Op 2 november 2018 is het definitieve besluit tot wijziging van het Bouwbesluit 2012 in het Staatsblad gepubliceerd. In het Bouwbesluit 2012 is een nieuw artikel opgenomen waarin wordt bepaald dat het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen als het niet tenminste over een energielabel C beschikt. Over deze inwerkingtreding schreef mijn collega Nico Broers eerder deze blog. De verplichting om over een energielabel C te beschikken kan vergaande gevolgen hebben voor zowel verhuurder als huurder.
In deze blog wordt beschreven wat de gevolgen kunnen zijn voor de verhuurder en de huurder en waar partijen bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst rekening mee moeten houden.
Gevolgen overtreding label C plicht vanaf 2023
Overtreding van de label C-plicht kan met zich meebrengen dat het bevoegd gezag handhavend zal gaan optreden, op zowel strafrechtelijk gebied als op bestuursrechtelijk gebied. Men moet hierbij denken aan het opleggen van een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom en mogelijk een bestuurlijke boete. Het kantoorpand kan ook worden gesloten. In het strafrecht geldt het ontbreken van een label C als een overtreding van de Wet Economische Delicten.
Gevolgen bestaande huurovereenkomsten
Wanneer het kantoorpand niet meer als zodanig kan worden gebruikt, omdat het niet voldoet aan de label C-plicht dan zou dit als een gebrek kunnen worden gekwalificeerd. Zeker als er via handhaving een gebruiksverbod wordt opgelegd. Indien sprake is van een gebrek, dan is de verhuurder verplicht dit op verlangen van de huurder te verhelpen. Daarnaast heeft de huurder op grond van de wet, naast nakoming, recht op schadevergoeding en huurprijsvermindering. De hoogte van een schadevergoeding kan flink oplopen wanneer het pand gesloten wordt. Een verhuurder hoeft overigens niet over te gaan tot herstel van kleine gebreken, omdat op basis van de wet deze voor rekening van de huurder komen.
Onder kleine herstellingen wordt verstaan: herstellingen die door de gemiddeld handige huurder, zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht. Het is dan ook van belang om bij bestaande huurovereenkomsten te bespreken welke werkzaamheden nodig zijn in het kader van de label C-plicht en wie deze dient uit te voeren. Mogelijk is het geregeld in de huurovereenkomst en anders dienen partijen er alsnog afspraken over te maken. Deze afspraken kunnen betreffen op welke wijze de verhuurder kan verlangen dat de huurder zijn medewerking hiertoe verleent, op welke wijze de huurder te werk kan gaan indien de verhuurder weigert maatregelen te treffen en wat de consequenties van de te verrichten werkzaamheden zijn voor zowel huurder als verhuurder en wellicht het belangrijkste: hoe de kosten worden verdeeld. Daarbij kan rekening worden gehouden met de gevolgen voor de huurder zoals een te realiseren besparing op de energiekosten door de te nemen maatregelen. Het is raadzaam voor beide partijen om in de aanloop naar 2023 ervoor te zorgen dat hierover tijdig afspraken worden gemaakt met de (ver)huurder.
ROZ-model
In veel gevallen wordt gecontracteerd op basis van het ROZ-model (2015). Het ROZ-model met de daarbij behorende Algemene Bepalingen bevat een verdeling van onderhouds-, herstel en vernieuwingswerkzaamheden. Zie voor de verdeling artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen voor de werkzaamheden die de verhuurder moet verrichten en artikel 11.5 voor de werkzaamheden die huurder op zich moet nemen.
Huurder wil niet meewerken
Bij bestaande huurovereenkomsten kan zich de situatie voordoen dat de verhuurder aanpassingen wil verrichten aan het kantoorpand, maar dat de huurder dit niet toelaat. In de Algemene Bepalingen (ROZ) wordt de huurder op basis van een aantal artikelen verplicht mee te werken aan uitvoering van de werkzaamheden (zie bijvoorbeeld de artikelen 13.2 tot en met 13.5). Daarnaast is het tevens op basis van de Algemene Bepalingen (zie bijvoorbeeld artikel 13.1) toegestaan dat de verhuurder aan of in het gehuurde werkzaamheden kan verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing. Indien de huurovereenkomst niet (volledig) voorziet in de meewerkplicht van de huurder, dan biedt de wet ook nog mogelijkheden om de huurder tot medewerking te verplichten (zie bijvoorbeeld artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek).
Verhuurder weigert maatregelen te treffen
De situatie kan zich ook voordoen dat de verhuurder geen maatregelen wil treffen om aan de label C-plicht te voldoen. Huurder zal willen dat verhuurder hiertoe overgaat, omdat dit immers van belang is voor de continuïteit van het bedrijf van de huurder. Artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek geeft aan dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te herstellen. Mocht de verhuurder hiertoe niet overgaan, dan is de huurder zelf bevoegd om de gebreken te herstellen en de redelijke kosten te verhalen op de verhuurder door te verrekenen met de huur (7:206 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek).
Nieuwe huurovereenkomsten
Op grond van het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG) is het al enkele jaren verplicht dat de gebouweigenaar bij het aangaan van een huurovereenkomst een kopie van het energielabel aan de huurder verschaft. Het is raadzaam om in een nieuwe huurovereenkomst alvast rekening te houden met de label C-plicht en te anticiperen op de te verwachten aanscherping van de energieprestatie. Afspraken die kunnen worden vastgelegd in een huurovereenkomst kunnen bijvoorbeeld betreffen de werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden, wie deze werkzaamheden gaat uitvoeren, wie de kosten daarvan draagt en een eventuele aanpassing van de huurprijs.
