Iedereen weet het, per 1 januari gaat de overdrachtsbelasting omhoog. Dit is voor de woningcorporaties slecht nieuws; de overdrachtsbelasting gaat van 2% naar 8%. Om in dit kader enige verlichting te bieden heeft de minister vrijdag 4 december 2020 enkele toezeggingen gedaan met betrekking tot woningcorporaties (Kamerbrief). Belangrijk is dat de vrijstelling in het kader van taakoverdracht, wordt verruimd zowel in een saneringssituatie als in het kader van een gewone overdracht. Ook wordt gekeken naar oplossingen in het kader van Verkoop Onder Voorwaarden.

Huidige toepassing van de vrijstelling bij taakoverdracht (artikel 5d Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer)

Je kan nu alleen beroep doen op de vrijstelling in het kader van taakoverdracht als aan de volgende cumulatieve voorwaarden wordt voldaan:

• een taakoverdracht tussen kwalificerende partijen (woningcorporaties met ANBI-status);
• commerciële factoren mogen geen rol spelen;
• alle activa en passiva met betrekking tot de taak moeten worden overgedragen;
• de taak moet door de overnemende partij worden voortgezet; en
• de overdracht moet een bepaalde mate van substantie te hebben om als taakoverdracht te kunnen worden aangemerkt.

Het vereiste dat commerciële factoren geen rol spelen, houdt in dat de overdrachtsprijs hooguit de fiscale boekwaarde mag bedragen.

Bij het vereiste dat alle activa en passiva overgedragen moeten worden, is het lastig de passiva mee over te dragen. Dit komt doordat corporaties op instellingsniveau worden gefinancierd en niet op objectniveau.

• De tegemoetkoming ziet dan ook op deze twee knelpunten! Alle overige eisen blijven gelden.

Vrijstelling bij taakoverdracht in geval van sanering (terugwerkende kracht naar 1 oktober 2020)

De overnamesom wordt verruimd, deze mag nu ten hoogste de waarde belopen die van rijkswege wordt voorgeschreven. Dit is in geval van een sanering de marktwaarde iverhuurde staat.  De totale overgedragen passiva en de eventueel door de overnemende corporatie te betalen aanvullende overnamesom mogen niet hoger zijn dan de voorgeschreven waarde.

Ook de passiva-eis wordt versoepeld, in een situatie waarin financiering niet op objectniveau plaatsvindt maar op instellingsniveau, mogen de passiva naar evenredigheid met de overgedragen activa worden toegerekend aan de overgedragen taak.

• Dit betekent dat als gevolg van deze wijziging de ongeveer 10.000 woningen die door Vestia worden overgedragen aan andere corporaties, worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
• Let op dat de woningcorporatie wel kwalificeert als ANBI; in de praktijk voldoen de woningcorporaties wel aan de vereiste voor de ANBI, maar onze ervaring is dat niet iedere woningcorporatie de ANBI-status ook daadwerkelijk heeft aangevraagd.

De Ubr kan niet worden aangepast vóór 1 januari 2021, maar de aanpassingen zullen met terugwerkende kracht naar 1 oktober 2020 in werking treden.

Vrijstelling bij “gewone” taakoverdracht tussen corporaties (per 1 januari 2021)

In niet-saneringssituaties kan er ook sneller een beroep op de taakoverdrachtvrijstelling worden gedaan. Om die reden zal het BTIV worden aangepast. De hoofdregel wordt dat de corporaties vastgoed mogen vervreemden aan andere corporaties tegen minimaal de beleidswaarde en maximaal de marktwaarde verhuurde staat. Indien corporaties afwijken van de in het BTIV voorgeschreven waarde, kan mogelijk geen beroep meer worden gedaan op de vrijstelling op basis van de aanvulling in het Ubr.

• Volgens de minister betekent dit dat met deze verruiming de overdracht van circa 500 woningen per jaar mogelijk wordt gemaakt en dat dit een verlichting van ongeveer 7 miljoen euro per jaar betekent.

Aanpassing van het BTIV is evenmin haalbaar vóór 1 januari 2021. De bepaling zal naar verwachting op 1 juli 2021 in werking treden, met terugwerkende kracht naar 1 januari 2021, het moment van inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.

Doordat de verruiming van het koopsomvereiste aansluit aansluit bij het wettelijk voorschrift, betekent dat bij een taakoverdracht tussen woningcorporaties vóór 1 januari 2021 geen vrijstelling mogelijk is. Logischer was geweest ook dit aan te laten sluiten per 1 oktober 2020.

Overige overdrachten per 1 januari 2021

Voor de jaren 2021 t/m 2025 wordt door corporaties voorzien dat ze jaarlijks 3.000 woningen aankopen, waarvan de inschatting is dat:

• 17% taakoverdracht tussen corporaties betreft die kunnen worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting (500 woningen);
• 40% aankoop in het kader van verkoop onder voorwaarden betreft (VOV) (1.200 woningen);
• 25% aankoop bij herstructurering betreft (750 woningen);
• 8% aankoop van andere corporaties betreft, die niet voldoen aan de criteria voor taakoverdracht (250 woningen); en
• 10% losse aankopen betreft (300 woningen).

Voor de overige overdrachten, VOV, herstructurering en de losse aankopen zullen kopende corporaties het reguliere tarief van 8% overdrachtsbelasting moeten afdragen. In deze situaties is geen sprake van taakoverdracht tussen ANBI’s waardoor de vrijstelling niet van toepassing is. De minister geeft aan dat het juridisch niet mogelijk is om de vrijstelling verder te verruimen. Er is echter toegezegd dat voor de VOV-aankopen nog wordt gekeken naar mogelijke alternatieven buiten de regeling voor taakoverdracht. In dat kader merken we op dat we voor deze VOV-overdrachten al een oplossing hebben bedacht, die veel van de problemen kan wegnemen. Een zogenaamde ABC-constructie zorgt ervoor dat de woningcorporatie geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Natuurlijk zitten er aan een ABC-constructie bepaalde haken en ogen; AKD Tax assisteert u graag in dergelijke gevallen.