Flexwonen: juridische aandachtspunten voor corporaties

27 oktober 2020 | Blog

Juridisch zitten er wel wat haken en ogen aan flexwonen

De bouw van 10.000 flexwoningen in twee jaar, daar hebben het ministerie van BZK, VNG en Aedes in september afspraken over gemaakt. Volgens deze partijen is er grote behoefte aan flexibele en tijdelijke huisvesting als aanvulling op de reguliere huisvesting. Corporaties worden dan ook gestimuleerd om deze opgave op te pakken. Zo kunnen zij voor de periode tot 2025 voor flexwoningen vrijstelling van de verhuurderheffing aanvragen. Juridisch zitten er echter wel wat haken en ogen aan flexwonen.

Stel: een gemeente heeft een braakliggend terrein en de corporatie wil er voor 10 jaar tijdelijke woningen neerzetten. De gemeente wil het terrein hiervoor wel aan de corporatie in gebruik geven. Dat lijkt simpel en een mooie oplossing voor de verhitte woningmarkt. Maar let op, denk aan de volgende punten:

  • Op wat voor manier wordt de grond in gebruik gegeven en welk regime is (dus) van toepassing? Als de Gemeente financieel wil helpen, is het om niet in gebruik geven van de grond / bruikleen (art. 7:1777A BW) misschien een mooie optie, maar dan ligt staatssteun op de loer. En als er een vergoeding wordt gevraagd, komt het huurrecht en eventueel ook huur- en/of ontruimingsbescherming in beeld. En is het nog maar de vraag welk huurrechtregime van toepassing is; bij het sluiten van de overeenkomst is de onroerende zaak immers onbebouwd, maar het wordt wel in gebruik gegeven om er woningen op te bouwen. Nog belangrijker is echter dat je als corporatie alleen na toestemming van de Aw vastgoed van een derde mag huren (zie deze link). Dat is in dit voorbeeld nog niet zo eenvoudig;

  • De gemeente kan de grond ook in erfpacht uitgeven. Aandachtspunt daarbij is echter dat de gemeente bij het einde van de erfpacht een vergoeding zal moeten betalen voor de aanwezige woningen (art. 5:99 lid 2 BW). Ook moet aandacht worden besteed aan de vraag onder welke voorwaarden woningen op de in erfpacht uitgegeven grond mogen worden verhuurd (art. 5:94 BW). Hier is allemaal goed een mouw aan te passen, maar eenvoudig is het duidelijk niet!

  • Het sluiten van tijdelijke huurcontracten voor de flexwoningen mag alleen voor bepaalde doelgroepen, zoals huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie met een aantoonbare urgente huisvestingsbehoefte;

  • Het is maar de vraag of je een borging van het WSW krijgt voor deze investeringen. In Bijlage I van het Reglement van Deelneming staat welke activiteiten borgbaar zijn. Niet duidelijk is of flexwoningen vallen onder de categorie woongelegenheden / woonwagens.

  • En als de woningen dan ‘na het flexwonen’ blijven staan, is voor verkoop van een woongelegenheid in beginsel toestemming van het Aw nodig (art. 27 Woningwet). Als je de tijdelijke woning na gebruik verkoopt aan een andere investeerder, moet je toestemming hebben (na het doorlopen van aanbiedingsverpllichtingen, taxaties e.d.). Een oplossing is om de tijdelijke woning te demonteren zodat er geen sprake meer is van een woongelegenheid.

Er komt een gezamenlijke Taskforce vanuit het ministerie BZK, VNG en Aedes. Zij gaan zich onder meer focussen op het wegnemen van knelpunten die de totstandkoming van de 10.000 tijdelijke en flexwoningen belemmeren of vertragen. Hopelijk hebben ze ook oog voor de voornoemde punten. Tot die tijd is het verstandig om voorafgaand aan een project advies in te winnen over hoe je het beste één en ander kunt vormgeven.

Voor vragen kun je contact opnemen met Keesjan Meijering en Eelkje van de Kuilen.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven