In navolging op de eerdere modelakte voor dakgebonden zonneprojecten, heeft de Nederlandse Vereniging van Banken (‘NVB’) onlangs twee nieuwe modelakten gepubliceerd: een akte voor uitgifte in ondererfpacht van zonnepanelen en een akte voor operational lease van zonnepanelen. De aanleiding voor het opstellen van deze modelakten is het vereenvoudigen en daarmee bevorderen van de financierbaarheid van zonnepanelen op bedrijfsgebouwen. Tezamen met de reeds in 2018 gepubliceerde akte voor uitgifte in opstal van zonnepanelen, zijn er inmiddels dus drie standaardakten welke hierna kort worden toegelicht.

Modelakte variant bedrijfsmatige gebouwen en zonnepanelen

De modelakte variant zonnepanelen en bedrijfsmatige gebouwen is door de NVB in 2018 gepubliceerd en kan als basis dienen in de situatie waarbij zonnepanelen worden aangebracht op bedrijfsmatig vastgoed. Door middel van een recht van opstal wordt de eigendom van de zonnepanelen gescheiden van de eigendom van het betreffende bedrijfsgebouw waarop de systemen worden aangebracht. Het is daardoor mogelijk om de zonnepanelen te bezwaren met een recht van hypotheek. De exploitant van de zonnepanelen blijft gerechtigd tot de opgewekte elektriciteit. Deze opgewekte elektriciteit kan vervolgens door de exploitant worden verkocht aan een leverancier via het net, de huurder of de gebouweigenaar.

Indien het object waarop de zonnepanelen aangebracht worden niet in eigendom maar in erfpacht wordt gehouden, zou de uitgifte van een opstalrecht enkel door de grondeigenaar kunnen geschieden. En dat is niet altijd praktisch of realiseerbaar. Voor die situaties is de modelakte variant ondererfpacht nu opgesteld (zie hierna).

Modelakte variant ondererfpacht en zonnepanelen

De NVB heeft in 2020 een modelakte gepubliceerd waarbij als uitgangspunt wordt genomen dat zonnepanelen worden aangebracht op bedrijfsgebouwen die op in erfpacht uitgegeven gronden staan. De erfpachter kan door middel van deze akte de zaak waarop het recht van erfpacht rust in ondererfpacht uitgeven. De ondererfpachter verkrijgt dan het recht om, afhankelijk wat is overeengekomen, (delen van) het dak en/of de gevel van het gebouw en de onroerende zaak te houden en te gebruiken om vervolgens daarop, voor eigen rekening en risico, de zonnepanelen aan te brengen.

Modelakte variant operational lease en zonnepanelen

De derde modelakte betreft de variant operational lease die door de NVB eveneens in 2020 is gepubliceerd. In deze akte wordt een recht van opstal gevestigd om de eigendom van de zonnepanelen en het bedrijfsgebouw waarop deze zijn geplaatst te scheiden. In deze akte is echter het uitgangspunt dat de zonnepanelen door de exploitant (de gerechtigde tot het recht van opstal) wordt verhuurd aan de gebouweigenaar of de huurder van het bedrijfsgebouw.

Vereenvoudiging van en bevordering financierbaarheid zonnepanelen

Zoals vermeld zijn de modelakten opgesteld voor de vereenvoudiging en daarmee bevordering van de financierbaarheid van zonnepanelen op bedrijfsgebouwen. Wanneer het bedrijfsgebouw is belast met een recht van hypotheek is de toestemming van die hypotheekhouder normaliter vereist voor de vestiging van het recht van opstal of de ondererfpacht.

In de modelakten is daarvoor een bepaling over rangwisseling opgenomen. Bij een rangwisseling heeft het later gevestigde recht (recht van opstal of de ondererfpacht) voorrang boven eerder ingeschreven hypotheken of rechten. Mocht op enig moment de hypotheekhouder op het bedrijfsgebouw overgaan tot executie, dan blijft het recht van opstal of de ondererfpacht in stand. Voor rangwisseling is de medewerking van deze hypotheekhouder bij de vestiging van het recht van opstal of de ondererfpacht noodzakelijk. Wel is het goed om te beseffen dat over een rangwisseling niet te licht moet worden gedacht en dat de benodigde medewerking van de hypotheekhouder al in een vroeg stadium aandacht krijgt om alle vragen die in dit verband op kunnen komen tijdig te adresseren.

Enkele aandachtspunten

In de praktijk is het van belang om onder meer aan de volgende punten aandacht te besteden:

• Keuze van de toe te passen variant akte
  Met de introductie van de modelakte variant ondererfpacht komen er meer mogelijkheden beschikbaar om een zonneproject te structureren. De keuze voor een variant dient zorgvuldig te worden gemaakt waarbij de fiscale aspecten en civiel juridische aspecten afhankelijk van de met de exploitant te maken afspraken, goed gewogen dienen te worden. 

• De duur van het recht van opstal en de ondererfpacht
  De duur is meestal gebaseerd op een minimaal terugverdienmodel. De duur van de SDE+ subsidie is veelal (maximaal) 15+1 jaar. 

• Afspraken na ommekomst van het recht van opstal dan wel recht van ondererfpacht
  Na ommekomst van de duur van het recht van opstal/ondererfpacht wordt vaak de afspraak gemaakt dat de zonnepanelen toevallen aan de eigenaar van het bedrijfsgebouw en de exploitant deze mag achterlaten. Daarbij wordt er veelal van uitgegaan dat de technische levensduur van de zonnepanelen langer is dan de duur van het recht van opstal/ondererfpacht en deze derhalve nog een bepaalde restwaarde vertegenwoordigen. De vraag is of dat wel (altijd) het geval is of zal blijven bezien in het licht van het tempo van de technologische ontwikkelingen. Anders gezegd, zonnepanelen zouden ook een kostenpost kunnen zijn omdat ze beter verwijderd kunnen worden.  

• Bestemming erfpachtvoorwaarden
  Bij de uitgifte in ondererfpacht dient te worden beoordeeld of bijvoorbeeld het aanbrengen van zonnepanelen binnen de bestemming van de erfpacht valt. Als dat niet zo is, dan dienen de erfpachtvoorwaarden te worden gewijzigd. Voor eventuele aanpassing van de erfpachtvoorwaarden is de medewerking van de grondeigenaar vereist.