In deze blogreeks bespreken we steeds vanuit verschillende invalshoeken maatregelen om de woningbouw vlot te trekken. Zo is in de eerste blog ingegaan op de Woningbouwimpuls om de woningbouw met een financiële Rijksbijdrage te versnellen en zijn in ons tweede blog mogelijkheden beschreven om de doorlooptijd van besluiten te verkorten, zodat de beoogde woningen sneller gerealiseerd kunnen worden.
In deze bijdrage bespreken wij de zelfbewoningsplicht die steeds vaker door gemeenten in een anterieure overeenkomst of in erfpachtvoorwaarden wordt opgenomen. Ook bespreken we het wetsvoorstel opkoopbescherming dat eind vorig jaar in consultatie is gegaan en een soortgelijke zelfbewoningsplicht beoogt mogelijk te maken bij bestaande woningen.
De zelfbewoningsplicht mogelijk voor nieuwbouw- of transformatiewoningen?
Om te voorkomen dat nieuwbouw- of transformatiewoningen worden opgekocht met een speculatief oogmerk, bijvoorbeeld om die woningen te verhuren of voor een hogere prijs door te verkopen, voert een groeiend aantal gemeenten een zogenaamde zelfbewoningsplicht in. Hoewel een zelfbewoningsplicht in de praktijk erg verschillend wordt vormgegeven komt het er in de basis op neer dat de koper gedurende een bepaalde periode na oplevering zelf op het adres van de woning in het bevolkingsregister moet zijn ingeschreven. Deze zelfbewoningsplicht wordt daarnaast vaak gecombineerd met een (ander) anti-speculatiebeding, waardoor de woning voor een bepaalde duur na eerste aankoop ook niet mag worden doorverkocht, of een kettingbeding waardoor de zelfbewoningsplicht na verkoop ook geldt voor opvolgende eigenaren.
Zelfbewoningsplicht bij gronduitgifte: zonder meer mogelijk
Voor een gemeente is het mogelijk een zelfbewoningsplicht op te leggen wanneer zij beschikt over een grondpositie. De gemeente kan dan immers als privaatrechtelijk rechtspersoon afspraken maken bij de verkoop van de grond of de uitgifte in erfpacht en een zelfbewoningsplicht in de overeenkomst bedingen. Hierbij rijst echter wel de vraag of er geen sprake is van onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet. De Hoge Raad oordeelde in een arrest van 14 april 2006 van niet. De Hoge Raad stelde daarin vast dat in civielrechtelijke overeenkomsten vervatte anti-speculatiebedingen bij de uitgifte van bouwgrond, die niet zien op de verdeling van woonruimte en geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging, niet in strijd zijn met het systeem en de strekking van de Huisvestingswet. Onlangs heeft de Hoge Raad bovendien geoordeeld dat de zelfbewoningsplicht een vorm van anti-speculatie is. Het opnemen van een anti-speculatiebeding, waar dus ook een zelfbewoningsplicht onder valt, is zodoende bij de uitgifte van gronden toegestaan.
Zelfbewoningsplicht in anterieure overeenkomst: gedeeltelijk mogelijk
Naast een zelfbewoningsplicht bij gronduitgifte, wordt een zelfbewoningsplicht ook regelmatig opgenomen in anterieure overeenkomsten. De ontwikkelaar is in dat geval gehouden om bij verkoop van de woningen te bepalen dat de koper de woning ook daadwerkelijk voor een bepaalde duur zelf dient te bewonen. In een dergelijke situatie heeft de gemeente vaak echter geen grondpositie, maar heeft de ontwikkelaar de gemeente (althans het college en de raad) nodig om planologische medewerking voor het bouwplan te verkrijgen. Ook hierbij rijst evenwel de vraag of een anti-speculatiebeding door een gemeente mag worden afgedwongen in een anterieure overeenkomst. Uit de Wet ruimtelijke ordening (art. 6.13, lid 2 onder d) en het Besluit ruimtelijke ordening (art. 6.2.10 onder f) volgt de bevoegdheid om anti-speculatieregels op te nemen in een exploitatieplan om speculatie met betrekking tot sociale huur- en koopwoningen tegen te gaan. Dergelijke regels kunnen zodoende ook, in plaats van in een exploitatieplan, in een anterieure overeenkomst worden opgenomen. Over de rechtmatigheid van het opnemen van anti-speculatieregels in een anterieure overeenkomst voor woningen met een hogere koopprijs bestaat minder duidelijkheid, nu de wettekst en -geschiedenis zich hier niet over uitlaten.
Zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen?
In het voorgaande is gesproken over het opnemen van een zelfbewoningsplicht in overeenkomsten bij de uitgifte van grond of de realisatie van nieuwe woningen. Het verkleinen van het woningtekort door de bouw van nieuwe woningen kost echter tijd, waardoor in de tussentijd de beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen verder onder druk komt te staan. In maart 2019 is in dit verband in de Tweede Kamer een motie aangenomen waarin de regering is verzocht om te bezien hoe gemeenten de bestaande koopwoningen beter kunnen beschermen tegen bepaalde vormen van verhuur. Naar aanleiding van deze motie is in november 2020 het ‘Wetsvoorstel opkoopbescherming en tijdelijke verhuur’ in consultatie gegaan en is het voorstel thans vervat in het reeds aanhangige wetsvoorstel ‘Wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de wet en aanpassing van enkele andere wetten’.
Met het wetsvoorstel is beoogd de gemeenteraad een instrument te bieden om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er schaarste is aan dat soort woningen of wanneer de leefbaarheid in de buurt wordt aangetast door de opkoop van woningen voor de verhuur. Om dit mogelijk te maken voorziet het wetsvoorstel in een nieuw hoofdstuk 7 in de Huisvestingswet. In het nieuwe artikel 41 van de Huisvestingswet wordt de bevoegdheid aan de gemeenteraad gegeven om te bepalen dat het verboden is om:
- in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten,
- gelegen in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied,
- zonder vergunning van burgemeester en wethouders,
in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar. Daarbij zal de gemeenteraad steeds moeten aantonen dat er sprake is van schaarste aan woonruimte en dat de opkoopbescherming noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Het invoeren van opkoopbescherming vergt zodoende, net als bij de inzet van overige maatregelen op grond van de Huisvestingswet, een uitgebreide onderbouwing. De opkoopbescherming zal in beginsel voor een periode van drie jaren gelden. In die periode zal de maatregel worden geëvalueerd en worden bezien of de opkoopbescherming – gelet op de dan geldende economische situatie – nog wenselijk is.
Het wetsvoorstel is op 10 maart 2021 met algemene stemmen in de Tweede Kamer aangenomen en ligt thans ter behandeling voor in de Eerste Kamer. Over het verdere verloop van het wetsvoorstel zullen wij u uiteraard op de hoogte houden.
Afsluitend
In dit blog is ingegaan op enkele mogelijkheden voor gemeenten om de aankoop van woningen met een speculatief oogmerk tegen te gaan. Daarmee wordt beoogd de positie van starters en mensen met een middeninkomen op de (koop)woningmarkt te verbeteren. Om de doorstroming op de woningmarkt ook daadwerkelijk te bevorderen bestaat er echter één remedie: meer woningen bouwen. In de volgende editie van onze blogreeks zal daarom worden ingegaan op de ontwikkelingen rond een belangrijke belemmerende factor voor de woningbouwopgave: de stikstofproblematiek.
Heeft u vragen over het opnemen van een anti-speculatiebeding, zoals een zelfbewoningsplicht, of bent u geconfronteerd met een dergelijk beding en heeft u vragen over de toelaatbaarheid daarvan? Neem dan contact op met Hugo Doornhof of Daan Pinxter.
