt mij te moeten zijn dat de indeling van bodemgeschiktheidsklassen in fase 1 van een herverkaveling onder de Wilg van belang kan zijn voor de afrekening in fase 2.

In diens arrest van 29 juni 2018 (NJ 2019/201, m.nt. E.W.J. de Groot) heeft de Hoge Raad duidelijk gemaakt dat bij een herverkaveling op grond van de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) een eigenaar die een perceel verkrijgt dat van hogere of lagere kwaliteit is dan het perceel dat wordt ingeleverd, recht heeft op bijbetaling. Met die conclusie is een onduidelijkheid die zich in de praktijk voordeed ‘opgelost’. Artikel 61 Wilg bepaalt namelijk dat het verschil in oppervlakte tussen de ingebrachte en de toegedeelde kavels, met de eigenaren in geld wordt verrekend. De Hoge Raad maakt in het arrest van 29 juni 2018 duidelijk dat deze bepaling niet meebrengt dat er alleen verrekening is toegestaan bij oppervlakteverschillen. Ook verschil in kwaliteit kan reden zijn voor verrekening.

Arrest werpt nieuwe vraag op
Het voornoemde arrest van 29 juni 2018 schept duidelijkheid over de uitleg van de Wilg maar werpt weer een nieuwe vraag op. Deze vraag staat centraal in een arrest van de Hoge Raad van 6 maart 2020 en in deze bijdrage. De bijdrage verscheen ook in NJ 2020/213.

Wilg kent twee fases
Alvorens op de vraag in te gaan is van belang te weten dat de Wilg twee fasen kent. In fase 1 wordt het ruilplan vastgesteld. Dat plan bevat een lijst van rechthebbenden en een plan van toedeling. De toedeling in het ruilplan geschiedt op de grondslag van oppervlakte: iedere eigenaar heeft in beginsel aanspraak op een oppervlakte in kavels die gelijk is aan de oppervlakte van de door hem ingebrachte kavels. Aan iedere eigenaar wordt als uitgangspunt voorts een recht toegedeeld van gelijke hoedanigheid en gebruiksbestemming als door hem is ingebracht. Daarvoor wordt een indeling naar bodemgeschiktheidsklasse gehanteerd. Je hebt in beginsel recht op grond uit dezelfde klasse tenzij het belang van de ruilverkaveling zich daartegen verzet.

In fase 2 van de financiële afwikkeling van een herverkaveling op grond van de Wilg wordt er een lijst der geldelijke regelingen (LGR) opgesteld als bedoeld in artikel 62 Wilg. Deze vormt de basis voor de afrekening tussen en met eigenaren. Versimpeld gezegd en voor zover voor deze kwestie van belang wordt berekend wat het voordeel is voor een eigenaar dat ontstaat door herverkaveling en dit voordeel wordt afgeroomd door de eigenaar met een deel van de kosten van de herverkaveling te belasten. Als er sprake is van een nadeel dan draagt de eigenaar niet bij in de kosten van herverkaveling en wordt diens nadeel gecompenseerd ten laste van de overige eigenaren die voordeel genieten (voor een gedetailleerde beschrijving van de werking van het systeem verwijs ik naar de randnummers 4.28 t/m 4.35 conclusie A-G).

Classificatie in fase 1, wel of niet relevant voor fase 2?
De Hoge Raad beantwoordt als gezegd de vraag of er onder de Wilg ruimte is om bij de financiële afwikkeling rekening te houden met kwaliteitsverschillen in voormeld arrest van 29 juni 2018 bevestigend. Als reden voor deze conclusie geeft de Hoge Raad dat de indeling in het kader van de Wilg in bodemgeschiktheidsklassen ten dienste staat van het bepalen van de uitruilbaarheid van gronden in fase 1 (lees: mag men gezien de uitgangspunten van de Wilg in het ruilplan A ruilen tegen B).

Deze redengeving vormt het onderwerp in bovenstaand weergeven zaak. De vraag is: betekent dit dat de indeling in een bodemgeschiktheidsklasse onder de Wilg een rol mag spelen bij de waardering ten behoeve van de financiële afwikkeling in het kader van de Wilg in fase 2? Staan die fases los van elkaar?

Oordeel rechtbank en kritiek daarop van verzoeker
De verzoeker in cassatie in deze zaak had in het kader van het ruilplan gronden toebedeeld gekregen. Een deel van de gronden was echter minder goed ontsloten en dat moest in de visie van verzoeker leiden tot een lagere waarde van de toebedeelde grond in het kader van de LGR. De rechtbank volgde dit betoog niet omdat volgens de rechtbank uit de Wilg, het Besluit inrichting landelijk gebied (Bilg) en de Regeling inrichting landelijk gebied (Rilg) zou volgen dat de hoedanigheid en de gebruiksbestemming van de toedeelde gronden bepalend zijn voor de ruilwaarde daarvan en dat de ontsluitingssituatie daarbij geen rol speelt. Volgens verzoeker klopte dit oordeel niet omdat — zo vat ik het samen — de wettelijke bepalingen waarop de rechtbank zich baseert zien op fase 1 (van indeling in bodemgeschiktheidsklasse) en uit het arrest van 29 juni 2018 zou volgen dat de indeling in die fase 1 niet van belang zou zijn voor de afrekening in de fase 2. In die fase 2 zou aldus verzoeker uitgegaan moeten worden van gebruikswaarde (die wel wordt beïnvloed door een slechte ontsluiting) en niet van de ruilwaarde gebaseerd op de indeling in bodemgeschiktheidsklasse uit fase 1 (welke — op grond van de wet — niet wordt beïnvloed door een slechte ontsluiting).