Op 2 november 2018 is het definitieve besluit tot wijziging van het Bouwbesluit 2012 in het Staatsblad gepubliceerd. In het Bouwbesluit 2012 is een nieuw artikel opgenomen waarin wordt bepaald dat het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen als het niet tenminste over een energielabel C beschikt. Over deze inwerkingtreding schreef mijn collega Nico Broers eerder deze blog. De verplichting om over een energielabel C te beschikken kan vergaande gevolgen hebben voor zowel verhuurder als huurder.
In deze blog wordt beschreven wat de gevolgen kunnen zijn voor de verhuurder en de huurder en waar partijen bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst rekening mee moeten houden.
Gevolgen overtreding label C plicht vanaf 2023
Overtreding van de label C-plicht kan met zich meebrengen dat het bevoegd gezag handhavend zal gaan optreden, op zowel strafrechtelijk gebied als op bestuursrechtelijk gebied. Men moet hierbij denken aan het opleggen van een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom en mogelijk een bestuurlijke boete. Het kantoorpand kan ook worden gesloten. In het strafrecht geldt het ontbreken van een label C als een overtreding van de Wet Economische Delicten.
Gevolgen bestaande huurovereenkomsten
Wanneer het kantoorpand niet meer als zodanig kan worden gebruikt, omdat het niet voldoet aan de label C-plicht dan zou dit als een gebrek kunnen worden gekwalificeerd. Zeker als er via handhaving een gebruiksverbod wordt opgelegd. Indien sprake is van een gebrek, dan is de verhuurder verplicht dit op verlangen van de huurder te verhelpen. Daarnaast heeft de huurder op grond van de wet, naast nakoming, recht op schadevergoeding en huurprijsvermindering. De hoogte van een schadevergoeding kan flink oplopen wanneer het pand gesloten wordt. Een verhuurder hoeft overigens niet over te gaan tot herstel van kleine gebreken, omdat op basis van de wet deze voor rekening van de huurder komen.
Onder kleine herstellingen wordt verstaan: herstellingen die door de gemiddeld handige huurder, zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht. Het is dan ook van belang om bij bestaande huurovereenkomsten te bespreken welke werkzaamheden nodig zijn in het kader van de label C-plicht en wie deze dient uit te voeren. Mogelijk is het geregeld in de huurovereenkomst en anders dienen partijen er alsnog afspraken over te maken. Deze afspraken kunnen betreffen op welke wijze de verhuurder kan verlangen dat de huurder zijn medewerking hiertoe verleent, op welke wijze de huurder te werk kan gaan indien de verhuurder weigert maatregelen te treffen en wat de consequenties van de te verrichten werkzaamheden zijn voor zowel huurder als verhuurder en wellicht het belangrijkste: hoe de kosten worden verdeeld. Daarbij kan rekening worden gehouden met de gevolgen voor de huurder zoals een te realiseren besparing op de energiekosten door de te nemen maatregelen. Het is raadzaam voor beide partijen om in de aanloop naar 2023 ervoor te zorgen dat hierover tijdig afspraken worden gemaakt met de (ver)huurder.
ROZ-model
In veel gevallen wordt gecontracteerd op basis van het ROZ-model (2015). Het ROZ-model met de daarbij behorende Algemene Bepalingen bevat een verdeling van onderhouds-, herstel en vernieuwingswerkzaamheden. Zie voor de verdeling artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen voor de werkzaamheden die de verhuurder moet verrichten en artikel 11.5 voor de werkzaamheden die huurder op zich moet nemen.
Huurder wil niet meewerken
Bij bestaande huurovereenkomsten kan zich de situatie voordoen dat de verhuurder aanpassingen wil verrichten aan het kantoorpand, maar dat de huurder dit niet toelaat. In de Algemene Bepalingen (ROZ) wordt de huurder op basis van een aantal artikelen verplicht mee te werken aan uitvoering van de werkzaamheden (zie bijvoorbeeld de artikelen 13.2 tot en met 13.5). Daarnaast is het tevens op basis van de Algemene Bepalingen (zie bijvoorbeeld artikel 13.1) toegestaan dat de verhuurder aan of in het gehuurde werkzaamheden kan verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing. Indien de huurovereenkomst niet (volledig) voorziet in de meewerkplicht van de huurder, dan biedt de wet ook nog mogelijkheden om de huurder tot medewerking te verplichten (zie bijvoorbeeld artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek).
Verhuurder weigert maatregelen te treffen
De situatie kan zich ook voordoen dat de verhuurder geen maatregelen wil treffen om aan de label C-plicht te voldoen. Huurder zal willen dat verhuurder hiertoe overgaat, omdat dit immers van belang is voor de continuïteit van het bedrijf van de huurder. Artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek geeft aan dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te herstellen. Mocht de verhuurder hiertoe niet overgaan, dan is de huurder zelf bevoegd om de gebreken te herstellen en de redelijke kosten te verhalen op de verhuurder door te verrekenen met de huur (7:206 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek).
Nieuwe huurovereenkomsten
Op grond van het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG) is het al enkele jaren verplicht dat de gebouweigenaar bij het aangaan van een huurovereenkomst een kopie van het energielabel aan de huurder verschaft. Het is raadzaam om in een nieuwe huurovereenkomst alvast rekening te houden met de label C-plicht en te anticiperen op de te verwachten aanscherping van de energieprestatie. Afspraken die kunnen worden vastgelegd in een huurovereenkomst kunnen bijvoorbeeld betreffen de werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden, wie deze werkzaamheden gaat uitvoeren, wie de kosten daarvan draagt en een eventuele aanpassing van de huurprijs.