In dit blog lees je in een oogopslag per onderwerp de belangrijkste (voorgestelde) veranderingen als het gaat om kostenverhaal, het voorkeursrecht gemeenten en het onteigeningsrecht.

Kostenverhaal: wat verandert er?

• Indien er geen anterieure overeenkomst is gesloten (die blijft), dan moeten bepalingen over verhaal van kosten opgenomen worden in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor afwijkactiviteit of een projectbesluit. Het exploitatieplan verdwijnt.
• Er komen twee vormen van kostenverhaal; kostenverhaal bij integrale gebiedsontwikkeling en verhaal bij organische gebiedsontwikkeling.
• Het omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit bij integrale gebiedsontwikkeling bevat:
1. Het kostenverhaalsgebied;
2. De werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan meer gebieden profijt hebben;
3. De raming van kosten en opbrengsten voor kostenverhaalsgebied, waaronder inbrengwaarden*;
4. Regels over de verdeling van kosten over de activiteiten (naar rato van opbrengst);
5. Regels over eindafrekening;
6. Macroaftopping*.  
• Het bepaalde onder c en f* geldt niet bij organische gebiedsontwikkeling. Er moet dan een kostenplafond worden opgenomen waarin alleen de (verwachte) kosten van de overheid zijn opgenomen. Inbrengwaarden worden in het kostenplafond louter opgenomen voor gronden met publieke voorzieningen.
  
  
• De regeling van integrale ontwikkeling geldt voor verhaal bij projectbesluit, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een omgevingsplan met een tijdvak voor de uitvoering voor werken, werkzaamheden, maatregelen en activiteiten. De regeling voor organische gebiedsontwikkeling geldt voor omgevingsplannen zonder tijdvak voor uitvoering.
  
  
• Verhaal vindt plaats op basis van beschikking op grond van een door een initiatiefnemer aangevraagde beschikking bestuurlijke geldschuld. Daarin wordt het te betalen bedrag opgenomen. Dit is begrensd door de macroaftopping bij integrale gebiedsontwikkeling Ãf waardevermeerdering (waarde na verrichten activiteit minus waarde voorafgaand aan omgevingsplan) bij organische gebiedsontwikkeling.
  
  
• Zolang de beschikking bestuurlijke geldschuld 1) niet onherroepelijk is en er 2) niet is betaald, mag men niet bouwen tenzij in een anterieure overeenkomst of in de beschikking anders is bepaald. De aanhouding (1) kan bij besluit op verzoek van initiatiefnemer doorbroken worden.
  
  
• Een vergelijkbaar artikel als artikel 6.24 Wro (voor vrijwillige bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling) komt niet voor het voorstel. Hieraan wordt nog gewerkt.

Wet voorkeursrecht gemeenten: wat verandert er?

• Nieuwe grondslagen voor het voorkeursrecht worden: omgevingsvisie (duur drie jaar), programma (duur drie jaar) en omgevingsplan (duur tien jaar). Daarnaast blijft het mogelijk voor raad (duur drie jaar) en B&W (duur drie maanden) om een kaal voorbereidingsbesluit te nemen.
• Bekendmaking van het besluit tot vestiging van een voorkeursrecht vindt plaats door toezending conform Awb.
• Publicatie van de terinzagelegging van het besluit vindt plaats in dag-nieuws of huis-aan-huis bladen of andere beschikte wijze. Voor decentrale overheden vervalt de publicatie in Staatscourant.
• Inwerkingtreding van het besluit geschiedt pas na inschrijving in het Kadaster.
• Inschrijving moet plaatsvinden binnen 4 dagen na bekendmaking. Indien geen tijdige inschrijving dan moet de beschikking worden ingetrokken!
• Indien een eigenaar van gronden waarop een voorkeursrecht rust de overheid diens grond te koop aanbiedt en het voorkeursrecht is gebaseerd op een omgevingsplan van meer dan 5 jaar oud en de overheid besluit niet af te nemen, dan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege.
• Als de eigenaar van gronden waarop een voorkeursrecht rust aantoont dat deze de bestemming, die is opgenomen in een omgevingsplan, samen met een derde zelf kan en zal realiseren, kan deze de overheid verzoeken om toestemming om zonder de gronden aan de overheid aan te bieden de grond aan een derde te verkopen. De toestemming of weigering daarvan vormt een appellabel besluit waartegen bezwaar en beroep openstaat. De criteria voor zelfrealisatie zijn hetzelfde als bij zelfrealisatie bij onteigening.