Oordeel Hoge Raad algemeen
De Hoge Raad oordeelt in antwoord op de klacht dat fase 2 uit de Wilg voorziet in een algehele financiële afwikkeling van de herverkaveling. Daarbij gaat het aldus de Hoge Raad niet alleen om verschillen in oppervlakte maar ook om eventuele verschillen in gebruikswaarde of kwaliteit. Dat sluit echter niet uit dat de indeling in een gebruiksklasse uit fase 1 (waarbij gronden ondanks voor de financiële waarde mogelijk relevante verschillen in een en dezelfde klasse kunnen vallen en aldus eenzelfde ruilwaarde hebben), ondanks het voorgaande het vertrekpunt vormt voor de berekening van het voordeel of nadeel van de diverse her te verkavelen percelen in fase 2, aldus de Hoge Raad. Voorwaarde is dan wel dat alle (overige) relevante omstandigheden met betrekking tot oppervlakte, gebruikswaarde en kwaliteit in fase 2 bij het vaststellen van de LGR worden betrokken.

Het is (dus) niet zo dat (zoals verzoeker had betoogd) uit het arrest van 29 juni 2018 volgt dat de indeling in een bodemkwaliteitsklasse/naar ruilwaarde in fase 1 alleen betekenis heeft voor die fase. Ook in fase 2, waarin de zaak financieel wordt afgewikkeld, kan die indeling van belang zijn mits er maar bij de afrekening in het kader van de LGR met alle omstandigheden aangaande oppervlakte, gebruikswaarde of kwaliteit rekening wordt gehouden.

Oordeel Hoge Raad in de voorliggende zaak
Voor wat betreft de concrete zaak waarin sprake was van een slecht(er) ontsloten perceel betekent dit het volgende. Artikel 68 Wilg schrijft voor dat Gedeputeerde Staten aan schatters de opdracht geven tot het schatten van: a) de verandering van de waarde van de onroerende zaken als gevolg van de landinrichting voor iedere eigenaar en b) de geldelijke verrekeningen tussen de oude en de nieuwe eigenaar bij overgang van onroerende zaken. Hieruit volgt of er sprake is van een voordeel of een nadeel ten gevolge van de herverkaveling. Uit artikel 25 lid 1 en 2 Bilg vloeit voort dat bij de toestand van de grond en

de overige onroerende zaken bij de schatting acht wordt geslagen op de ontsluiting van een perceel. Uit artikel 90 lid 3 Wilg volgt dat de kosten van herverkaveling over de eigenaren worden omgeslagen. Dat gebeurt naar de mate van het voordeel.

In het betrokken geval zijn, aldus de Hoge Raad, aan ruilgronden punten toegekend naar gelang een perceel beter ontsloten is. Dit heeft vervolgens effect gehad bij de toerekening van de kosten van de herverkaveling aan eigenaren. Beter ontsloten percelen hebben hogere kosten toegerekend gekregen. Aldus is er bij het vaststellen van de LGR rekening gehouden met de ontsluitingssituatie én daarom, althans zo begrijp ik het arrest, kan het vonnis van de rechtbank in stand blijven. De Hoge Raad lijkt mij hier — alhoewel dat niet met zoveel woorden uit het arrest volgt — aan te sluiten bij hetgeen

de A-G overweegt in randnummer 4.56. Daaruit blijkt dat bij het berekenen van het voordeel rekening is gehouden met de mindere ontsluiting. Overwogen wordt: “wat betreft de waardevermeerdering als gevolg van de landinrichting is [de Eigenaar] ingedeeld in Verkavelingsklasse 1 onder toekenning van 134,15 punten; 57 voor de ontsluiting is gerekend met -35,00 punten.”. Dit heeft vervolgens effect gehad bij de toerekening van de kosten. Het is dus niet zo dat het voordeel van de herverkaveling in dit concrete geval is vastgesteld zonder rekening te houden met de mindere ontsluiting (lees: bij het vaststellen van het voordeel is daar in het geheel geen rekening mee gehouden); de mindere ontsluiting heeft niet louter bij

de kostentoerekening een rol gespeeld. Ware de laatste het geval dan kan men zich immers afvragen of dit tot een juiste uitkomst kan leiden. Immers een groot negatief effect van de ontsluiting kan ertoe leiden dat er geen sprake is van een voordeel bij de herverkaveling zodat er vervolgens ook geen grond is voor toerekening van kosten.

De les voor de praktijk
De algemene les voor de praktijk lijkt mij te moeten zijn dat de indeling van bodemgeschiktheidsklassen in fase 1 van een herverkaveling onder de Wilg van belang kan zijn voor de afrekening in fase 2. Waar het op aankomt is of op alle omstandigheden met betrekking tot oppervlakte, gebruikswaarde en kwaliteit bij het vaststellen van de LGR en dan met name bij het vaststellen van de waardeverschillen tussen de herverkavelde percelen acht wordt geslagen. Blijkbaar was dit naar overtuiging van de Hoge Raad en de A-G het geval in deze zaak, zodat het vonnis, waarvan de motivering toch wel wat te wensen over laat, in stand kon blijven.

 

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven