Bijna alle huurovereenkomsten bevatten een regeling voor de jaarlijkse indexering van de huurprijs. Voor de huur van woonruimte is er op dit punt ook het nodige wettelijk geregeld. Maar daar gaat deze blog niet over.
Voor de huur van bedrijfsruimte is er met betrekking tot de indexering niets in de wet geregeld. Partijen zijn vrij in het maken van afspraken daarover. In de veel gebruikte ROZ-modelhuurcontracten voor bedrijfsruimte is een regeling voor de jaarlijkse indexering van de huurprijs opgenomen maar partijen mogen daar van afwijken. Dat komt ook regelmatig voor: partijen komen dan bijvoorbeeld overeen dat de huur jaarlijks met een vast percentage wordt verhoogd of dat de huurprijs volgens de CPI-index wordt verhoogd met een minimum van b.v. 2% of een maximum van b.v. 4%. Alle varianten zijn denkbaar.
Regeling ROZ-modelhuurcontracten
Het meest recente ROZ-model is het model kantoorruimte van februari 2015. Daarin staat in artikel 4.5: "De huurprijs wordt jaarlijks per voor het eerst met ingang van aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen." In artikel 17 van de algemene bepalingen is uitgewerkt welk indexcijfer dient te worden gebruikt en er staat bijvoorbeeld ook in dat de huurprijs niet wordt aangepast als de indexering leidt tot een lagere huurprijs. Ook wordt daar geregeld dat de geïndexeerde huurprijs opeisbaar is verschuldigd, ook al doet de verhuurder geen afzonderlijke mededeling aan de huurder over de indexering.
Indexering vergeten
In de praktijk komt het toch wel met een zekere regelmaat voor dat de verhuurder vergeet de indexering toe te passen, soms zelfs over een flink aantal jaren. De verklaringen daarvoor zijn divers (een nieuwe eigenaar, een nieuwe externe beheerder of een nieuwe interne beheerder). In feite is er dan steeds sprake van ondeugdelijk contractbeheer. De oorzaak van het niet toepassen van de indexering is overigens niet van belang voor de aanspraken van de verhuurder op de vergeten indexering.
Ook als de verhuurder de oude huurprijs op enig moment gedurende diverse jaren is blijven factureren, is hij zijn aanspraak op de vergeten indexering veelal niet automatisch kwijt.
De juridische positie van de verhuurder met betrekking tot die vergeten indexering, hangt dan allereerst af van hoe de jaarlijkse indexering in het huurcontract precies is geregeld. Als er een ROZ-model (kantoorruimte of winkelruimte) is gebruikt, dan behoudt de verhuurder blijkens gepubliceerde rechterlijke uitspraken veelal en grotendeels zijn aanspraken op de vergeten indexeringen. Dat geldt ook als een oudere versie van de ROZ-modellen is gebruikt.
Uitspraak gerechtshof Amsterdam maart 2017
De feiten waren hier als volgt. De huurovereenkomst is in 1997 aangegaan en bevatte een indexeringsregeling die vergelijkbaar is met het hierboven weergegeven ROZ-model met dien verstande dat de jaarlijkse verhoging nooit lager zou zijn dan 4%. Sinds 2002 is de huurprijs niet meer geïndexeerd. In 2009 kreeg het gehuurde een nieuwe eigenaar die pas in november 2013 ontdekte wat er in de huurovereenkomst over de jaarlijkse indexering was geregeld. Onder verwijzing naar deze regeling in de huurovereenkomst deelde de verhuurder aan de huurder mee dat de juiste huurprijs "nu" 890,- per maand bedroeg (het was circa 490,- per maand). Voorts maakte de verhuurder aanspraak op betaling van circa 30.000,- aan huurachterstand door het niet betaald zijn van de indexverhogingen in de voorgaande jaren. De huurder was het daar uiteraard niet mee eens en de verhuurder wendde zich tot de kantonrechter en vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand.
Het oordeel van de rechter
De kantonrechter wees de vordering tot ontbinding en ontruiming toe maar de huurachterstand werd slechts ten dele toegewezen. Voor zover de huurachterstand samenhing met de alsnog toegepaste indexering gedurende diverse jaren, werd de vordering van de verhuurder afgewezen en werd het beroep van de huurder op rechtsverwerking gehonoreerd. Tegen deze laatste beslissing ging de verhuurder in beroep bij het gerechtshof.
Het hof oordeelde dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. De huurprijs "wordt jaarlijks geïndexeerd" volgens de huurovereenkomst en daarmee heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een jaarlijkse schriftelijke mededeling van de verhuurder was op grond van de inhoud van de huurovereenkomst niet nodig.