In deze blogreeks bespreken we steeds vanuit verschillende invalshoeken maatregelen om de woningbouw vlot te trekken. Zo is in de eerste blog ingegaan op de Woningbouwimpuls om de woningbouw met een financiële Rijksbijdrage te versnellen en zijn in ons tweede blog mogelijkheden beschreven om de doorlooptijd van besluiten te verkorten, zodat de beoogde woningen sneller gerealiseerd kunnen worden.
In deze bijdrage bespreken wij de zelfbewoningsplicht die steeds vaker door gemeenten in een anterieure overeenkomst of in erfpachtvoorwaarden wordt opgenomen. Ook bespreken we het wetsvoorstel opkoopbescherming dat eind vorig jaar in consultatie is gegaan en een soortgelijke zelfbewoningsplicht beoogt mogelijk te maken bij bestaande woningen.
De zelfbewoningsplicht mogelijk voor nieuwbouw- of transformatiewoningen?
Om te voorkomen dat nieuwbouw- of transformatiewoningen worden opgekocht met een speculatief oogmerk, bijvoorbeeld om die woningen te verhuren of voor een hogere prijs door te verkopen, voert een groeiend aantal gemeenten een zogenaamde zelfbewoningsplicht in. Hoewel een zelfbewoningsplicht in de praktijk erg verschillend wordt vormgegeven komt het er in de basis op neer dat de koper gedurende een bepaalde periode na oplevering zelf op het adres van de woning in het bevolkingsregister moet zijn ingeschreven. Deze zelfbewoningsplicht wordt daarnaast vaak gecombineerd met een (ander) anti-speculatiebeding, waardoor de woning voor een bepaalde duur na eerste aankoop ook niet mag worden doorverkocht, of een kettingbeding waardoor de zelfbewoningsplicht na verkoop ook geldt voor opvolgende eigenaren.
Zelfbewoningsplicht bij gronduitgifte: zonder meer mogelijk
Voor een gemeente is het mogelijk een zelfbewoningsplicht op te leggen wanneer zij beschikt over een grondpositie. De gemeente kan dan immers als privaatrechtelijk rechtspersoon afspraken maken bij de verkoop van de grond of de uitgifte in erfpacht en een zelfbewoningsplicht in de overeenkomst bedingen. Hierbij rijst echter wel de vraag of er geen sprake is van onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet. De Hoge Raad oordeelde in een arrest van 14 april 2006 van niet. De Hoge Raad stelde daarin vast dat in civielrechtelijke overeenkomsten vervatte anti-speculatiebedingen bij de uitgifte van bouwgrond, die niet zien op de verdeling van woonruimte en geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging, niet in strijd zijn met het systeem en de strekking van de Huisvestingswet. Onlangs heeft de Hoge Raad bovendien geoordeeld dat de zelfbewoningsplicht een vorm van anti-speculatie is. Het opnemen van een anti-speculatiebeding, waar dus ook een zelfbewoningsplicht onder valt, is zodoende bij de uitgifte van gronden toegestaan.
Zelfbewoningsplicht in anterieure overeenkomst: gedeeltelijk mogelijk
Naast een zelfbewoningsplicht bij gronduitgifte, wordt een zelfbewoningsplicht ook regelmatig opgenomen in anterieure overeenkomsten. De ontwikkelaar is in dat geval gehouden om bij verkoop van de woningen te bepalen dat de koper de woning ook daadwerkelijk voor een bepaalde duur zelf dient te bewonen. In een dergelijke situatie heeft de gemeente vaak echter geen grondpositie, maar heeft de ontwikkelaar de gemeente (althans het college en de raad) nodig om planologische medewerking voor het bouwplan te verkrijgen. Ook hierbij rijst evenwel de vraag of een anti-speculatiebeding door een gemeente mag worden afgedwongen in een anterieure overeenkomst. Uit de Wet ruimtelijke ordening (art. 6.13, lid 2 onder d) en het Besluit ruimtelijke ordening (art. 6.2.10 onder f) volgt de bevoegdheid om anti-speculatieregels op te nemen in een exploitatieplan om speculatie met betrekking tot sociale huur- en koopwoningen tegen te gaan. Dergelijke regels kunnen zodoende ook, in plaats van in een exploitatieplan, in een anterieure overeenkomst worden opgenomen. Over de rechtmatigheid van het opnemen van anti-speculatieregels in een anterieure overeenkomst voor woningen met een hogere koopprijs bestaat minder duidelijkheid, nu de wettekst en -geschiedenis zich hier niet over uitlaten.
Zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen?
In het voorgaande is gesproken over het opnemen van een zelfbewoningsplicht in overeenkomsten bij de uitgifte van grond of de realisatie van nieuwe woningen. Het verkleinen van het woningtekort door de bouw van nieuwe woningen kost echter tijd, waardoor in de tussentijd de beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen verder onder druk komt te staan. In maart 2019 is in dit verband in de Tweede Kamer een motie aangenomen waarin de regering is verzocht om te bezien hoe gemeenten de bestaande koopwoningen beter kunnen beschermen tegen bepaalde vormen van verhuur. Naar aanleiding van deze motie is in november 2020 het ‘Wetsvoorstel opkoopbescherming en tijdelijke verhuur’ in consultatie gegaan en is het voorstel thans vervat in het reeds aanhangige wetsvoorstel ‘Wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de wet en aanpassing van enkele andere wetten’.
Met het wetsvoorstel is beoogd de gemeenteraad een instrument te bieden om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er schaarste is aan dat soort woningen of wanneer de leefbaarheid in de buurt wordt aangetast door de opkoop van woningen voor de verhuur. Om dit mogelijk te maken voorziet het wetsvoorstel in een nieuw hoofdstuk 7 in de Huisvestingswet. In het nieuwe artikel 41 van de Huisvestingswet wordt de bevoegdheid aan de gemeenteraad gegeven om te bepalen dat het verboden is om:
- in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten,
- gelegen in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied,
- zonder vergunning van burgemeester en wethouders,
in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar. Daarbij zal de gemeenteraad steeds moeten aantonen dat er sprake is van schaarste aan woonruimte en dat de opkoopbescherming noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Het invoeren van opkoopbescherming vergt zodoende, net als bij de inzet van overige maatregelen op grond van de Huisvestingswet, een uitgebreide onderbouwing. De opkoopbescherming zal in beginsel voor een periode van drie jaren gelden. In die periode zal de maatregel worden geëvalueerd en worden bezien of de opkoopbescherming – gelet op de dan geldende economische situatie – nog wenselijk is.
Het wetsvoorstel is op 10 maart 2021 met algemene stemmen in de Tweede Kamer aangenomen en ligt thans ter behandeling voor in de Eerste Kamer. Over het verdere verloop van het wetsvoorstel zullen wij u uiteraard op de hoogte houden.
Afsluitend
In dit blog is ingegaan op enkele mogelijkheden voor gemeenten om de aankoop van woningen met een speculatief oogmerk tegen te gaan. Daarmee wordt beoogd de positie van starters en mensen met een middeninkomen op de (koop)woningmarkt te verbeteren. Om de doorstroming op de woningmarkt ook daadwerkelijk te bevorderen bestaat er echter één remedie: meer woningen bouwen. In de volgende editie van onze blogreeks zal daarom worden ingegaan op de ontwikkelingen rond een belangrijke belemmerende factor voor de woningbouwopgave: de stikstofproblematiek.
Heeft u vragen over het opnemen van een anti-speculatiebeding, zoals een zelfbewoningsplicht, of bent u geconfronteerd met een dergelijk beding en heeft u vragen over de toelaatbaarheid daarvan? Neem dan contact op met Hugo Doornhof of Daan Pinxter.