Verhuur van vastgoed is bij uitstek een plaatselijke aangelegenheid. Een pand staat immers maar op een plek. Echter, een huurder kan ook een buitenlandse onderneming zijn of een Nederlandse dochter van een buitenlands concern. Bij dat soort transacties liggen gevaren op de loer die in de praktijk vaak niet voldoende worden onderkend.

Faillissement buitenlandse huurder: art. 39 Fw. niet van toepassing
Als een huurder failliet gaat, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden. Dat volgt uit art. 39 van de faillissementswet. De huur voor de drie maanden na het faillissement heeft een hoge rang in het faillissement, wat overigens niet wil zeggen dat de boedel deze huur kan betalen. Maar in ieder geval kan de verhuurder op redelijk korte termijn van de huurovereenkomst en dus ook de failliete huurder af.

Echter, artikel 39 Fw. is uitsluitend van toepassing op faillissementen die in Nederland geopend zijn. Als de huurder een Italiaanse vennootschap is, dan zal het faillissement van de huurder naar alle waarschijnlijkheid in Italië worden geopend. De verhuurder zal dan moeten nagaan wat zijn mogelijkheden op grond van het Italiaanse faillissementsrecht zijn om de huurovereenkomst te beëindigen.

Concerngaranties voorzien vaak niet in rechtskeuze
Wanneer een buitenlands concern vanuit een Nederlandse vennootschap een huurovereenkomst sluit, dan verlangt de verhuurder dikwijls zekerheid in de vorm van een garantie van een concernvennootschap. Ik zie het regelmatig gebeuren dat een dergelijke garantie wordt verstrekt op basis van standaardmodellen.

Die modellen voorzien echter vaak niet in een rechtskeuze. Het gevolg daarvan is dat op de garantie het recht van het "thuisland" van degene die de garantie verstrekt van toepassing is. Om door te gaan op het "Italiaanse" voorbeeld: als in een garantie, afgegeven door een in Italië gevestigde partij, geen rechtskeuze is gemaakt, dan is Italiaans recht van toepassing.

.. en ook vaak niet in de bevoegdheid van de Nederlandse rechter
Vaak wordt in een huurovereenkomst nagelaten om de bevoegde rechter aan te wijzen. Dat is in een huurovereenkomst niet zo bezwaarlijk omdat uit de wet en Europese regels al voortvloeit dat de Nederlandse rechter moet oordelen over verhuur van onroerend goed dat in Nederland ligt. Echter, als in een garantie geen rechtskeuze wordt gemaakt, dan is de rechter van het land waarin de garant gevestigd is bevoegd. Met andere woorden: als in de garantie, gegeven door een in Italië gevestigde partij, niet voor de Nederlandse rechter is gekozen, dan is de Italiaanse rechter bevoegd. Dat is voor een verhuurder erg nadelig omdat de Italiaanse rechtspraak bepaald niet bekend staat om haar voortvarende behandeling van claims. Ook in veel andere Europese landen draait de machinerie van de rechtspraak veel langzamer dan in Nederland. 

Betaling van een vonnis afdwingen gaat niet overal zo snel als in Nederland
Daarnaast is van belang of een veroordeeld vonnis (van een Nederlandse of een buitenlandse rechter) daadwerkelijk en op redelijk korte termijn ten uitvoer gelegd kan worden. Anders gezegd: kan (het lokale equivalent van) een deurwaarder eenvoudig betaling afdwingen met een rechtelijk vonnis? In Nederland verloopt executie van een rechterlijk vonnis redelijk snel, maar in andere landen is dat vaak niet het geval. Een verhuurder doet er dan ook goed aan om alleen genoegen te nemen met een concerngarantie van een partij die gevestigd is in een land waar het afdwingen van een rechterlijke veroordeling redelijk snel gaat.

Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Floris van Westrhenen.