Onteigening; wat verandert er?

• Bestuursorganen (raad, algemeen bestuur waterschap, provinciale staten, minister) besluiten weer tot onteigening; het Kroonbesluit vervalt.
• Een besluit tot onteigening moet door de bestuursorgaan ter bekrachtiging worden voorgelegd aan de rechtbank (bestuursrechter) binnen de termijn van zes weken waarin het besluit ter visie ligt.
• Tegen uitspraak bestuursrechter staat hoger beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State open.
• Onteigening kan alleen plaatsvinden op grond van een vastgesteld planologisch besluit (omgevingsplan/omgevingsvergunning voor afwijkactiviteit/projectbesluit).
• Onteigening is mogelijk indien:
1. Oogmerk is het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving zoals vastgelegd in een planologisch besluit;
2. De onteigening noodzakelijk is,
3. De onteigening urgent is.

• Er is geen onteigeningsnoodzaak indien het belang waarvoor men wil onteigenen op minder ingrijpende wijze kan worden gediend. De noodzaak is bovendien alleen aanwezig als het aannemelijk is dat niet binnen afzienbare tijd alsnog overeenstemming wordt bereikt en zelfrealisatie niet aan de orde is. Urgentie betekent beginnen binnen 3 jaar na inschrijven onteigeningsakte.
• Een belanghebbende moet reeds in diens zienswijze op de ontwerp onteigeningsbeschikking aangeven dat deze overname van het overblijvende verzoekt.
• De onteigeningsbeschikking vervalt indien er niet binnen 12 maanden na onherroepelijkheid daarvan een verzoekschrift tot vaststellen schadeloosstelling bij de rechtbank is ingediend.
• De civiele procedure tot vaststelling van de schadeloosstelling start met een verzoekschrift (rechtbank civiel) na vaststellen en bekendmaking beschikking.
• Er vindt eerst een regiezitting (waar minnelijke schikking bezien kan worden) plaats. Pas daarna worden deskundigen benoemd en volgt descente.
• Na descente volgt de beschikking waarin de voorlopige schadeloosstelling wordt vastgesteld (in beginsel 100% van het aanbod maar de rechter kan anders bepalen).
• Er moet vervolgens een verzoek gedaan worden aan een notaris om een akte op te maken en in te schrijven binnen twee maanden nadat:

a.       onteigeningsbesluit onherroepelijk is (overleggen uitspraak RvS of verklaring griffier);

b.       planologisch besluit onherroepelijk is (overleggen uitspraak RvS of verklaring griffier);

c.       voorlopige of overeengekomen schadeloosstelling is uitbetaald.

• Indien niet tijdig ingeschreven, dan moet de procedure over.

Tot slot
Er verandert het een en ander zoals je hebt kunnen lezen. Om dat nu een aardschok te noemen, dat gaat wat ver. De belangrijkste wijzigingen lijken te zijn dat er twee soorten kostenverhaal komen en dat het besluit tot onteigening aan de bestuursrechter voorgelegd kan worden en de dagvaardingsprocedure wijzigt naar een verzoekschriftprocedure. Ik denk dat de praktijk daar wel mee uit de voeten kan, al zal dat wel met vallen en opstaan gaan. Het zal denkelijk wel wat creativiteit vergen om uit te dokteren hoe je een kostenplafond raamt bij globale gebiedsontwikkeling en de maximale bijdrage per activiteit in dat geval (en zo meer). De praktijk is er tot nu steeds uitgekomen. Dat zal nu ook wel weer lukken, zou ik denken. Bovendien, het voorstel is nog geen wet en kan nog aangescherpt worden.

Wij houden u op de hoogte van het verloop van de wet in diens gang langs de Tweede en Eerste Kamer.

Wordt vervolgd!