Anders dan de kantonrechter oordeelt het gerechtshof dat bij de huurder niet het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontstaan dat de verhuurder definitief ervan zou afzien de niet gefactureerde indexverhogingen alsnog te vorderen. Het hof verwerpt derhalve het beroep van de huurder op rechtsverwerking. Daarbij geeft het hof aan dat een beroep op rechtsverwerking slechts in uitzonderlijke omstandigheden gegrond kan worden geacht. Het jarenlang factureren van de oude huurprijs is volgens het hof niet zo'n uitzonderlijke omstandigheid. Dit wees er slechts op dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag.
Voor het berekenen van de actuele huurprijs mocht de overeengekomen indexering alsnog vanaf 2002 worden toegepast. De door het niet betalen van de indexverhogingen ontstane huurachterstand werd echter maar ten dele door het hof toegewezen. Voor zover deze achterstand was ontstaan vóór november 2008, was deze verjaard. Niet betaalde huurtermijnen of gedeelten daarvan verjaren na vijf jaar. De verhuurder had vanaf november 2013 aanspraak gemaakt op de niet betaalde indexverhogingen en aldus waren de aanspraken ter zake van vóór november 2008 verjaard.
Lessen voor de huurder en de verhuurder
De huurder mag zich niet te snel rijk rekenen als de verhuurder vergeet te indexeren. Vergeten indexverhogingen verjaren pas na vijf jaar.
Een deugdelijk contractbeheer is voor huurders en verhuurders een must. Uiterste opzegdata en in acht te nemen opzegtermijnen dienen steeds ruim tevoren en automatisch in beeld te komen. Dat geldt ook voor data waarop de huurprijs wordt geïndexeerd en indien een indexverhoging wel dient te worden meegedeeld.
Verhuurders kunnen vergeten indexverhogingen veelal tot vijf jaar na de vervaldata alsnog opvorderen. Bij het berekenen van de juiste actuele huurprijs mogen de al verjaarde indexverhogingen wel worden meegenomen.
Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?
Heeft u vragen over vergeten indexverhogingen of over de tekst van indexeringsclausules? Neem dan contact op met Nico Broers.
Bijna alle huurovereenkomsten bevatten een regeling voor de jaarlijkse indexering van de huurprijs. Voor de huur van woonruimte is er op dit punt ook het nodige wettelijk geregeld. Maar daar gaat deze blog niet over.
Voor de huur van bedrijfsruimte is er met betrekking tot de indexering niets in de wet geregeld. Partijen zijn vrij in het maken van afspraken daarover. In de veel gebruikte ROZ-modelhuurcontracten voor bedrijfsruimte is een regeling voor de jaarlijkse indexering van de huurprijs opgenomen maar partijen mogen daar van afwijken. Dat komt ook regelmatig voor: partijen komen dan bijvoorbeeld overeen dat de huur jaarlijks met een vast percentage wordt verhoogd of dat de huurprijs volgens de CPI-index wordt verhoogd met een minimum van b.v. 2% of een maximum van b.v. 4%. Alle varianten zijn denkbaar.
Regeling ROZ-modelhuurcontracten
Het meest recente ROZ-model is het model kantoorruimte van februari 2015. Daarin staat in artikel 4.5: "De huurprijs wordt jaarlijks per voor het eerst met ingang van aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen." In artikel 17 van de algemene bepalingen is uitgewerkt welk indexcijfer dient te worden gebruikt en er staat bijvoorbeeld ook in dat de huurprijs niet wordt aangepast als de indexering leidt tot een lagere huurprijs. Ook wordt daar geregeld dat de geïndexeerde huurprijs opeisbaar is verschuldigd, ook al doet de verhuurder geen afzonderlijke mededeling aan de huurder over de indexering.
Indexering vergeten
In de praktijk komt het toch wel met een zekere regelmaat voor dat de verhuurder vergeet de indexering toe te passen, soms zelfs over een flink aantal jaren. De verklaringen daarvoor zijn divers (een nieuwe eigenaar, een nieuwe externe beheerder of een nieuwe interne beheerder). In feite is er dan steeds sprake van ondeugdelijk contractbeheer. De oorzaak van het niet toepassen van de indexering is overigens niet van belang voor de aanspraken van de verhuurder op de vergeten indexering.
Ook als de verhuurder de oude huurprijs op enig moment gedurende diverse jaren is blijven factureren, is hij zijn aanspraak op de vergeten indexering veelal niet automatisch kwijt.
De juridische positie van de verhuurder met betrekking tot die vergeten indexering, hangt dan allereerst af van hoe de jaarlijkse indexering in het huurcontract precies is geregeld. Als er een ROZ-model (kantoorruimte of winkelruimte) is gebruikt, dan behoudt de verhuurder blijkens gepubliceerde rechterlijke uitspraken veelal en grotendeels zijn aanspraken op de vergeten indexeringen. Dat geldt ook als een oudere versie van de ROZ-modellen is gebruikt.
Uitspraak gerechtshof Amsterdam maart 2017
De feiten waren hier als volgt. De huurovereenkomst is in 1997 aangegaan en bevatte een indexeringsregeling die vergelijkbaar is met het hierboven weergegeven ROZ-model met dien verstande dat de jaarlijkse verhoging nooit lager zou zijn dan 4%. Sinds 2002 is de huurprijs niet meer geïndexeerd. In 2009 kreeg het gehuurde een nieuwe eigenaar die pas in november 2013 ontdekte wat er in de huurovereenkomst over de jaarlijkse indexering was geregeld. Onder verwijzing naar deze regeling in de huurovereenkomst deelde de verhuurder aan de huurder mee dat de juiste huurprijs "nu" 890,- per maand bedroeg (het was circa 490,- per maand). Voorts maakte de verhuurder aanspraak op betaling van circa 30.000,- aan huurachterstand door het niet betaald zijn van de indexverhogingen in de voorgaande jaren. De huurder was het daar uiteraard niet mee eens en de verhuurder wendde zich tot de kantonrechter en vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand.
Het oordeel van de rechter
De kantonrechter wees de vordering tot ontbinding en ontruiming toe maar de huurachterstand werd slechts ten dele toegewezen. Voor zover de huurachterstand samenhing met de alsnog toegepaste indexering gedurende diverse jaren, werd de vordering van de verhuurder afgewezen en werd het beroep van de huurder op rechtsverwerking gehonoreerd. Tegen deze laatste beslissing ging de verhuurder in beroep bij het gerechtshof.
Het hof oordeelde dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. De huurprijs "wordt jaarlijks geïndexeerd" volgens de huurovereenkomst en daarmee heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een jaarlijkse schriftelijke mededeling van de verhuurder was op grond van de inhoud van de huurovereenkomst niet nodig.
Anders dan de kantonrechter oordeelt het gerechtshof dat bij de huurder niet het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontstaan dat de verhuurder definitief ervan zou afzien de niet gefactureerde indexverhogingen alsnog te vorderen. Het hof verwerpt derhalve het beroep van de huurder op rechtsverwerking. Daarbij geeft het hof aan dat een beroep op rechtsverwerking slechts in uitzonderlijke omstandigheden gegrond kan worden geacht. Het jarenlang factureren van de oude huurprijs is volgens het hof niet zo'n uitzonderlijke omstandigheid. Dit wees er slechts op dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag.
Voor het berekenen van de actuele huurprijs mocht de overeengekomen indexering alsnog vanaf 2002 worden toegepast. De door het niet betalen van de indexverhogingen ontstane huurachterstand werd echter maar ten dele door het hof toegewezen. Voor zover deze achterstand was ontstaan vóór november 2008, was deze verjaard. Niet betaalde huurtermijnen of gedeelten daarvan verjaren na vijf jaar. De verhuurder had vanaf november 2013 aanspraak gemaakt op de niet betaalde indexverhogingen en aldus waren de aanspraken ter zake van vóór november 2008 verjaard.
Lessen voor de huurder en de verhuurder
De huurder mag zich niet te snel rijk rekenen als de verhuurder vergeet te indexeren. Vergeten indexverhogingen verjaren pas na vijf jaar.
Een deugdelijk contractbeheer is voor huurders en verhuurders een must. Uiterste opzegdata en in acht te nemen opzegtermijnen dienen steeds ruim tevoren en automatisch in beeld te komen. Dat geldt ook voor data waarop de huurprijs wordt geïndexeerd en indien een indexverhoging wel dient te worden meegedeeld.
Verhuurders kunnen vergeten indexverhogingen veelal tot vijf jaar na de vervaldata alsnog opvorderen. Bij het berekenen van de juiste actuele huurprijs mogen de al verjaarde indexverhogingen wel worden meegenomen.
Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?
Heeft u vragen over vergeten indexverhogingen of over de tekst van indexeringsclausules? Neem dan contact op met Nico Broers.